Czy inwestować w nieruchomości

– Dla kupujących mieszkania kryzys ma swoje dobre strony: podaż lokali jest duża, a ich ceny podlegają negocjacjom. Do tego można znaleźć ciekawe oferty w atrakcyjnych lokalizacjach, których nikt w czasie hossy nie chciałby się pozbyć – mówi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości.

Jego zdaniem, jeśli nie będziemy inwestować w przeszacowane i przereklamowane projekty i lokalizacje, możemy dziś zrobić dobry interes.

5 proc. już taka roczna stopa zwrotu uważana jest obecnie za atrakcyjną w przypadku kupna mieszkania w celach inwestycyjnych

– Ale pod warunkiem, że współpracujemy z niezależnymi doradcami, a nie tymi, którzy radzą kupującemu, jednocześnie reprezentując sprzedającego – podkreśla Błeszyński.

Mieszkanie czy hotel

Waldemar Oleksiak, pełnomocnik zarządu firmy Emmerson SA, która pośredniczy i doradza w transakcjach na rynku nieruchomości, uważa, że obecnie jest dobry czas na kupowanie mieszkań. – Z naszych analiz wynika, że uśrednione ceny spadły w większości miast i regionów w kraju. Pod kątem inwestycji najlepiej byłoby obecnie kupić mieszkanie dwupokojowe o powierzchni ok. 35 – 40 mkw. w centrum Warszawy, do 350 tys. zł. Ale takie lokale szybko znikają z rynku – mówi Waldemar Oleksiak.

Jego zdaniem stopa zwrotu z inwestycji powinna być wyższa i pewniejsza w przypadku mniejszych mieszkań. – W obecnych warunkach roczna stopa zwrotu w wysokości 5 proc. mogłaby być uznana za całkiem atrakcyjną. Ponadto można zakładać, że ceny nieruchomości w dłuższym okresie znowu zaczną wzrastać, choć pewnie już nie w takim tempie jak kilka lat temu – prognozuje Oleksiak.

Według niego na nieruchomościach można zarobić jeszcze więcej, jeśli zainwestuje się nie w mieszkania, lecz w condohotele. – Są na rynku oferty z wysoką stopą zwrotu, minimum 10 proc. rocznie, i to gwarantowaną – twierdzi doradca.

Nie czekać za długo

Paweł Grząbka, prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group, uważa, że stopniowy, ale ciągły spadek cen mieszkań sugeruje, iż należy jeszcze poczekać, gdy ktoś szuka okazji.

– Ale też nigdy nie wiadomo, kiedy trend spadkowy się odwróci. Myślę, że w perspektywie 12 – 18 miesięcy ceny nieruchomości mogą zacząć rosnąć z powodu obniżenia podaży. A poza tym lepiej zainwestować wcześniej, by nasz kapitał pracował, niż bez końca wyczekiwać jeszcze niższych cen – uważa Paweł Grząbka. – Zatem teraz, przy trendzie spadkowym cen, warto kupować. Stały, wysoki popyt na mieszkania, duże ruchy migracyjne Polaków za pracą, rosnące aspiracje młodych ludzi co do standardu życia – to przekonuje, że na obecnie kupionej nieruchomości trudno będzie stracić. Lokal będzie można wynajmować (chętnych w dużych aglomeracjach stale przybywa) lub, kiedy ceny zaczną rosnąć, korzystnie sprzedać – dodaje.

Paweł Grząbka podkreśla, że aby kupno lokum było dobrym interesem, należałoby się nastawić na zakup lokalu popularnego, bo jest łatwiejszy do wynajmu, a potem do sprzedaży. W przypadku apartamentów lub domów zwykle jest kłopot ze sprzedażą.

Analitycy firmy CEE Property Group policzyli, ile można zarobić, kupując apartament wakacyjny w Karpaczu. Zakup lokalu trzypokojowego, o powierzchni 62 mkw., za 390 tys. zł i jego wynajęcie przez dziesięć lat może przynieść dochód netto w wysokości 239,9 tys. zł. To oznacza, że roczna rentowność będzie się wahała między 5,5 a 6,9 proc.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise, uważa, że zanim zamrozimy kapitał w nieruchomościach, warto rozważyć lokaty bankowe.

– Bo dziś banki mocno rywalizują o klientów na rynku lokat, oferując wysokie oprocentowanie. Natomiast o ciągły wynajem mieszkania nie jest łatwo – zwraca uwagę Oppenheim.

– Na małe mieszkania w Warszawie, w niezłych lokalizacjach, trzeba wydać ok. 280 tys. zł. Miesięczny dochód brutto z takiego lokalu to 1,4 – 1,5 tys. zł. Pozwala to na zysk 6 – 6,5 proc. w skali roku. Musimy jednak odliczyć od zarobku koszty, które co pewien czas się pojawią, na przykład prowizja dla agencji za znalezienie kolejnego najemcy, odnowienie lokum itp. Poza tym co jakiś czas lokal będzie pusty, trzeba więc będzie płacić czynsz samemu. A im większe mieszkanie, tym gorszy wynik finansowy – wylicza Krzysztof Oppenheim.

Paweł Grząbka

,

prezes zarządu firmy doradczej CEE Property Group: