Rabaty sięgają 30 procent

– Największa obniżka ceny, jaką ostatnio odnotowało nasze biuro, to ponad 15,5 proc.  Chodziło o 96-metrowe mieszkanie przy ul. KEN. Właściciele lokalu, wykończonego w bardzo dobrym standardzie, wystawili go na sprzedaż w marcu ub.r. z ceną ofertową 900 tys. zł – opowiada Ewa Orłowska, dyrektor warszawskiego oddziału agencji Polanowscy

Nieruchomości. – Po roku mieszkanie wraz z miejscem postojowym i komórką lokatorską zostało sprzedane za 760 tys. zł. – Sprzedający obniżyli cenę, bo nie mogli udźwignąć kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.

Byle nie przeszacować

Pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, podaje przykład trzypokojowego 70-metrowego mieszkania w kamienicy z 1936 r. przy ul. Dobrej. W 2010 r. lokal został wystawiony na sprzedaż za 730 tys. zł. – Dopiero dziś, po obniżeniu ceny do 530 tys. zł (o 27 proc.), mieszkanie budzi spore zainteresowanie – mówi Cezary Szubielski.

Pośrednik Paweł Zeliaś z firmy SalonDomow.pl podkreśla, że rabaty przy dzisiejszej rekordowej podaży mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym nie są niczym nadzwyczajnym. – Dawno nie miałem do czynienia z transakcją, w której właściciel nie udzieliłby rabatu. Średnie zniżki przy naszych ostatnich kilkunastu transakcjach wynosiły od 3,5 do 5 proc. – podaje Paweł Zeliaś. – Nie są to duże rabaty, ale ustalając cenę ofertową, bierzemy pod uwagę ceny transakcyjne w okolicy. Porównujemy je także z ofertą deweloperską – podkreśla.

Zdaniem Pawła Zeliasia tylko rzetelna wycena nieruchomości pozwala na jej szybszą sprzedaż. – Minimalizuje też straty związane z „leżakowaniem" przeszacowanego mieszkania w bazie. Ceny spadają, a powolnymi obniżkami nie zawsze dogonimy rynek – tłumaczy pośrednik.

I podaje przykłady. – Dwa 49-metrowe, trzypokojowe mieszkania przy ul. Zwycięzców, w bloku z 1970 roku, w bardzo podobnym standardzie, trafiają na rynek w grudniu 2011 r. Jedni właściciele przyjmują cenę ofertową 335 tys. zł, drudzy – 355 tys. zł. Pierwszy lokal sprzedaje się w lutym br. za 326 tys. zł. Cenę drugiego obniżono w kwietniu do 320 tys. zł – opowiada Paweł Zeliaś. – Duże rabaty są więc często wynikiem niewłaściwego oszacowania ceny ofertowej – ocenia.

Pośrednik Sebastian Janicki, dyrektor ds. zarządzania w Universal Property, przyznaje, że na rynku nieruchomości ceny są szacowane niedoskonale. – Wynika to głównie z bardzo trudnego porównywania nieruchomości. Nawet w tym samym budynku ceny lokali mogą się różnić o kilka lub więcej procent. Zależy to m.in. od kondygnacji, widoku z okien czy naświetlenia – tłumaczy Sebastian Janicki. – Nie ma też jednego rejestru, który pokazywałby transakcje zrealizowane w danym czasie w danej lokalizacji. Prowadzi to do dużych rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, które mogą być odbierane jako rabaty – ocenia dyrektor.

Zdaniem Pawła Zeliasia, jeśli mieszkania są dobrze oszacowane, to średnie rabaty, jakie można uzyskać na rynku wtórnym, wynoszą od 3 do 5 proc., a na rynku pierwotnym – od 5 do 10 proc.

– Z dużymi zniżkami, powyżej 10 proc., mamy do czynienia przy sprzedaży droższych nieruchomości – mówi pośrednik. Tymczasem, jak dodaje Sebastian Janicki, w ostatnim czasie portfel transakcji zdominowała sprzedaż małych mieszkań. – Sprzedawały się dwa lub trzy pokoje na jak najmniejszym metrażu, a także – jako inwestycje – małe ok. 20-metrowe kawalerki – mówi dyrektor z Universal Property.

I podaje przykład takiego małego lokalu przy ul. Białobrzeskiej na Ochocie, który został sprzedany za 165 tys. zł przy cenie ofertowej 180 tys. zł. – Przy pierwotnej cenie mieszkanie przez kilka miesięcy nie budziło zainteresowania. Po korekcie udało się je sprzedać w dwa dni – podkreśla Sebastian Janicki.

Ostatnia deska ratunku

Według Ewy Orłowskiej coraz częściej obniżane są ceny lokali w starszych, głównie wielkopłytowych budynkach. – Dzieje się tak nawet, gdy mieszkanie jest dobrze zlokalizowane, np. przy metrze. Niektórzy właściciele są znużeni przeciągającą się sprzedażą. Widząc, że nie ma zainteresowania mieszkaniami o wysokich cenach, obniżają je o 2 – 5 proc. – tłumaczy dyrektor z Polanowskich.

Według niej takie obniżki trudno nazwać rabatem. – To raczej dostosowanie stawek do sytuacji rynkowej przez rozsądnych sprzedających. Obniżka to czasami ostatnia deska ratunku, gdy ma się problem z kredytem – mówi Ewa Orłowska.

Jak przypomina Sebastian Janicki, ceny ofertowe ostatnimi czasy zaczęły mocno spadać i zbliżyły się do cen transakcyjnych. – Klientom coraz trudniej uzyskać cenę transakcyjną niższą o 10 proc. od ceny ofertowej, co wcale nie oznacza, że kupują drożej – zastrzega Janicki.

Także według Cezarego Szubielskiego na rynku wtórnym rzadko zdarzają się obniżki przekraczające 10 proc. – Jeśli zniżka jest znacznie większa, to cena ofertowa była najprawdopodobniej zawyżona – mówi dyrektor.

Według niego część właścicieli nie chce obniżać cen, dlatego że w sprzedawanych lokalach mieszkają do ostatniej chwili. – Gdyby koszty generowało puste mieszkanie, sprzedający byliby bardziej skłonni do ustępstw, aby przyspieszyć transakcję – ocenia pośrednik z Krupa Nieruchomości. – Lęk o to, co kupię, jak za tanio sprzedam, nie pozwala na duże rabaty i uniemożliwia szybką sprzedaż – dodaje.

I przytacza historię, kiedy klientka zastanawiająca się nad sprzedażą mieszkania zastrzegła, że nie zejdzie z ceny poniżej 580 tys. zł. – Mimo tłumaczeń pośrednika, że ceny transakcyjne podobnych mieszkań to dziś 530 tys. zł, właścicielka stwierdziła, że za taką kwotę nie sprzeda.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki a.gawronska@rp.pl

Ile można uratować

źródło: SalonDomow.pl,

Polanowscy Nieruchomości, Universal Property

Opinia dla „Rz"

Paweł Zeliaś pośrednik z firmy SalonDomow.pl

Duże rabaty od cen zbliżonych do transakcyjnych z pewnością powinny zwiększyć naszą czujność.