Ile za mieszkanie na rynku wtórnym

Czy wśród ofert na rynku wtórnym dużo jest mieszkań z zawyżonymi cenami?

Marta Kosińska: Analizując ceny ofertowe w dzielnicach dużych miast, można ocenić, że w przypadku 5 – 10 proc. ogłoszeń o sprzedaży mieszkań ceny są zawyżone. Najczęściej dotyczy to najpopularniejszych lokalizacji w danym mieście.

A jak jest w Warszawie?

Można zaryzykować stwierdzenie, że w stolicy więcej lokali na rynku wtórnym niż w innych dużych miastach ma ceny wywoławcze nieadekwatne do przeciętnych transakcyjnych na rynku.

Taka sytuacja zdarza się głównie w popularnych dzielnicach, uznawanych za prestiżowe czy pożądanych np. z powodu dobrej komunikacji. W Warszawie zawyżone ceny są zwykle w Śródmieściu, na Mokotowie oraz na Ursynowie. Zdarza się w przypadku tych dzielnic, że za mieszkania 100-metrowe właściciele chcą uzyskać 11 – 13 tys. zł za mkw., podczas gdy średnia stawka wynosi 7 – 8 tys. zł za mkw.

Jedna z najwyższych cen, z jakimi się ostatnio spotkałam w ogłoszeniach, to 20 tys. zł za mkw. 65-metrowego lokalu w bloku z płyty w Śródmieściu, i wcale nie chodziło o luksusowo wykończony apartament.

Skąd się biorą zawyżone ceny?

Wystawiający mieszkania na sprzedaż uznają, iż prestiżowa lokalizacja gwarantuje cenę niezależnie od standardu i wielkości mieszkania. A tak nie jest.

Najczęściej przeszacowane są oferty śródmiejskie, a wśród nich mieszkania duże, powyżej 80 metrów kwadratowych, za które sprzedający żądają cen za metr porównywalnych z kawalerkami.

Dość często zawyżone są również ceny kawalerek. Cena metra takiego lokalu nie może być wyższa o 30 proc., a nawet 40 proc. w porównaniu z mieszkaniami dwu- czy trzypokojowymi.

Ile wynoszą różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi?

W przypadku Warszawy w okresie od stycznia do marca br. przeciętny rabat wynosił 6,7 proc., podczas gdy we Wrocławiu można było uzyskać w tym czasie upust od ceny wyjściowej w wysokości 8,6 proc., w Krakowie  – 9,9 proc., ta w Gdyni prawie 13 proc.

Nie można jednak stwierdzić, że większość ofert jest przeszacowana właśnie w takim zakresie. Różnica ceny ofertowej i transakcyjnej zależy  bowiem od struktury sprzedawanych mieszkań. A w ostatnich miesiącach sprzedają się głównie lokale tańsze, budowane przed 2000 rokiem, podczas gdy w ofercie dominują lokale najnowsze o wyższych cenach.

Dlaczego w ofercie dominują nowsze mieszkania, a chętni są na tańsze?

Ludzie nie mają dziś pieniędzy, aby kupować nowsze, droższe mieszkania, dlatego wybierają wielką płytę. Po pierwsze, dlatego że nie starcza im zdolności kredytowej, by pożyczyć więcej, a po drugie, starsze budownictwo na tej samej powierzchni oferuje więcej pokoi. A to też się liczy.

Z kolei osoby, które w latach boomu kupowały mieszkania, nie chcą sprzedać tych nowszych lokali taniej, niż kupili sami. A często po prostu nie mogą, bo mają wysoki kredyt do spłaty i gdyby obniżyli cenę, mogłoby im nie starczyć na uregulowanie zobowiązania wobec banku.

Czym na ogół kierują się indywidualni sprzedający, określając cenę nieruchomości na potrzeby ogłoszenia? Stawkami z ogłoszeń o lokalach w tej samej okolicy?

Sprzedający informacje o stawkach pozyskują przede wszystkim z ofert internetowych oraz od pośredników w obrocie nieruchomościami. Internetowe ogłoszenia pozwalają porównać stosunkowo wiele ofert w danej lokalizacji, o podobnej wielkości i standardzie.

Jeśli weźmie się pod uwagę wszystkie czynniki i zakres cen w podobnych ofertach, możliwe jest poprawne oszacowanie ceny lokalu.

Nie są to jedyne czynniki, które brane są pod uwagę przy ustalaniu stawki ofertowej. Dla sprzedających obecnie kluczowa jest cena zakupu i aktualna kwota kredytu do spłacenia.

Ale wiele mieszkań staniało, w ciągu ostatnich lat...

Tak, ale wielu sprzedających nie chce przyjąć tego do wiadomości lub nie może. Ci, co kupili mieszkania inwestycyjnie, zamiast sprzedawać je ze stratą, wolą je wynająć, aby mieć na ratę kredytu lub nie utrzymywać lokalu.

Dobra wiadomość dla nich jest taka, że o ile do tej pory nie było łatwo znaleźć najemcę, a czynsze spadały, o tyle od kilku miesięcy obserwujemy, że stawki za wynajem przestały się obniżać i zaczyna przybywać poszukujących lokali na wynajem. Nie dostają kredytu, więc decydują się na najem.

Nadal mieszkania używane mają średnie ceny wyższe niż nowe lokale, często nawet położone w podobnej okolicy. Czy to się zmieni?

Wysokość cen mieszkań z rynku wtórnego jest uwarunkowana innymi, bardziej kompleksowymi czynnikami niż w przypadku cen na rynku pierwotnym. W przypadku rynku pierwotnego dużą częścią ceny jest marża, którą deweloperzy mogą manipulować i stosunkowo szybko obniżyć. Stosunkowo łatwo mogą również zareagować na spadek kosztów materiałów oraz robocizny.

Natomiast na rynku wtórnym cena wyjściowa mieszkania jest niezależna od tych czynników. Poza tym dochodzi do niej także koszt wykończenia. Dlatego ceny z rynku wtórnego są mniej elastyczne i potrzebują dłuższego czasu, aby dostosować się do zmian na rynku.

Po jakim czasie sprzedający decydują się na zmianę ceny ofertowej, obniżając ją?

Jeśli w ogóle decydują się na zmianę ceny, to dokonują tego stosunkowo szybko. Gdy po kilku tygodniach, zwykle trzech – czterech, od zamieszczenia oferty w Internecie nie ma żadnego zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców, wtedy sprzedający zmieniają cenę.

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że obniżenie stawki wyjściowej kilka czy kilkanaście tysięcy złotych może spowodować duże zainteresowanie ofertą, która na tle innych będzie się prezentowała zachęcająco. Niższa cena jest najlepszym wabikiem! Nie ma lepszego pomysłu na szybszą sprzedaż.

Ile czasu zajmuje wybór i kupno mieszkania na rynku, formalności kredytowe?

Jeśli uda się to załatwić w miesiąc, jest to dobry wynik. Czasem jednak potrzeba na to i kwartału.

Czy kupującym przeszkadza, że mieszkanie, które wybrali, ma obciążoną hipotekę na rzecz innego banku, kredytującego obecnego właściciela?