Gdzie szukać niedrogich mieszkań

Pośrednik Paweł Zeliaś z firmy SalonDomow.pl szacuje, że używane mieszkania w cenie poniżej 5 tys. zł za mkw. stanowią nie więcej niż 1 proc. całej stołecznej oferty rynku wtórnego. – W systemie MLS, gdzie prezentowane są oferty na wyłączność z ponad 500 agencji nieruchomości, takich ogłoszeń jest zaledwie kilka – mówi Paweł Zeliaś. – Jednak takich ofert przybywa i będzie przybywać. Rynek wtórny jest powiązany z rynkiem pierwotnym, a na tym ostatnim deweloperzy obniżają ceny i nic nie wskazuje na zmianę tego trendu.

Przeważnie duże

Paweł Zeliaś przypomina, że mieszkań do sprzedaży jest coraz więcej, a siła nabywcza i zdolność kredytowa klientów maleją. – Ceny będą więc spadać. Oczywiście nie z tygodnia na tydzień, ale na pewno z kwartału na kwartał. Spadki w ujęciu rocznym mogą sięgnąć 10 proc. – prognozuje Paweł Zeliaś. – Nieruchomościowa bańka w Europie odbije się też na naszym rynku, choć nasze banki były zdecydowanie ostrożniejsze.

Pośrednik Cezary Szubielski, dyrektor żoliborskiego biura Krupa Nieruchomości, zgadza się, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać. – Nie liczę jednak na spadek średnich stawek za mkw. poniżej 5 tys. zł. Przypuszczam, że w Warszawie przeciętne ceny mkw. powinny spaść do 5,5 tys. zł, przy czym minimalne stawki nie powinny być niższe niż 4,6 tys. zł za mkw. – szacuje Szubielski.

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy ocenia z kolei, że pula mieszkań do 5 tys. zł za mkw. w najbliższym czasie nie powinna się raczej zwiększać. – Średnia cena mkw. używanego mieszkania w Warszawie to 7,3 tys. zł. Do poziomu 5 tys. zł jeszcze daleko – mówi Marcin Jańczuk.

Jak zauważa Paweł Zeliaś, najwięcej mieszkań w cenie do 5 tys. zł jest na Białołęce. – Prym wiedzie ul. Pasłęcka. Dostępne są też oferty z Pragi-Północ i z Wesołej – podaje Paweł Zeliaś. – Takie oferty trafiają się także na Ursynowie, ale są to przeważnie duże mieszkania w domach w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej.

Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse & Partnerzy dodaje, że tak wyceniane mieszkania trafiają się też we Włochach, Ursusie i w Rembertowie. – Nie znajdziemy ich na Mokotowie, Żoliborzu czy Woli – mówi Jańczuk. Według niego tak niska cena mkw. nie wynika zwykle z gorszego stanu technicznego lokalu, ale z dużego metrażu. – W tej cenie przeważają mieszkania powyżej 80 – 90 mkw., a nawet 120 – 130 mkw. Ich cena całkowita jest więc dość wysoka – mówi Marcin Jańczuk.

Także Paweł Zeliaś ocenia, że w cenie do 5 tys. zł za mkw. znajdziemy głównie duże, trzy-, czteropokojowe mieszkania powyżej 80 mkw. – Przeważnie są to dwupoziomowe, ok. dziesięcioletnie mieszkania w przyzwoitym standardzie, niewymagające dużych nakładów finansowych na remonty – mówi Paweł Zeliaś.

Ile wytargujesz

Cezary Szubielski podaje, że w agencji Krupa Nieruchomości nie ma ani jednego mieszkania w Warszawie w cenie ofertowej poniżej 5 tys. zł za mkw. – Najtańsze lokale za niewiele powyżej 5 tys. zł za mkw. znajdziemy na Białołęce, czasem trafiają się na Targówku. Sądzę, że można wynegocjować stawkę na poziomie 4,9 tys. zł za mkw. – ocenia Cezary Szubielski. Za pośrednictwem Krupa Nieruchomości można kupić np. 35-metrową kawalerkę przy ul. Marywilskiej na Białołęce, do której można się od razu wprowadzić. Cena ofertowa mkw. to 5086 zł.

Z kolei przy ul. Krasnobrodzkiej na Targówku dwupokojowe 45-metrowe mieszkanie do remontu w bloku z wielkiej płyty właściciel wycenił na 5178 zł za mkw.

W agencji Metrohouse & Partnerzy jest ponad 30 mieszkań w Warszawie, których cena za mkw. nie przekracza 5 tys. zł. – Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę powierzchnię, to oferty lokali do 50 mkw. są pojedyncze – zauważa Marcin Jańczuk. Metrohouse & Partnerzy oferuje m.in. 88-metrowe mieszkanie przy ul. Wyspowej na Targówku (4,9 tys. zł za mkw.), 129-metrowy lokal przy ul. Celulozy w Wawrze (standard deweloperski, 3,8 tys. zł za mkw.) czy 128-metrowe dwupoziomowe, w pełni wyposażone lokum przy ul. Grzymalitów na Białołęce (4,1 tys. zł za mkw.).

Mimo że mieszkania tanieją, w Warszawie trudno znaleźć używany lokal, który można kupić na kredyt z dopłatą. Państwo dopłaca do lokali, których mkw. kosztuje na stołecznym rynku wtórnym nie więcej niż 4723 zł za mkw. – Ceny zbytnio odbiegają od rządowych limitów, aby sprzedający mógł je obniżyć do tego poziomu – ocenia Paweł Zeliaś. – Nie bez znaczenia jest też fakt, że na warszawskim rynku pierwotnym  limit wynosi 5904 zł za mkw. i coraz więcej lokali od deweloperów mieści się w rządowym limicie.