Kredyty na mieszkanie we frankach szwajcarskich zaciągnęło w całym kraju 700 tysięcy gospodarstw domowych. Z szacunków analityków wynika, że nawet w ponad 200 tys. przypadków wartość mieszkania może być niższa niż wysokość zobowiązania zaciągniętego na jego kupno.
- Spadające bez końca ceny nieruchomości mieszkaniowych przy wciąż wysokim, pomimo poważnego ostatnio umocnienia złotego, kursie franka szwajcarskiego (CHF), powodują utrzymywanie się zadłużenia niepokojąco dużej części kredytów walutowych z parametrem LTV przekraczającym poziom 100 proc. Liczbę takich przypadków szacuje się na ponad ćwierć miliona, a więc około jedną trzecią wszystkich kredytów hipotecznych nominowanych w obcych walutach - mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.com. - Rekordziści, którzy pomysł zakupu nieruchomości dość niefortunnie zrealizowali latem 2008 roku, czyli w okresie ostatniej odsłony boomu, przy minimalnym kursie franka i maksymalnych cenach mieszkań, mogą dziś szacować swoje zadłużenie wyrażone w złotych nawet na podwójną aktualną wartość kredytowanej nieruchomości – podkreśla Jędrzyński.
Dla banków taka sytuacja jest bardzo niebezpieczna. Dziś interweniują, gdy poziom LTV (czyli wskaźnika określającego wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia) osiąga lub przekracza 130 procent. Co to oznacza w praktyce?
- Banki prowadza akcję dodatkowego ubezpieczania frankowych kredytów mieszkaniowych. Według dostępnych informacji obecnie ma dotyczyć zaledwie kilkuset przypadków, w których wartość zadłużenia przekracza o co najmniej 30 proc. zaktualizowaną wycenę nieruchomości. Ciekawe jednak, czy przypadkiem liczba ta, podobnie jak w przypadku statystyk Krajowej Rady Komorniczej, nie zacznie z miesiąca na miesiąc przyrastać w przyśpieszonym tempie - zastanawia się Jarosław Jędrzyński. - Trzeba bowiem zwrócić uwagę na niebagatelny koszt takiej polisy, wynoszący średnio 2-3 proc. ubezpieczanej sumy w stosunku rocznym. Oznacza to, że gospodarstwo domowe, dotknięte tym problemem, oprócz comiesięcznej spłaty raty zadłużenia, musiałoby co roku, aż do skutku, czyli spadku zadłużenia do bezpiecznego dla banku poziomu, wygospodarować dodatkowe kilka tysięcy złotych. Dopóki dotyczy to kilkuset przypadków, nie ma problemu. Jeśli jednak sytuacja obejmie tysiące kredytobiorców, pojawi się poważny problem, choćby z tej przyczyny, że wiele rodzin spłacających kredyty nominowane w CHF może nie sprostać dodatkowemu obciążeniu.
Wartość LTV przy kredytach walutowych zależy od dwóch czynników: aktualnej wartości nieruchomości oraz kursu walutowego. Najmniej pożądana sytuacja dla kredytobiorców występuje przy spadkowym trendzie cen mieszkań połączonym ze słabnącą rodzima walutą. Z tego typu tendencją mieliśmy do czynienia od początku 2010 roku. Jakie są prognozy?
