Marcin Drogomirecki, analityk z portalu domy.pl, ocenia, że w ostatnich latach znacznie poprawiło się postrzeganie przez klientów prawobrzeżnych dzielnic Warszawy. – Zarówno Praga-Północ, jak i Praga-Południe mają świetnie rozwiniętą infrastrukturę handlową i usługową. Są też dobrze skomunikowane z centrum miasta. Mimo to wciąż jeszcze kuszą niższymi cenami niż Mokotów, Ochota czy Żoliborz – tłumaczy Marcin Drogomirecki.

Analityk podkreśla, że już niebawem Praga i Targówek zyskają dodatkowy atut, czyli linię metra. – Możliwość błyskawicznego i wygodnego dojazdu z ul. Targowej na uniwersytet czy do Środmieścia znacznie podniesie atrakcyjność już dziś mającej swych wielbicieli Starej Pragi – prognozuje Marcin Drogomirecki.

Gdzie jest najtaniej

Z analiz portalu domy. pl wynika, że na Pradze-Południe i Pradze-Północ ostatni rok przyniósł ponad 3-procentowe spadki średnich cen mieszkań.

– To tyle, ile wynosi średni spadek stawek w całej Warszawie. Oczywiście jak wszędzie, tak i tu można wynegocjować dodatkowy kilkuprocentowy rabat – mówi Marcin Drogomirecki.

Według pośrednika Cezarego Szubielskiego z agencji Krupa Nieruchomości do niedawna zdecydowanie niedocenianymi dzielnicami były Bemowo i Targówek. – Bemowo wywodzi się administracyjnie z Woli, postrzeganej już przed wojną jako dzielnica robotnicza, przemysłowa i biedna – tłumaczy Cezary Szubielski. – Bemowo mogło dołożyć sobie jeszcze przymiotnik: odległe. Ten stereotyp pokutuje do dziś. Tymczasem Bemowo znakomicie się rozwija i jest dobrym miejscem do zamieszkania – przekonuje pośrednik. I potwierdza, że dzielnicę znacznie dowartościuje linia metra. – Podobną sytuację mamy na Targówku, gdzie mieszkania są dziś stosunkowo tanie. O ile na Bemowie możemy znaleźć używany lokal nawet za 5,9 tys. zł za mkw., o tyle na Targówku bywa nawet o 200 zł taniej – zauważa pośrednik z Krupa Nieruchomości.

Cezary Szubielski ocenia, że od kilku lat rośnie popyt na mieszkania na Targówku. – I będzie jeszcze rósł wraz z postępami na budowie II linii metra – prognozuje. Według niego na Bemowie i Targówku ceny transakcyjne od ubiegłego roku spadły o blisko 5 proc. – Jednak tendencja spadkowa jest mniejsza niż w innych dzielnicach – podkreśla Cezary Szubielski.

Także Paweł Zeliaś, właściciel firmy Salondomow. pl, ocenia, że wzrasta zainteresowanie nieruchomościami położonymi wzdłuż II linii metra. – Spadki cen w tym rejonie są zdecydowanie mniejsze niż nieruchomości oddalonych od przyszłych stacji – potwierdza Paweł Zeliaś. – Zyskują także Białołęka i Targówek. Komunikację w tych do niedawna zakorkowanych rejonach poprawiły przebudowa Trasy Toruńskiej oraz otwarcie mostu Północnego – tłumaczy. I dodaje, że o atrakcyjności dzielnicy decydują obowiązujące w niej ceny ofertowe nieruchomości. – Klienci idą tam, gdzie jest najtaniej. Modne nadal są oczywiście Ursynów, Mokotów czy Żoliborz, ale tu klienci wyczekują na okazje – ocenia Paweł Zeliaś.

Cena czyni cuda

Według Cezarego Szubielskiego odporne na spadki cen pozostają ul. Flory, Mokotowska, Żurawia czy pl. Trzech Krzyży. – Ceny nie powinny spaść także w al. Szucha, al. Róż, przy ul. Uniwersyteckiej, pl. Zawiszy, pl. Zbawiciela czy Unii Lubelskiej – prognozuje pośrednik. – Nie są to jednak miejsca, które nabierają wartości, ale te, które nie podlegają tendencji spadkowej albo w których ceny spadają znacznie wolniej – zastrzega.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego najbardziej stabilne – i to niezależnie od kryzysów – są ceny mieszkań o średnim i wyższym standardzie w centrum miasta. – Pewną lokatą będzie zatem zakup mieszkania zarówno w starej kamienicy przy Nowym Świecie, w pobliżu Al. Ujazdowskich czy choćby przy ul. Hożej, jak też kupno nowego lokalu w którejś z nowych inwestycji prowadzonej na nielicznych wolnych działkach w Śródmieściu, np. w rejonie ul. Emilii Plater, Pańskiej i Koszykowej – ocenia Marcin Drogomirecki. – Wysokie ceny trzymają też mieszkania na popularnym Starym Mokotowie, niezmiennie uznawanym za prestiżowy. Tu także zakup – czy to mieszkania w kamienicy czy w nowych budynkach wokół dawnej oranżerii (ul. Biały Kamień, Rostafińskich, Żaryna) można uznać za pewną inwestycję – dodaje. Analityk zastrzega jednak, że dziś trudno jednak mówić o nabieraniu przez mieszkania wartości. Na rynku panuje stagnacja, ceny nie rosną, a spadają. – Jednak mieszkań w starych, eleganckich kamienicach nie będzie przybywać, podobnie jak luksusowych apartamentów między śródmiejskimi kamienicami – zauważa Marcin Drogomirecki. – Dlatego można je uznać za najpewniejsze inwestycje.

Nieco inaczej sytuację widzi Cezary Szubielski. – Postęp technologiczny dotyczący inteligentnych instalacji i energetyki budynków w skali dziesięcioleci spowoduje spadek zainteresowania przedwojennymi kamienicami, tym bardziej że niewiele z nich ma windy, a żadna nie ma garażu podziemnego – tłumaczy Cezary Szubielski. – Można przypuszczać, że w długoterminowej perspektywie młodsze budynki wygrają ze starszymi i np. mieszkanie w plombie przy al. Szucha będzie o połowę droższe niż w sąsiedniej secesyjnej kamienicy – ocenia.

Cezary Szubielski prognozuje, że trend ucieczki z centrum na obrzeża będzie przybierał na sile. – Zatem w centrum, wbrew powszechnej opinii, popyt na mieszkania nienadające się przerobić na lokale użytkowe nie będzie wzrastał – ocenia pośrednik.

Marcin Drogomirecki dodaje zaś, że na wartości szybko będą tracić małe, niskie mieszkania z ciemnymi kuchniami i wąskimi klatkami schodowymi w starych, PRL-owskich blokowiskach, zwłaszcza w nieatrakcyjnych lokalizacjach.

Zdaniem Pawła Zeliasia prestiżowe lokalizacje, takie jak Saska Kępa, Żoliborz czy Mokotów to zawsze dobra lokata. – Spadki cen nie omijają i tych dzielnic, ale dobry adres tanieje mniej i wolniej – podkreśla Paweł Zeliaś.

Dodaje, że najchętniej kupowane są mieszkania najtańsze – niezależnie, czy jest to mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego. – Klienci potrafią doskonale liczyć. Jeżeli używane mieszkanie jest droższe od deweloperskiego położonego w tej samej lokalizacji o blisko 800 zł za mkw., to próżno szukać kupującego. Nie bez wpływu są oczywiście piętro, nasłonecznienie i sam rozkład mieszkania, niemniej jednak cena czyni cuda i rekompensuje niedogodności.

Ile za mieszkanie w rozwijających się dzielnicach warszawy

- Praga-Północ, ul. Namysłowska, 68 mkw., trzy pokoje, 445 tys. zł, dwustronny lokal na drugim piętrze bloku  z 1985 r. w ramie H

- Praga-Północ, 11 Listopada, 67 mkw., trzy pokoje, 470 tys. zł, lokal do odświeżenia na drugim piętrze bloku z 1994 r.

- Praga-Północ, ul. Targowa, dwa pokoje, 415 tys. zł, lokal do remontu na parterze kamienicy z 1930 r.

- Targówek, ul. Krasnobrodzka, 61 mkw., 295 tys. zł, trzypokojowy lokal na parterze bloku z 1978 r.

- Targówek, ul. Tykocińska, 46 mkw., 245 tys. zł, dwupokojowy lokal z widną kuchnią w kamienicy z 1936 r.

- Bemowo, ul. Jana Olbrachta, 57 mkw., 570 tys. zł, dwupokojowy, umeblowany lokal na kameralnym osiedlu z 2009 r.

- Bemowo, ul. Raginisa, 48 mkw., 303 tys. zł, dwupokojowe rozkładowe  mieszkanie utrzymane w dobrym standardzie na czwartym piętrze bloku z 1995 r.

- Bemowo, ul. Radiowa, 61 mkw., 320 tys. zł, trzypokojowe, rozkładowe mieszkanie w ramie H z 1986 r.