Będzie w czym przebierać

Mariusz Kania, prezes sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy, podkreśla, że ponurą prognozę, iż nadchodzący rok będzie trudny dla rynku nieruchomości, słyszymy już od trzech lat. – Gdyby miała się ona sprawdzić w każdym nowym roku, to większość deweloperów lub pośredników już dawno powinna zrezygnować z prowadzenia działalności – mówi Mariusz Kania. – Nie mieliśmy jednak jeszcze tak dużej podaży mieszkań. Pośrednicy mają więc co sprzedawać. Deweloperzy, wobec wydłużającego się czasu sprzedaży, liczą na wsparcie agencji nieruchomości, które mają bazę danych o klientach zainteresowanych zakupem – podkreśla.

Zyska rynek wtórny

Zdaniem Mariusza Kani brak dopłat do kredytów w 2013 r. zrównoważy rynki wtórny i pierwotny. – Dzięki temu dopłaty z RNS przestaną być decydującym kryterium przy zakupie nieruchomości. Zyska na tym rynek wtórny, przynajmniej do czasu, kiedy pojawi się nowy program „Mieszkanie dla młodych", faworyzujący rynek deweloperski – ocenia Kania.

Według Marcina Drogomireckiego, analityka z portalu Domy.pl, na rynek nieruchomości dobrze wpłynęłoby ożywienie całej gospodarki. – Tylko mający pracę, dobrze zarabiający i patrzący z optymizmem w przyszłość ludzie będą skłonni do kupowania mieszkań, domów i działek oraz do lokowania swojego kapitału w nieruchomościach – tłumaczy Marcin Drogomirecki. – Początek przyszłego roku na rynku nieruchomości może być trudny –  dodaje analityk.

Z kolei Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej Atal, ocenia, że czarne scenariusze dla rynku mieszkaniowego są przesadzone. – Dobre mieszkania zawsze znajdą nabywców. Zapotrzebowanie na nie się utrzyma. Są deweloperzy, którzy dowodzą, że można sobie radzić także bez wsparcia programu „Rodzina na swoim" – podkreśla Zbigniew Juroszek.

Jego zdaniem rynek w przyszłym roku będzie kształtowało wiele czynników. – Kluczowe będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej i Komisji Nadzoru Finansowego, które mogą ułatwić dostęp do kredytów. Ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP spowodują, że raty kredytów będą niższe i równocześnie zdolność kredytowa większa – tłumaczy prezes Atala. – Ożywienie na rynku może przynieść nowy program „Mieszkanie dla młodych",  bo obejmie tylko lokale z rynku pierwotnego – dodaje.

Zbigniew Juroszek zwraca uwagę, że mijający rok przyniósł nasycenie rynku, więc w najbliższym czasie deweloperzy skupią się na wyprzedaży zrealizowanych inwestycji. – Wzrost popytu na mieszkania może nastąpić poprzez dostosowanie oferowanego produktu do rynkowej sytuacji. Przede wszystkim trzeba urealnić ceny. Wartość mieszkań bywa bowiem zawyżona – mówi  Juraszek.

Co się sprzeda

Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu handlowego w J.W. Construction Holding, potwierdza, że na trudne czasy trzeba przygotować atrakcyjną ofertę. Jej zdaniem wysoki standard, dobra architektura i świetna lokalizacja zagwarantują sukces na rynku mieszkań.

– W przyszłym roku będziemy śledzić dalsze prace nad uruchomieniem kolejnego programu rządowych dopłat. Na szczęście stopy procentowe zaczęły spadać i możemy mieć nadzieję, że już na początku 2013 r. banki przygotują ofertę kredytową dla klientów o mniej zasobnych portfelach – mówi Małgorzata Ostrowska.

Z kolei Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży i marketingu w Gant Development, ocenia, że rynek mieszkaniowy jest w fazie recesji, a jej symptomy, takie jak nadpodaż i spadki cen, pod koniec br. podlegają silnemu wzmocnieniu m.in. na skutek zamykania programu „Rodzina na swoim", negatywnych sygnałów z gospodarki i niepewności zatrudnienia. – Na rynek nieruchomości wpływ mają także czynniki irracjonalne, np. przekonanie, że będzie jeszcze gorzej i jeszcze taniej. Doświadczenie pokazuje, że taki stan może być krótkotrwały – tłumaczy Artur Pietraszewski.

Jego zdaniem zanim na rynku deweloperskim dojdzie do szybkich wzrostów, czeka nas trudna próba sił. – Z tej perspektywy 2013 rok jawi się jako czas, w którym boleśnie się okaże, kto buduje zgodnie z długoterminową strategią obliczoną na stabilizację obrotu i przychodów, a kto po prostu buduje, bo akurat udało mu się sprzedać  kilka mieszkań czy uruchomić po długim czekaniu bankowe finansowanie. Działalność deweloperska wymaga doświadczenia i umiejętności przewidywania, w której fazie cyklu możemy się znaleźć, kończąc inwestycję – podkreśla Artur Pietraszewski. – Dynamicznie zmieniające się rynkowe otoczenie nie będzie w 2013 roku ułatwiać tych przewidywań. Ale już dziś widać, że doświadczeni międzynarodowi gracze inwestycyjni budują sobie w Polsce przyczółki na lepsze czasy na rynku mieszkaniowym. Tegoroczna aktywność międzynarodowych funduszy, które zdecydowały się np. na zakup od Ministerstwa Skarbu aktywów Mebli Emilia, istotnych pakietów w giełdowych spółkach Polnord i Gant, pokazuje, że liczą oni na poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym w średniookresowej perspektywie – dodaje.

Zdaniem dyrektora z Ganta zapewne nie można liczyć na gwałtowne zwiększenie liczby kredytów hipotecznych, ale jakikolwiek sygnał, że deweloperka mieszkaniowa jest rynkiem o przewidywalnym poziomie ryzyka, byłby dla branży cenny. – Trzeba mieć też nadzieję, że interesy Skarbu Państwa nie będą sprzyjać fiskalizacji w procesie budowlanym i prowadzić do gwałtownych zmian otoczenia prawnego – mówi Pietraszewski. Branży deweloperskiej życzy przede wszystkim opanowania i spokoju.

Wojna cenowa trwa

–  To właśnie nerwowe zachowania części uczestników rynku doprowadziły w czwartym kwartale mijającego roku do prawdziwej wojny cenowej ukrywanej pod marketingowymi hasłami  „mikołajowych promocji" i „ostatniej szansy na RNS" – mówi dyrektor z Ganta. –  Życzyłbym także umiejętności planowania uwzględniającej, że koszty obsługi i rynkowej komunikacji projektu trzeba dziś ponosić w znacznie dłuższym okresie. Rok 2013 powinien być przede wszystkim rokiem umiaru, w którym powtórzenie wyników sprzedaży z 2012 roku powinno być traktowane jako prawdziwy sukces.

Sławomir Horbaczewski, wiceprezes zarządu spółki Marvipol, ocenia, że przyszły rok w branży nieruchomości będzie nieco lepszy niż bieżący, ale znacznie gorszy niż rok 2014.

– Nie zapominajmy, że gospodarka regularnie przechodzi różne fazy cyklu koniunkturalnego. Okresy osłabienia są rzeczą naturalną. Niemniej jednak po każdym załamaniu nadchodzi lepszy czas. Popyt na mieszkania jest, był i będzie. Trzeba jednak odpowiednio dostosować podaż do wymagań rynku – podkreśla Sławomir Horbaczewski.

Robert Barszcz, dyrektor Działu Nieruchomości Mieszkaniowych w Ober-Haus

Klienci, wykorzystując sytuację nadpodaży mieszkań, zwykle liczą na możliwość negocjacji ceny. W większości zawieranych transakcji doprowadzają do obniżki stawki wyjściowej o 10–15 proc. Z drugiej strony właściciele najczęściej zakładają pewien poziom negocjacji i ostatecznie cena transakcyjna jest niższa niż ofertowa.

Sytuacje, w których stawka transakcyjna jest wyższa od ofertowej, mają więc miejsce niezwykle rzadko i tylko w przypadku mieszkań bardzo atrakcyjnych lub niewielkich, albo w unikatowych lokalizacjach, gdzie lokale rzadko wystawiane są na sprzedaż, lub w tym samym momencie pojawia się kilku zainteresowanych, albo gdy cena ofertowa nieruchomości jest znacznie niższa od rynkowej.

Sporadycznie takie transakcje obejmują też mieszkania w kamienicach po rewitalizacji w ścisłym centrum miasta, cieszące się zainteresowaniem, a których ceny zostały i tak już mocno obniżone w ciągu ostatnich miesięcy. Właściciel może też zaproponować cenę niższą od wartości rynkowej, by szybko sprzedać lokal za gotówkę.     —kad