Opłaty za użytkowanie wieczyste są podwyższane, nawet gdy ceny gruntów spadają

Ewa J. jest właścicielką mieszkania przy ul. Dąbrowskiego na warszawskim Mokotowie.

– Gmina podnosi mi opłatę za użytkowanie wieczyste o 140 proc. W tej okolicy od lat nie nastąpiło nic, co podniosłoby wartość gruntu, a przecież to jest warunkiem aktualizacji. Jestem w szoku. Będę płaciła prawie 1700 zł za 45 mkw. na osiedlu wybudowanym kilkadziesiąt lat temu! Jak to możliwe, że od ostatniej aktualizacji wartość nieruchomości aż tak wzrosła? Przecież na osiedlu od lat nie przybywa budynków użyteczności publicznej i nie są możliwe żadne inwestycje. Na rynku nieruchomości zastój, ceny spadają, to jakiś absurd – dziwi się Ewa J.

To jeden z przykładów problemu z podwyżkami opłat za użytkowanie, z którym muszą się mierzyć mieszkańcy polskich miast.

Wysokie podwyżki

Ewa J. jest członkiem spółdzielni mieszkaniowej Mokotów, od której wykupiła mieszkanie.

– Podwyżki dostali w pierwszej kolejności właściciele mieszkań, w drugiej spółdzielnia dla tych części nieruchomości, których jest właścicielką. Objęły one na razie całe osiedle Dąbrowskiego i część osiedla Puławska, ale wiem, że to jeszcze nie koniec – mówi Henryk Hebda, prezes tej spółdzielni. – Najwyższa podwyżka wyniosła ponad 300 proc. Nasi mieszkańcy to głównie emeryci, nie można im w nieskończoność podnosić i podnosić, bo ich kieszeń nie jest bez dna.

Aby zwiększyć szanse w walce z podwyżką, warto   się postarać o jeszcze jedną wycenę

– Ostatnia aktualizacja była w 2006 r. Wówczas wokół podwyżek powstał duży szum. Przedstawiciele wszystkich spółdzielni z Mokotowa spotkali się z radnymi dzielnicy. Ci przyznali nam rację, ale i tak trzeba było wnieść odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wtedy udało się. Spółdzielnia zawarła z miastem porozumienie i  podwyżka była niższa. W tym roku też zamierzamy się bronić. Na razie zleciliśmy przygotowanie swojego operatu.

– Właściciele wyodrębnionych mieszkań są w dużo gorszej sytuacji – przyznaje prezes Hebda. – Nie mają pod ręką prawnika, który pomoże przygotować dobre odwołanie, ani też odpowiedniej wiedzy. To jednak są członkowie spółdzielni Mokotów i im też postaramy się pomóc. Gdy już operat szacunkowy będzie gotowy, udostępnimy go, by mogli się na niego powołać. Każdy jednak właściciel, który nie zgadza się z podwyżką, musi samodzielnie złożyć odwołanie i się bronić.

– Rzeczywiście każdy właściciel musi się odwoływać się osobno. W związku z tym, że liczba spraw narasta lawinowo, a pracowników SKO nie przybywa, rozprawa przeprowadzana jest łącznie, ale orzeczenia wydawane odrębnie. Każdy współużytkownik otrzymuje je pocztą. Zarząd wspólnoty lub spółdzielni może złożyć wniosek w imieniu współużytkowników, ale każdy z nich musi być podpisany pod wnioskiem – mówi prezes warszawskiego Samorządowego Kolegium Odwoławczego Tomasz Podlejski.

Z kontroperatem dużo łatwiej

– Bez kontroperatu obrona jest bardzo trudna – przyznaje prezes Tomasz Podlejski. – Wprawdzie przepisy nie nakładają na użytkowników obowiązku jego sporządzenia, ale prezydent miasta, uzasadniając podwyżkę, przedstawia swój operat, więc jak najlepiej obalić taki dowód? Oczywiście innym operatem. Inaczej też osobę z kontroperatem traktują przedstawiciele miasta. Często idą na rękę i zawierają porozumienie, na podstawie którego dochodzi do zmniejszenia podwyżki – dodaje prezes Podlejski.

Kontroperat jednak kosztuje, czasami więcej nawet, niż wynosi sama podwyżka. Gdy się wygra sprawę, można żądać zwrotu kosztów jego sporządzenia. A jak przegra? Już oczywiście nie.

Okazuje się też, że kryzys na rynku nieruchomości nie ma specjalnie wpływu na wycenę nieruchomości należących do miasta. W tym roku bowiem do warszawskiego samorządowego kolegium odwoławczego wpłynęło 5 tys. wniosków w sprawie podwyżek.

– Będzie ich jednak znacznie więcej, sądzę, że co najmniej 7 tys. – uważa Tomasz Podlejski. – Przez ostatnie lata zdecydowanie ich przybywa. W 2007 r. wpłynęło 1280 wniosków, ale w 2010 r. już 7878, w 2011 r. był spadek do 4 tys., czego nie można już powiedzieć o bieżącym roku. Do czasu rozstrzygnięcia sprawy właściciel mieszkania płaci starą opłatę. Gdy przegra, musi ja wyrównać.

Wzrost opłaty za użytkowanie wieczyste jest dla właścieli lokali wielką niewiadomą

– W dzielnicy Mokotów aktualizację opłat rocznych zaplanowano na lata 2011–2016, w 2012 r. wypowiedzenie otrzymało ok. 1500 użytkowników i  współużytkowników wieczystych – twierdzi Teresa Rosłoń z Urzędu Dzielnicy Mokotów. – Nieruchomości do aktualizacji opłat wybierają odpowiedzialni za to urzędnicy, głównie obrębami. W 2012 r. głównie z obszaru obrębu 1-01. W rejonach, w których było niewiele nieruchomości w tym obszarze, wybierano ulicami grunty z kolejnych obrębów. Aktualizacja tego obszaru zostanie dokończona w kolejnym roku. Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego udziałów w budynkach komunalnych obejmuje różne obręby zgodnie z wycenami zlecanymi przez Wydział Zasobów Lokalowych do sprzedaży lokali. W 2011 r. objęte nią zostały głównie nieruchomości wyceniane najdawniej. Wykorzystane zostały wyceny zlecone przez WZL.

Zdaniem prezesa Hebdy w operacie szacunkowym, na podstawie którego wyliczono podwyżkę, rzeczoznawca źle dobrał nieruchomości.

– Jak można porównać nieruchomość ściśle zabudowaną starymi blokami bez potencjału inwestycyjnego z pustą działką, na której mają stanąć apartamentowce i cała infrastruktura? – dziwi się także Ewa J. – Przecież te wartości są nieporównywalne. Poza tym do operatu zostały wzięte transakcje z innych części miasta, bo na Osiedlu Dąbrowskiego ich być nie mogło.

– Gminy szukają wszędzie pieniędzy, dlatego na siłę chcą udowodnić wzrost wartości nieruchomości – uważa nasza czytelniczka. – Jeżeli zaś rzeczoznawca dostaje od gminy zlecenie na wycenę, to zrobi wszystko, by udowodnić, że do tego wzrostu doszło. Gdyby miasto wydało środki na operaty, z których by wynikało, że działki są tyle samo warte co przed aktualizacją, a nawet mniej, to taki rzeczoznawca nie dostałby już żadnych zleceń.

– Problem jest bardzo poważny – twierdzi Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z Kancelarii Real-Experts. – Stosowany powszechnie sposób aktualizowania rocznej opłaty z tytułu wieczystego użytkowania jest przestarzały i nieodpowiedni dla powagi tego instrumentu o charakterze fiskalnym. Sposób wycen nieruchomości dokonywanych na potrzeby aktualizacji opłat rocznych powinien uwzględniać specyfikę wyceny dla tego celu, którą scharakteryzować można następująco:

- Masowa ilość nieruchomości podlegających wycenie.

- Potrzeba obiektywizacji uzyskiwanych wyników wyceny w celu wyeliminowania ewentualnych sporów.

- Minimalizacja kosztu wyceny przy maksymalizacji efektu wyrażonego wpływami z tytułu opłat opartych na wycenie nieruchomości.

Należy mieć na względzie, że w większych miastach polskich przedmiotem użytkowania wieczystego jest zwykle kilkadziesiąt tysięcy nieruchomości, a w Warszawie mamy ich około 220 tysięcy. Wszędzie przeszacowanie powinno się odbywać każdego roku i obejmować cały zasób. Tak niestety nie jest. Aktualizacja dokonywana jest zwykle na drobnej części zasobu, co jest ewidentnie niesprawiedliwe. Wartości jednych nieruchomości są aktualizowane często, a innych rzadko lub wcale. W przedstawionej sytuacji niezbędne jest wdrożenie rozwiązania systemowego. Rozwiązania, które posłuży do aktualizacji opłat, ale nade wszystko uczyni proces aktualizacji czytelnym i transparentnym. Informacja o sposobie przeprowadzonej wyceny oraz informacja o wartościach nieruchomości będących podstawą aktualizacji powinny być dostępne publicznie. Na takie rozwiązanie zdecydowano się w Pyskowicach. Wypada mieć nadzieję, że upowszechni się ono w innych miastach Polski – mówi rzeczoznawca. – Zastosowanie rozwiązania systemowego sprawia, że w okresie hossy opłaty są wyższe, a w okresie bessy niskie. Przede wszystkim jednak opłaty są przewidywalne dla użytkowników wieczystych oraz dla organów publicznych. Stosowane powszechnie sposoby wyceny sprawiają, że żadna ze stron nie jest w stanie skutecznie niczego sensownego przewidzieć. Aktualizacja opłaty rocznej stała się rodzajem publicznej ruletki, gry losowej, w której przegrywają wszyscy.

Deweloper kupił działkę

Stosowanie niewydolnych sposobów wyceny dla aktualizacji stało się udokumentowanym podłożem licznych konfliktów, których koszt społeczny nie jest rozważany. Wysiłek intelektualny i pieniądze Polaków trwonione są na prowadzenie sporów wynikających ze złego pomysłu na aktualizację. Tracą na tym samorządy, traci Skarb Państwa, a przede wszystkim tracą Polacy wikłani w długie i drogie spory i procesy sądowe.

Inny rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operaty dla nieruchomości, wyjaśnia, że są zgodne z przepisami, tzn. z ustawą o gospodarce nieruchomościami, stosownym rozporządzeniem Rady Ministrów, kodeksem cywilnym i krajowymi zasadami wyceny nieruchomości. Może zatem warto pomyśleć o zmianie przepisów, jeżeli rzeczywiście pozwalają podwyższyć wartość gruntu, dlatego że w innej dzielnicy deweloper kupił działkę?

Ile płacą użytkownicy wieczyści

- Mokotów, Osiedle Dąbrowskiego, mieszkanie 45 mkw. – 1700 zł

- Mokotów, al. Niepodległości, mieszkanie 72 mkw.  – 282 zł

- Bemowo, działka 450 mkw. z domem – 3000 zł

- Śródmieście, ul. Koszykowa, mieszkanie 89 mkw. – 1030 zł

- Saska Kępa, ul. Wandy, mieszkanie 62 mkw. – 180 zł

- Ekopark na Mokotowie, mieszkanie 97 mkw. – 2000 zł

- Ochota, ul. Kaliska, mieszkanie 72 mkw. – 170 zł