Czy sprzedaż działki, na której mogą być groby, jest nieważna?

Kwestia ta wynikła w sporze o zwrot ponad 1 mln zł zadatku. Wręczyła go podczas podpisywania umowy przedwstępnej na kupno niewielkiej działki (za 6 mln zł) położonej w centrum Wrocławia spółka deweloperska. Jej właścicielami są Izraelczycy (Żydzi), co dla tego sporu jest istotne.

Na cmentarzu czy nie

Otóż przed podpisaniem umowy przyrzeczonej wycofali się oni z tej transakcji, gdyż okazało się, że działka, leżąca niedaleko Dworca Głównego, może być fragmentem dawnego cmentarza żydowskiego. Wprawdzie zamknięto go ponad 100 lat temu i jeszcze przed wojną przekazano miastu na cele komunalne (po wojnie zbudowano na tej działce garaże), ale zgodnie z zasadami wyznania Mojżeszowego cmentarz jest miejscem świętym i nie wolno czerpać z niego zysków.

Kwestia ta ujawniła się nabywcom – tak przynajmniej twierdzą – kiedy postanowili zmienić plan inwestycji. Pracownia architektoniczna zwróciła im uwagę, że przed jej rozpoczęciem niezbędne będzie przeprowadzenie na tym obszarze prac archeologicznych. Działka położona jest bowiem na terenie dawnego cmentarza żydowskiego bądź tuż przy nim, w tzw. pasie spacerowym.

Tymczasem wypis z miejscowego planu, który kupujący oglądali przed zawarciem umowy, mówił jedynie, że teren objęty jest ochroną konserwatorską ze względu na możliwe w tych okolicach zabytki archeologiczne. Przewidywał jednak na tej działce zabudowę.

Formalnie jest to sprawa o wykreślenia z księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej zwrot zadatku, który sprzedający – troje współwłaścicieli działki – zatrzymali.

Sąd rejonowy uwzględnił powództwo: uznał, że doszło do błędu, ale nie spowodowali go sprzedający. To kupujący nie dochował należytej staranności w zbadaniu nieruchomości. Sąd Okręgowy (oba sądy z Wrocławia) był innego zdania. Na podstawie tych samych faktów uznał, że przystępując do umowy, deweloper nie wiedział, iż jest konieczność przeprowadzenia badań, że mogą być tam szczątki pochowanych, działał więc pod wpływem błędu. Żadna ze stron nie jest jednak winna tej sytuacji, dlatego zadatek powinien być zwrócony, na podstawie art. 394 § 3 kodeksu cywilnego (szerzej o zadatku w ramce).

Kupiecka lojalność

– Pozwany to doświadczony deweloper, nieco wcześniej kupując inną działkę we Wrocławiu, miał podobny problem, tyle że z cmentarzem katolickim (szczątki przeniesiono) – argumentował przed Sądem Najwyższym mec. Maciej Domagała, pełnomocnik współwłaścicieli działki. – Na podstawie przedstawionych mu przez sprzedających dokumentów i ogólnej wiedzy historycznej o mieście mógł się spodziewać takich niespodzianek i jako profesjonalista powinien był sprawdzić, czy nie chodzi o cmentarz. To normalne obowiązki kupującego – wskazywał.

– Cmentarz to nie tylko to, co na powierzchni, ale i pod nią, a to, że teren zabudowano garażami, nie świadczy, iż nie ma tam szczątków zmarłych – replikowała Katarzyna Michałkiewicz, pełnomocnik spółki.

Sąd Najwyższy nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

– Z dokumentów, w tym planu zagospodarowania, nie wynika, że działka znajduje się na terenie dawnego cmentarza, ale jedynie w jego rejonie. Nie oznacza to jednak, że można tam wznosić budynek pięcio-sześciokondygnacyjny, na czym od początku zależało deweloperowi. Fakt zabudowania garażami też nie oznacza, że można tam prowadzić zabudowę. Żeby inwestować na tym terenie, niezbędne jest więc zbadanie, czy to jest teren dawnego cmentarza, czy są tam szczątki pochowanych – wskazała w uzasadnieniu sędzia SN Bogumiła Ustjanicz. – Gdyby się okazało, że jest to część cmentarza i są tam groby, to oznaczałoby, że jest to inna nieruchomość niż ta, o której mówiły strony, zawierając umowę przedwstępną.

Ten fakt musi jednak wykazać pozwany, który z tego powodu odstąpił od umowy. Nie znaczy to jednak, że sprzedający może zasłaniać się twierdzeniem, że przedstawił dokumenty dotyczące działki i dlatego nie musiał badać jej rzeczywistego stanu. Podczas zawierania umowy obie strony mają obowiązek współdziałać, aby możliwe było zrealizowanie jej celu.