Jak zarobić na usługach w biurowcu

Barek w biurowcu – teoretycznie to łatwy biznes, bo odbiorcy z kilkunastu pięter budynku są pod bokiem. Ale nie każdego najemcę wpuści do budynku jego właściciel czy deweloper. Będzie sprawdzał wiarygodność firmy. Poza tym w wielu przypadkach o tym, kto będzie mógł karmić najemców, decydują oni sami.

Im wcześniej, tym lepiej

– W większości projektowanych dziś biurowców część powierzchni przeznaczona jest na udogodnienia dla najemców. Standardem jest już zapewnienie kantyny lub restauracji, często kiosku, kawiarni oraz bankomatu. Firmy prowadzące taką właśnie działalność znajdują się na liście najbardziej pożądanych najemców powierzchni usługowo-handlowych – mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w firmie Ghelamco Polska, która buduje biurowce. – Dla nas jako dewelopera podejmującego rozmowy z najemcami powierzchni gastronomicznych czy usługowych istotne jest to, czy firma zainteresowana wynajęciem powierzchni jest odpowiednio zabezpieczona, czy jest w stanie wykończyć lokal i utrzymać działalność oraz zapewnić usługi na odpowiednim poziomie – dodaje.

2 lata z takim wyprzedzeniem warto planować urządzenie np. bufetu w biurowcu, bo najlepiej zrobić to na wczesnym etapie budowy

Użytkownicy biurowców, poza standardowymi udogodnieniami, cenią sobie myjnię samochodową, przedszkole, centrum medyczne czy fitness. Niektóre punkty powinny mieć niezależne wejście, odseparowane od części biurowej. – Zaadaptowanie lokalu pod daną działalność nie jest więc możliwe w każdym budynku, szczególnie gdy jest gotowy.

Ewelina Kałużna, dyrektor w dziale najmu powierzchni biurowych w firmie doradczej Jones Lang LaSalle, zwraca uwagę, że choć umowy najmu są podpisywane już pod koniec budowy biurowca, to zainteresowani operatorzy zaczynają rozmowy z deweloperem na bardzo wczesnym etapie prac, nawet jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę biurowca. – Mali przedsiębiorcy zgłaszają się najczęściej ze swoimi pomysłami za późno, kiedy widzą, że budynek za chwilę zacznie funkcjonować, a często nawet już po jego otwarciu. Proces deweloperski trwa zazwyczaj nie krócej niż 14 miesięcy, a przygotowania do startu budowy jeszcze dłużej. Zatem już dziś wiemy, jakie biurowce zostaną oddane do użytku w 2015 czy 2016 r. – dodaje Kałużna.

Warto więc czytać raporty rynkowe i rozmawiać z ekspertami, którzy wiedzę o przyszłej podaży lokali mają dużo wcześniej niż przeciętny przechodzień. Mogą też podać potencjalne stawki czynszu oraz przedstawić koszty związane z prowadzeniem biznesu w danej lokalizacji.

– Powierzchnie usługowe są najczęściej wynajmowane doświadczonym oraz renomowanym firmom, które z jednej strony są w stanie bardzo szybko przygotować lokal i zacząć działalność, a z drugiej – są wiarygodnym partnerem umiejącym sprostać wymaganiom najemców, np. co do jakości posiłków, oraz mają środki na wykończenie powierzchni i są w stanie zawrzeć  pięcioletnią umowę najmu – mówi Ewelina Kałużna.

Także dla przechodnia

Daniel Pater, zarządzający portfelem nieruchomości Polonia Property Funds I, mówi, że koszt wynajmu powierzchni na lokale gastronomiczne w biurowcu wynosi od kilku do kilkunastu euro za mkw. – Czynsze dla kawiarni są wyższe, szczególnie jeśli lokal jest w atrakcyjnej lokalizacji – dodaje Daniel Pater. – W kompleksach biurowych najmilej widziane są firmy sieciowe ze względu na doświadczenie w prowadzeniu biznesu w tego typu obiektach.

Ekspert dodaje, że przedszkola to wciąż niezagospodarowana nisza rynkowa, która ma duży potencjał rozwoju, zwłaszcza w centrach biurowych w dużych miastach.

– Nie ma zbyt wiele firm prowadzących przedszkola w biurowcach, a szkoda, bo zapotrzebowanie na takie usługi jest coraz większe i będzie rosnąć – przewiduje Daniel Pater.

Przedszkola w budynkach biurowych w Warszawie działają w Rondo 1 i Adgar Business Center, w Krakowie zaś w Diamante Plaza.