Zasiedzenie nieruchomości: Dobra wiara posiadacza nie wymaga dowodu

Oprócz tego, instytucja zasiedzenia może okazać się pomocna osobie, która wprawdzie wpisana jest do księgi wieczystej (dalej: KW) jako właściciel nieruchomości, ale przysługujący jej tytuł jest lub może być kwestionowany ze względu na wadliwość nabycia nieruchomości przez nią lub jej poprzedników prawnych. Nawet długoletnie figurowanie w KW w charakterze właściciela nieruchomości, jeśli jest bezpodstawne, nie skutkuje nabyciem tytułu (nie obowiązuje obecnie w Polsce instytucja tzw. zasiedzenia księgowego, znana np. z regulacji art. 51 dekretu z 11 października 1946 r. – Prawo rzeczowe).

Dwadzieścia albo trzydzieści lat

Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego, posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Znaczenie dla zasiedzenia mają tylko dwie przesłanki: samoistne posiadanie nieruchomości i upływ czasu. Kwalifikacja rodzaju wiary posiadacza ma jedynie wpływ na długość okresu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości. Spełnienie tych przesłanek jest przedmiotem ustaleń sądu rozpoznającego sprawę o stwierdzenie zasiedzenia.

Zasiedzieć nieruchomość mogą osoby fizyczne, osoby prawne, w tym Skarb Państwa i inne państwowe osoby prawne, jednostki samorządu terytorialnego oraz te jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, np. spółki jawne, partnerskie, komandytowe i komandytowo-akcyjne. Natomiast spółka cywilna nie może zasiedzieć nieruchomości. W przypadku cudzoziemców, o ile dotyczy ich wymóg uzyskania zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych na nabycie nieruchomości, do zasiedzenia nieruchomości będzie dodatkowo potrzebne uzyskanie takiego zezwolenia.

Jest też wola i... ogrodzenie

Posiadanie to sprawowanie faktycznego władztwa nad rzeczą, natomiast posiadanie samoistne dodatkowo poparte jest psychicznym czynnikiem po stronie posiadacza, polegającym na zamiarze władania rzeczą dla siebie, jak właściciel. O tym drugim elemencie w praktyce dowodowej decyduje nie tylko wola posiadania, ale i manifestowanie tej woli na zewnątrz, przejawiające się np. w ogrodzeniu nieruchomości, uprawie ziemi, dokonywaniu nasadzeń, wzniesieniu na niej zabudowań, opłacaniu podatku od nieruchomości. Ułatwieniem dowodowym w sprawie o zasiedzenie są domniemania dotyczące posiadania: samoistności (art. 339 k.c.) i ciągłości (art. 340 k.c.). Ich praktyczny walor jest taki, że zwalniają one wnioskodawcę (oraz sąd) od prowadzenia dowodów na te okoliczności, do czasu obalenia domniemania przez tego, kto powołuje się na to, że domniemanie jest w konkretnej sprawie nieprawdziwe.

Stan świadomości

Termin zasiedzenia nieruchomości jest uzależniony od tego, jaki był stan świadomości posiadacza w momencie objęcia nieruchomości w posiadanie.

Z objęciem w dobrej wierze mamy do czynienia, gdy posiadacz z przyczyn usprawiedliwionych w towarzyszących okolicznościach uważał się za właściciela. Jeśli posiadacz wie albo powinien wiedzieć, że prawo własności nieruchomości przysługuje nie jemu, a innej osobie, mamy do czynienia z objęciem w złej wierze >patrz ramka.

Liczy się moment objęcia

Kwestię dobrej lub złej wiary bada się wyłącznie w odniesieniu do momentu objęcia nieruchomości w posiadanie i późniejsza zmiana w tym zakresie, np. dowiedzenie się, że właścicielem jest inna osoba, nie ma wpływu na długość okresu potrzebnego do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Dobra wiara posiadacza nie wymaga dowodu, a ewentualny dowód przeciwny musi przeprowadzić ten, kto zarzuca posiadaczowi złą wiarę. Dobrą wiarę osoby prawnej ocenia się w oparciu o stan świadomości osób fizycznych wchodzących w skład jej organów.

Kiedy zaczyna się bieg

Bieg zasiedzenia rozpoczyna się w chwili objęcia nieruchomości w samoistne posiadanie i kończy się po upływie dwudziestu lub trzydziestu lat, w zależności od kwalifikacji wiary posiadacza. Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela (art. 173 k.c.). Do biegu zasiedzenia stosuje się na podstawie art. 175 k.c. odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Dotyczy to kwestii zawieszenia, wstrzymania zakończenia i przerwania biegu zasiedzenia.

Przykładowo, bieg zasiedzenia ulega zawieszeniu na czas przeszkody, gdy z powodu siły wyższej niemożliwe jest podjęcie przed sądem czynności procesowych przerywających bieg terminu zasiedzenia (art. 121 pkt 4) w związku z art. 175 k.c.). Z kolei wstrzymanie biegu zasiedzenia, oprócz wskazanej regulacji dotyczącej małoletnich, ma miejsce także w przypadkach, gdy właścicielami są osoby, które nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych lub osoby, co do których istnieje podstawa do ich całkowitego ubezwłasnowolnienia.

Sprzeczne interesy

Interesy właściciela i samoistnego posiadacza nieruchomości dotyczące jej zasiedzenia są sprzeczne. Właściciel jest narażony na utratę swojego prawa i chcąc je zatrzymać przy sobie powinien przeciwdziałać zasiedzeniu nieruchomości. Brak zainteresowania i bierność właściciela działają na jego niekorzyść (i na niekorzyść jego wierzycieli).

Posiadanie podlega ochronie ustawowej, chociażby posiadacz był w złej wierze. Konieczne jest wobec tego przedsięwzięcie przez właściciela takich czynności procesowych, które przerywają bieg zasiedzenia. Zasadniczo będą to czynności stanowiące obronę właściciela przed zasiedzeniem, przede wszystkim roszczenie windykacyjne, czyli o wydanie rzeczy właścicielowi, ale także wniosek o zabezpieczenie takiego roszczenia. Ponadto, w przypadku, gdy samoistny posiadacz nieruchomości jest bezpodstawnie wpisany do KW jako właściciel, kryteria te spełnia pozew o uzgodnienie treści KW z rzeczywistym stanem prawnym oraz wniosek o wpis do KW ostrzeżenia o takiej niezgodności.

Te inne czynności przedsięwzięte w celu przerwania biegu przedawnienia osiągają ten skutek tylko wówczas, jeśli są uzasadnione i uwzględnione przez pozytywne rozstrzygnięcie sądu.

Można doliczyć

Istotne praktyczne znaczenie ma zasada, że jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści (art. 176 k.c.). Ponadto, przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Z wokandy

W orzecznictwie Sądu Najwyższego można znaleźć przykłady objęcia nieruchomości w posiadanie w złej wierze. Są to między innymi: wejście w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy nabycia nieruchomości zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego (uchwała z 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91) lub przez spadkobiercę, który wie, że istnieją jeszcze inni spadkobiercy powołani do dziedziczenia (wyrok z 19 maja 1998 r., II CKN 770/97).