Jak sprawdzi ciebie i twoje zarobki bank, zanim da kredyt

Czy jeśli ktoś nosi się z zamiarem kupna mieszkania na kredyt w najbliższym czasie, rzeczywiście powinien obawiać się, że w przyszłym roku będzie trudniej o finansowanie, więc lepiej zadłużyć się jeszcze w br.?

Michał Krajkowski: Ostatnie miesiące, głównie za sprawą niższych stóp procentowych, przyniosły poprawę sytuacji potencjalnych kredytobiorców. Od lipca 2012 roku wskaźnik WIBOR 3-miesięczny spadł o ponad 2 punkty procentowe. To przełożyło się na wzrost zdolności kredytowej nawet o kilkanaście procent. Zatem w porównaniu z sytuacją sprzed roku dostępne kwoty wzrosły nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Niskie stopy procentowe będą utrzymywać się jeszcze przez wiele miesięcy i przyszły rok nie powinien przynieść żadnych zmian w tym zakresie.

Zmiany prawdopodobnie nastąpią w regulacjach bankowych wynikających z Rekomendacji S. Zgodnie z propozycją Komisji Nadzoru Finansowego każdy, kto będzie chciał zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości od stycznia 2014 roku, będzie musiał posiadać minimum 10 procent wkładu własnego. Oznacza to, że osoby nieposiadające wystarczających środków własnych, o kredyt muszą starać się jeszcze w tym roku.

Które banki liczą zdolność kredytową klienta najłagodniej? Co biorą pod uwagę?

Liczenie zdolności kredytowej to przede wszystkim zestawienie dochodów oraz dotychczasowych i potencjalnych zobowiązań klienta. Oznacza to, że bank najpierw musi obliczyć dochód netto klienta, a później odjąć od niego wszystkie zobowiązania.

Do wyliczenia zdolności kredytowej uwzględniane są koszty mieszkaniowe, koszty związane z bieżącym życiem oraz raty dotychczasowych kredytów. Jeśli mamy nadwyżkę dochodów ponad zobowiązaniami, wówczas możemy przeznaczyć ją na ratę nowego kredytu.

Różnice między bankami występują w przypadku przyjętych kosztów mieszkaniowych oraz kosztów bieżącego życia. W przypadku wydatków na lokal jest to z reguły 7–8 złotych za metr kwadratowy. Czasami koszty utrzymania zależą także od lokalizacji danej nieruchomości. Od miejsca zamieszkania zależy także koszt utrzymania osoby.

Ile średnio musi zostać na utrzymanie członka rodziny miesięcznie po odjęciu raty kredytowej?

W przypadku pierwszej osoby w gospodarstwie domowym jest to około 1000–1200 złotych. Na każdą kolejną osobę trzeba zarezerwować 600–800 złotych. Oznacza to, że jeśli o kredyt ubiegają się dwie osoby, to ich miesięczne wydatki – według założeń banków – to 1600–2000 złotych. Dodatkowo koszt mieszkania to około 400–500 złotych, co oznacza, że po zapłaceniu wszystkich rat kredytowych, w portfelu potencjalnych kredytobiorców powinno zostać około 2000–2500 złotych.

Czy zadłużać się maksymalnie, korzystając, że bank da wysoki kredyt hipoteczny i że jest on stosunkowo niedrogi w porównaniu z innymi kredytami, czy lepiej nie ryzykować? Jaką poduszkę bezpieczeństwa trzeba mieć?

Jeśli posiadamy oszczędności, z pewnością nie wolno całej kwoty przeznaczać na wkład własny. Obniżenie kwoty kredytu o kilkanaście tysięcy złotych oznacza ratę niższą o kilka czy kilkanaście złotych, więc są to relatywnie niewielkie kwoty. Warto zatem zaciągnąć kredyt nieco wyższy, tak aby środki własne stanowiły zabezpieczenie spłaty rat kredytu oraz wystarczyły na bieżące życie na wypadek kłopotów z pracą czy ze zdrowiem. Minimum, jakie powinniśmy sobie zabezpieczyć, to pieniądze, które zapewnią finansowe bezpieczeństwo przez minimum sześć miesięcy.

A pożyczać na 100  proc. wartości nieruchomości lub na więcej?

Często sugerowane jest zaciągnięcie wyższego kredytu, nawet na 100 procent wartości nieruchomości i przeznaczanie środków własnych na inwestycje. Należy pamiętać, że po pierwsze, kredyt bez wkładu własnego jest droższy niż ten z wkładem własnym, a po drugie, każda inwestycja rodzi określone ryzyka. Jeśli oczekujemy dużych zysków, to musimy się liczyć także z dużym ryzykiem. Zatem zaciągając wysoki kredyt i przeznaczając środki własne na inwestycje, a nie tylko na tzw. poduszkę bezpieczeństwa, koniecznie trzeba wnikliwie rozważyć wszelkie ryzyka, jakie się z tym wiążą, i podchodzić do takich decyzji wyjątkowo ostrożnie.

Czy warto sprzedać auto, gdy brakuje nam zdolności kredytowej, a bank dolicza do miesięcznych wydatków pieniądze na benzynę? Czy trzeba informować bank, że w rodzinie jest auto lub dwa?

Wbrew obiegowym opiniom bardzo niewiele instytucji pyta wprost o liczbę samochodów w rodzinie. Najczęściej banki ograniczają to pytanie tylko do łącznych kosztów utrzymania, jakie ponosimy, bez szczegółowego wnikania, ile na co wydajemy.

Bank sprawdzi nie tylko twoją kondycję finansową, ale także firmy, w której pracujesz

Na to pytanie należy jednak odpowiadać rzetelnie. Nawet w przypadku, gdy zaniżymy te kwoty, wówczas bank i tak policzy koszty utrzymania zgodnie ze swoimi przyjętymi minimalnymi kosztami.

Zatem najczęściej nie musimy szczegółowo podawać, ile wydajemy na samochód, ile na jedzenie, a ile na rozrywki, tylko oświadczamy, jakie są nasze łączne wydatki związane z bieżącym funkcjonowaniem.

Czy pieniądze pożyczone na mieszkanie można wydać na sprzęty domowe, na urządzenie lokalu?

Wykończenie czy remont mieszkania jest jednym z celów kredytowania w każdym banku. Na tych samych warunkach cenowych, jak w przypadku kredytu na zakup, możemy otrzymać pieniądze, za które wykonamy założone prace. Składając wniosek niezbędne jest dostarczenie odpowiedniego kosztorysu, z którego będzie wynikać, co chcemy zrobić. Z wykonanych prac, w założonym czasie musimy się także przed bankiem rozliczyć, przedstawiając faktury lub zdjęcia.

Kredytem hipotecznym możemy jednak sfinansować wyposażenie trwale związane z mieszkaniem lub domem. Oznacza to, że bank udzieli kredytu na meble kuchenne w trwałej zabudowie, szafy wnękowe, garderobę i im podobne sprzęty, ale nie sfinansujemy zakupu stołu, krzeseł czy kanapy.

Gdzie bank sprawdza klienta, jego dochody, wiarygodność? Czy dzwoni do pracy, zagląda na portale społecznościowe etc.?

Wysokość dochodów jest weryfikowana na podstawie odpowiednich dokumentów, takich jak zaświadczenie o zatrudnieniu, umowy czy zeznania podatkowe.

Dodatkowo mogą być także sprawdzane wyciągi z konta klienta. Bank może poprosić także o dokumenty z ZUS czy urzędu skarbowego, z których także może wynikać wysokość dochodów.

Czasami, szczególnie w przypadku zatrudnienia w niewielkich czy nieznanych na rynku firmach, bank potwierdza uzyskane informacje także o pracodawcy. Dane o naszych zobowiązaniach bank uzyskuje także z dostępnych źródeł, takich jaki BIK czy BIG.

Wystarczy przynieść PIT, by udokumentować dochody, czy trzeba mieć zaświadczenie o zarobkach? Czego zwykle wymagają banki?

W zależności od źródła dochodów inne dokumenty będą wymagane od kredytobiorców. W przypadku zatrudnienia na etacie najczęściej wystarczy tylko zaświadczenie o zatrudnieniu. Jednak mając klienta pracującego na umowę-zlecenie czy o dzieło, bank będzie wymagał także PIT.

Jest to także obowiązkowy dokument w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą.

Dodatkowo, osoby mające własną firmę muszą dostarczyć książkę przychodów i rozchodów, która udokumentuje dochody z bieżącego roku.

Michał Krajkowski

ekspert w dziedzinie kredytów hipotecznych. Z sektorem finansowym związany jest od ośmiu lat. W Domu Kredytowym Notus pracuje od 2005 roku, obecnie na stanowisku głównego analityka produktów kredytowych. Jest absolwentem Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie.

Stopy procentowe dalej w dół

? Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 25 punktów bazowych. To oznacza ratę kredytu niższą prawie o 50 złotych. Tyle zaoszczędzą osoby spłacające kredyt w wysokości 300 tysięcy złotych zaciągnięty na 30 lat.