– W ostatnich miesiącach przyzwyczailiśmy się do poprawy dostępności kredytów ze względu na spadek oprocentowania i rat kredytowych. W czerwcu zaobserwowaliśmy co prawda kolejne wzrosty dostępnej kwoty kredytu, ale tylko w przypadku kredytobiorców ze stosunkowo wysokim dochodem, czyli 5 tys. zł netto i 8 tys. zł netto. Natomiast w przypadku 4-osobowej rodziny z dochodem wynoszącym 3,5 tys. zł netto zdolność kredytowa spadła aż o 10  tys. zł – mówi Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

Tłumaczy, że ta dziwna sytuacja wynika z tego, że kilka banków zmodyfikowało swoją politykę kredytową w taki sposób, aby spadające oprocentowanie nie pozwalało uzyskać kredytu osobom o zbyt niskich dochodach. – Tę tezę potwierdzają dane na temat minimalnego wymaganego dochodu do uzyskania 300 tys. zł kredytu. Gdy w kwietniu i czerwcu ten wymagany dochód, średnio we wszystkich bankach, spadł poniżej 4,6 tys. zł, to w kolejnym miesiącu następował wzrost. Tymczasem oprocentowanie w tym czasie spadało. Taka zmiana musiała więc wynikać ze sposobu obliczania zdolności kredytowej – wyjaśnia Sadowski.

Dlaczego dostaną mniej

Także z analiz Domu Kredytowego Notus wynika, że banki są gotowe pożyczać coraz mniej. W czerwcu bowiem trzyosobowa rodzina mogła otrzymać kredyt na mieszkanie o ponad 7 tys. złotych niższy niż miesiąc wcześniej.

– Badaliśmy sytuację małżeństwa mającego dziecko na utrzymaniu, którego łączne dochody stanowią dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, czyli 7399 zł brutto wg danych z maja br. Spadek zdolności kredytowej w czerwcu, w stosunku do maja, wyniósł około 2 procent w przypadku tej modelowej rodziny i 1 procent dla singla, który także zarabia średnią pensję w sektorze przedsiębiorstw, czyli 3699 brutto miesięcznie – mówi Michał Krajkowski, główny analityk DK Notus.

Jego zdaniem największy wpływ na takie wyniki miał spadek średniego wynagrodzenia o ponad 130 zł w relacji do poprzedniego miesiąca.

– W przeciwieństwie do wcześniejszych miesięcy kredytobiorcom nie pomogła decyzja o obniżce stóp procentowych. Na początku czerwca Rada Polityki Pieniężnej obcięła je o kolejne 25 punktów bazowych. Zmiana ta została jednak wcześniej zdyskontowana przez rynek i nie spowodowała obniżenia stawki bazowej. Na koniec czerwca WIBOR 3M wynosił  2,73 procent, co oznacza spadek w ciągu miesiąca zaledwie o 0,01 punktu procentowego – tłumaczy Michał Krajkowski.

Ile pożyczy bank i z jaką marżą

Z badań Notusa wynika, że w czerwcu przykładowe małżeństwo z dzieckiem mogło pożyczyć na mieszkanie na 30 lat  – średnio – ponad 405 tys. zł. Najwyższą kwotę kredytu dla rodziny oferowały w ubiegłym miesiącu: Bank Millennium – 490 tys. zł (spadek o 5 tys. złotych w ciągu miesiąca), Bank ING – 470 tys. złotych (w tym przypadku wzrost o około 2 tys. złotych) oraz Bank Pekao SA – 440 tys. złotych (spadek o ponad 13 tys. złotych).

Natomiast w przypadku modelowego singla średni spadek zdolności jest mniejszy i wynosi 2491 zł. Przeciętnie mógł on pożyczyć na mieszkanie 204 tys. zł. Najwyższą kwotę oferował mu Bank Pekao SA – 263 tys. zł (spadek o 3 tys. zł miesięcznie) oraz Bank BGŻ – 232 tys. zł (wzrost o 2 tys. zł).

Jarosław Sadowski podkreśla, że czerwiec przyniósł kilka istotnych zmian w ofertach kredytów hipotecznych.

– Niestety, aż pięć banków zdecydowało w tym czasie o podwyższeniu marży kredytów w złotych z wkładem własnym. Największą zmianę wprowadził Alior Bank. W wyniku zakończenia promocji marża wzrosła tam z 1,25 proc. aż do 2,2 proc. – wylicza analityk Expandera. – Ale dla odmiany w innym banku zaobserwowaliśmy istotną obniżkę marży. Bank Pocztowy przed miesiącem nie mieścił się nawet w pierwszej dziesiątce najlepszych ofert z wkładem własnym. Teraz zajmuje pierwsze miejsce, gdyż oferuje marżę na poziomie 1,2 proc. Co ciekawe, taką marżę przyznaje nawet w przypadku kredytów bez wkładu własnego. Dla przypomnienia w czerwcu najniższa marża, na jaką można było liczyć, finansując zakup nieruchomości w 100 proc. za kredyt, wynosiła 1,5 proc.

Zdaniem analityków sytuacja kredytobiorców może się nieco poprawić od przyszłego roku, gdy banki zaczną dostosowywać swoje wewnętrzne procedury do nowelizacji rekomendacji S. Na korzyść kredytobiorców zadziała wydłużenie o 5 lat okresu, jaki banki będą mogły przyjąć do liczenia zdolności kredytowej.