Powiększyli mieszkanie o korytarz i mieli problem z wykupem

Przed laty posiadacze dwóch różnych mieszkań własnościowych w jednym z poznańskich bloków zabudowali korytarz przylegający do ich lokali i w ten sposób powiększyli swoje mieszkania o kilka metrów. W obu wypadkach spółdzielnia wyraziła na to zgodę. Po latach okazało się, że nie zostały dopełnione wszystkie formalności związane z rozbudową tych mieszkań.

Spółdzielnia nie zmieniła bowiem ich przydziałów na lokale. Jej władze postanowiły więc to naprawić. Przy okazji  zażądały uzupełnienia wkładu budowlanego z tego tytułu. Na tym tle powstał spór. Posiadacze tych lokali nie chcieli wpłacić tych pieniędzy. Wystąpili też z wnioskami o przekształcenie własnościowych praw do lokali w odrębną własność.

Zasady jednak są takie, że wykup jest możliwy dopiero, gdy spółdzielnia posiada prawomocną uchwałę określającą odrębny przedmiot własności. Po złożeniu więc wniosków o wykup, spółdzielnia przystąpiła do prac nad projekt wspomnianej uchwały.

Treść projektu uchwały nie spodobała się jednak posiadaczom tych mieszkań. Chodziło konkretnie o wyliczenia powierzchni lokali. Zgłosili swoje uwagi w tym zakresie, ale zarząd spółdzielni ich nie uwzględnił. Wówczas zaskarżyli uchwałę do Sądu Okręgowego, żądając jej uchylenia w tej części, w jakiej dotyczyła ona ich mieszkań.

Sąd częściowo uwzględnił ich powództwo. Podobnie też postąpił Sąd Apelacyjny, do którego odwołała się spółdzielnia (wyrok z 6 marca 2013 r.).

W opinii obu sądów treść uchwały jest sprzeczna z art. 42 ust 3 pkt 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, gdyż zawiera ona elementy, które nie są wymagane przez prawo.

Nie dopuszczalny jest - zdaniem sądów - zapis uchwały, który przewidywał dwa warianty wykupu dla posiadaczy tych mieszkań.

Według Sądu Okręgowego do rozpoznania tej sprawy nie było natomiast konieczne rozstrzygnięcie, czy pozwana spółdzielnia zasadnie domaga się uzupełnienia wkładu budowlanego.

Przepis art. 42 ust. 3 pkt. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie przewiduje bowiem, aby uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali, wskazywała na ewentualny stan zadłużenia z tytułu uzupełnienia wkładów budowlanych.

Natomiast zgodnie z art. 17 ze zn 14 ust. 1 pkt 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały, tj. w  dniu 29 sierpnia 2011 r.) na pisemne żądanie członka lub osoby nie będącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia mieszkaniowa ma obowiązek zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po spełnieniu warunków. Chodzi o: spłatę przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami oraz uregulowanie zadłużenia z tytułu opłat za mieszkanie.

Wspomniany jednak przepisy -zdaniem sądów- nie zawiera listy zamkniętej warunków, które trzeba spełnić , by wykupić lokal. Oznacza to, że mogą się pojawić inne warunki, jak np. uzupełnienie wkładu budowlanego. Kwestie te  reguluje natomiast art. 17 ze zn 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.