Kiedy można budować bez pozwolenia

Potrzeba aż 301 dni na załatwienie formalności związanych z budową magazynu, a postępowanie administracyjne o wydanie pozwolenia na budowę trwa 180 dni – wynika z raportu Banku Światowego „Doing Business". Czy nowelizacja prawa budowlanego poprawi te statystyki?

Przemysław Kucharski: Zakładając, że nowela zostanie opracowana i uchwalona przez parlament zgodnie z przyjętymi przez rząd założeniami, z pewnością skróceniu ulegnie procedura administracyjna związana z budową budynków jednorodzinnych. Skróceniu ulegnie też czas oddawania do użytkowania niektórych z pozostałych obiektów budowlanych. Należy jednak pamiętać, że, po pierwsze, mówimy zaledwie o kilku spośród kilkudziesięciu kategorii obiektów budowlanych i po drugie, że zakładane zmiany nie wpłyną wydatnie na uproszczenie procesu inwestycyjno-budowlanego.

Szeroko pojęte prawo budowlane, w tym planistyczne, wymaga gruntownej reformy, nad którą pracuje Komisja Kodyfikacyjna Prawa Budowlanego. Przedmiotem prac jest opracowanie projektu Kodeksu Budowlanego. Bez uchwalenia takiego Kodeksu polskiemu rynkowi nieruchomości grozi zapaść, przy czym nie chodzi tylko o sektor stricte budowlany, długość i skomplikowanie procesu budowlanego przekłada się bowiem na wszystkie gałęzie gospodarki. O pilnej potrzebie uchwalenia Kodeksu od lat mówią praktycy biznesu i prawa. Niemniej jednak, według harmonogramu prac Komisji, projekt Kodeksu Budowlanego zostanie opracowany dopiero pod koniec 2014 roku, co nie może dziwić, jeśli wziąć pod uwagę zastany przez Komisję stan, a właściwie bałagan, legislacyjny.

Jakie są najważniejsze zmiany nowelizacji Prawa budowlanego? Które będą najkorzystniejsze dla budujących i remontujących?

Najistotniejszą z zakładanych zmian jest likwidacja obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę budynków jednorodzinnych, których tzw. obszar oddziaływania nie wykracza poza granice działki, na jakiej budynek ma być postawiony. W takich przypadkach jedyną stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę jest inwestor. Według szacunków Ministerstwa Budownictwa obecnie takie sytuacje obejmują około 50 proc. wszystkich postępowań o wydanie pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Z perspektywy osób zamierzających budować takie domy przedmiotowe założenie należy ocenić pozytywnie.

Projektodawca zamierza również poszerzyć katalog obiektów budowlanych, dla których nie będzie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie. Według założeń pozwolenie na użytkowanie nie będzie wymagane m.in. dla obiektów magazynowych.

Urzędnicy musieliby – zgodnie z zapowiedziami – szybciej wezwać inwestora do uzupełnienia dokumentacji.

To istotna zmiana, która ma polegać na nałożeniu na organy budowlane obowiązku wzywania do uzupełniania braków formalnych wniosków o pozwolenie na budowę lub zgłoszeń budowlanych, w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od dnia ich złożenia. Brak w obecnym stanie prawnym tego typu regulacji stanowi swego rodzaju lukę prawną, skrzętnie i często wykorzystywaną przez organy budowlane.

Chodzi o to, że teoretycznie przepisy nakładają obowiązek wydania pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, jednak do terminu tego nie wlicza się m.in. okresów opóźnień spowodowanych przyczynami niezależnymi od organu. W praktyce bardzo dużo wniosków o pozwolenia budowlane nie spełnia mało istotnych kryteriów formalnych, co otwiera organom budowlanym możliwość wystosowywania wezwań do uzupełniania braków.

Problem polega na tym, że w obecnym stanie prawnym organy budowlane często zwlekają z wysyłaniem takich wezwań nawet do ostatnich dni upływu 65-dniowego terminu na wydanie pozwolenia na budowę. W efekcie wskazany 65-dniowy termin na wydanie pozwolenia budowlanego ulega zawieszeniu. Projektodawca zakłada również likwidację obowiązku zgłoszenia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych.

Na jakie obiekty i jakie prace nie trzeba będzie mieć pozwolenia na budowę?

Rezygnacja z obowiązku uzyskiwania pozwoleń na budowę ma dotyczyć wyłącznie jednorodzinnych budynków mieszkalnych, ale tylko w sytuacji, gdy jedyną stroną postępowania jest inwestor. Według danych Ministerstwa Budownictwa takie przypadki są stosunkowo częste. Szacunkowo jest to około 48 tys. postępowań rocznie, co stanowi mniej więcej 50 proc. wszystkich wniosków o pozwolenie na budowę budynków jednorodzinnych. Przyjmuje się bowiem, że co do zasady inwestycja polegająca na budowie budynku jednorodzinnego nie oddziałuje na nieruchomości sąsiednie, jeśli jej usytuowanie nie narusza określonych w przepisach techniczno-budowlanych minimalnych odległości od działek sąsiednich.

Co musi zrobić inwestor, aby postawić dom lub halę? Kiedy może zacząć prace?

Według założeń nowelizacji w przypadku budowy domów jednorodzinnych obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę zastąpi konieczność zgłoszenia organom budowlanym zamiaru rozpoczęcia robót budowlanych.

Organy budowlane będą mogły zgłosić sprzeciw w terminie 30 dni od złożenia zgłoszenia. Wówczas inwestor będzie mógł złożyć wniosek o pozwolenie na budowę lub zaskarżyć sprzeciw do sądu administracyjnego. Upływ 30-dniowego terminu będzie oznaczał milczącą zgodę na rozpoczęcie robót budowlanych.

W jaki sposób o inwestycji za płotem dowie się sąsiad? Gdy zobaczy, że mury się pną?

Jeszcze przed zgłoszeniem rozpoczęcia robót budowlanych inwestor będzie musiał dochować jednego z dwóch alternatywnych wymogów. Przed dokonaniem zgłoszenia może ustawić w widocznym miejscu działki tablicę informującą o planowanej inwestycji. Oświadczenie inwestora o jej umieszczeniu będzie załączane do zgłoszenia robót budowlanych, a w razie braku załączenia oświadczenia organ budowlany wniesie sprzeciw w drodze decyzji administracyjnej.

Należy oczekiwać, że ten sposób komunikowania sąsiadom o zamierzeniu inwestycyjnym będzie powszechny w praktyce. Zamiast umieszczania tablicy informacyjnej przed złożeniem zgłoszenia inwestor będzie mógł doręczyć właścicielom nieruchomości bezpośrednio sąsiadującym z jego działką informację o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych. Wówczas do zgłoszenia robót konieczne będzie załączenie dowodów doręczeń sąsiadom stosownych informacji.

Czy protestów przeciwko inwestycjom będzie mniej – pseudoekologów, sąsiedzkich?

Projektowane przepisy raczej nie będą miały wpływu na liczbę protestów przeciwko inwestycjom, aczkolwiek ostatecznie zweryfikuje to czas. Prezentowany jest również pogląd, że likwidacja pozwoleń budowlanych dla budynków jednorodzinnych doprowadzi do chaosu przestrzennego, co z kolei stanie się zarzewiem licznych konfliktów społecznych, sąsiedzkich. Jednak wydaje się, że prognoza ta idzie zbyt daleko. Jeśli chodzi o udział organizacji ekologicznych w procesie inwestycyjno-budowlanym, to założenia projektu nowelizacji nie przewidują zmian w stosunku do obecnego stanu prawnego.

Co zmieni się w przypadku dokumentów potrzebnych do budowy – inwestor nie będzie musiał dołączać oświadczeń np. o zapewnieniu mediów?

Zakładana jest likwidacja obowiązku załączania do projektu budowlanego oświadczeń właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu możliwości dostaw energii, wody, ciepła, gazu i innych mediów oraz tzw. warunków przyłączenia obiektu do odpowiednich sieci (wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych). Ponadto likwidacji ma ulec obowiązek dołączania do projektu budowlanego oświadczenia zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną.

Likwidację tych obowiązków należy, jak się wydaje, uznać za pozorną próbę uproszczenia procesu budowlanego. Zakładane zmiany prawa budowlanego w tym zakresie mogą, co prawda, przyczynić się do długości opracowywania samego projektu budowlanego, ale inwestorzy i tak będą musieli uzyskać wspomniane oświadczenia przed przystąpieniem do użytkowania wybudowanego obiektu.

Problem pojawiłby się, gdyby po zakończeniu budowy inwestor nie mógł uzyskać (np. ze względów technicznych) wymaganych warunków przyłączenia. Wówczas budynek należałoby odpowiednio zmodyfikować, a w skrajnych przypadkach wręcz rozebrać. Dlatego należy się spodziewać, że na tego typu ryzykowne ułatwienie procesu inwestycyjno-budowlanego decydować się będzie niewielki odsetek inwestorów.

A jakie zmiany będą przy odbiorach budynków?

Istotną zmianą ma być rezygnacja z obowiązku uzyskiwania pozwoleń na użytkowanie w odniesieniu do kilku kategorii obiektów budowlanych, które obecnie wymagają takiego pozwolenia. Chodzi tu przede wszystkim o wspomniane obiekty magazynowe, takie jak budynki składowe, chłodnie, wiaty, hangary. Pozwolenie na użytkowanie ma nie być wymagane również dla myjni samochodowych, stacji obsługi pojazdów, placów składowych, postojów i parkingów, garażów do pięciu stanowisk, warsztatów rzemieślniczych, budynków kolejowych, stawów rybnych.

Przewiduje się, że w miejsce pozwoleń na użytkowanie wskazanych obiektów wejdzie obowiązek zgłoszenia organom budowlanym zakończenia robót budowlanych. Skrócony ma przy tym zostać z obecnych 21 do 14 dni czas oczekiwania na tzw. milczącą zgodę na rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego. We wskazanym terminie organy budowlane będą mogły złożyć sprzeciw.