W wystąpieniu do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, RPO wyjaśnia, iż zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną, wypowiada na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Użytkownik wieczysty może złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Od orzeczenia kolegium organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu. Stronami postępowania przed sądem powszechnym w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej mogą być wyłącznie właściciel gruntu i użytkownik wieczysty. Ustawodawca posługuje się pojęciem właściwego organu, zdefiniowanym w art. 4 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W związku z użyciem pojęcia „właściwego organu" w praktyce zdarzały się i zdarzają się wypadki, w których pozew zostaje odrzucony tylko dlatego, ze powód postępując zgodnie z literalną wykładnią ustawy twierdzi, że pozwanym w sprawie winien być właściwy organ a nie właściciel nieruchomości, co jest nie do pogodzenia z orzecznictwem Sądu Najwyższego i może wprowadzać w błąd użytkowników wieczystych – podnosi w wystąpieniu Stanisław Trociuk, zastępca RPO.
Na tle tego pojęcia pojawiło się w orzecznictwie wiele kontrowersji, które niejednokrotnie prowadziły do odrzucenia pozwu ze względu na nieusuwalny brak zdolności sądowej jednej ze stron. Przyjmuje się, że jeżeli z treści pozwu wynika, że powód, pomimo błędnego oznaczenia, wytoczył powództwo nie przeciwko właściwemu organowi, lecz przeciwko właścicielowi nieruchomości, to sąd powinien wezwać stronę do uzupełnienia braków formalnych pozwu.
W ocenie Rzecznika należałoby wskazać w ustawie, że wniosek składa się przeciwko właścicielowi nieruchomości, reprezentowanemu przez właściwy organ w rozumieniu art. 4 pkt 9 ustawy o gospodarce nieruchomościami. – Uregulowanie tego zagadnienia w ten sposób spowoduje, że użytkownicy wieczyści oraz sądy nadające dalszy bieg sprawie nie będą mieli już wątpliwości co do tego, że pozwanym w sprawie jest właściciel nieruchomości, a nie organ administracji publicznej, który na podstawie właściwych przepisów powołany jest m.in. do reprezentacji tegoż właściciela – przekonuje Trociuk.
