Większe ryzyko, większy zysk

– Zdecydowanie łatwiej, bezpieczniej i taniej inwestuje się w mieszkania. Mając minimum 300 tys. zł, możemy już kupić lokal w każdym mieście. Oczywiście, nie w każdym kupimy tyle samo metrów – mówi Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości. Podkreśla, że inwestycja w mieszkania powinna być poprzedzona analizą kilku czynników. – Pod uwagę trzeba wziąć lokalizację nieruchomości, powierzchnię, rok budowy, użyte materiały budowlane, ceny mieszkań w danym miejscu w ostatnich kilku latach oraz stawki najmu  – wylicza Jarosław Mikołaj Skoczeń. – Jeśli z przeprowadzonych kalkulacji otrzymamy rentowność powyżej 8 proc., to możemy uznać, że inwestycja jest opłacalna – ocenia.

Liczenie zysków

Cezary Szubielski, doradca rynku nieruchomości, podziela opinię, że inwestycje w mieszkania są znacznie bardziej bezpieczne niż w lokale użytkowe. Wyjątek stanowią powierzchnie komercyjne w superlokalizacjach, na wielkich osiedlach, pozbawionych infrastruktury handlowej i usługowej. – Jednakże wystarczy się przejść po Warszawie, by zauważyć, jak wiele lokali stoi pustych – mówi Cezary Szubielski. Jego zdaniem za inwestycją w mieszkania przemawia także silna konkurencja na rynku powierzchni komercyjnych ze strony gmin i spółdzielni mieszkaniowych, oferujących lokale użytkowe po dumpingowych stawkach. – Dumping ten jest możliwy ze względu na fakt, że gminne i spółdzielcze lokale znajdują się  najczęściej w budynkach z połowy ubiegłego wieku, które się już w pełni zamortyzowały. Mają więc tylko generować zyski pokrywające koszty ich utrzymania – tłumaczy Cezary Szubielski. – Z kolei inwestor, który dziś zastanawia się nad kupnem lokalu użytkowego, oczekuje, że przyniesie on zysk pokrywający także koszty jego nabycia – dodaje doradca.

Według niego minimalna kwota, jaką powinniśmy mieć, rozważając inwestycję w mieszkanie, to ok. 100 tys. zł. – Poniżej tej kwoty nie kupimy lokalu na wynajem nawet w znacznej odległości od aglomeracji. Tak czy inaczej – warto się trzymać dużych aglomeracji lub związanych z nimi miejscowości – ocenia Cezary Szubielski. Mieszkanie, za które w Warszawie trzeba zapłacić 300 tys. zł, w Grójcu czy Mińsku Mazowieckim można kupić za ok. 160 tys. zł. – Za mieszkanie w stolicy możemy oczekiwać czynszu w wysokości 2 tys. zł miesięcznie, podczas gdy w Grójcu - ok. 1 tys. zł – podaje Cezary Szubielski.

Sebastian Janicki, wiceprezes agencji Atlanti Nieruchomości, stwierdza, że najlepiej inwestować w centrach większych miast, najlepiej wojewódzkich. – Warto też śledzić trendy na rynku i plany rozwoju miast, aby inwestować w dobrze rokujących lokalizacjach – radzi Sebastian Janicki. Dodaje, że na mieszkanie w Warszawie wystarczy już ok. 170–200 tys. zł. – Na lokal komercyjny trzeba mieć przynajmniej 400–500 tys. zł. Lokale z witrynami w centrum osiągają ceny powyżej miliona złotych, a ich cena jest uzależniona od wysokości uzyskiwanego dochodu – mówi Sebastian Janicki. Dodaje, że w innych miastach ceny będą niższe, ale niższa będzie też stopa zwrotu.

– Początkujący inwestorzy powinni się jednak skłaniać do kupowania małych mieszkań na rynku wtórnym – radzi wiceprezes Atlanti Nieruchomości.

Zyski z wynajmu mieszkania, jak tłumaczy Cezary Szubielski, to przychody z czynszu pomniejszone o podatek dochodowy, koszty utrzymania i okresowych remontów lokalu, opłaty dla zarządcy budynku. Mieszkania są zwykle wynajmowane na rok. Często jednak najemca zajmuje lokal tylko dziesięć miesięcy. – Jeśli rentowność inwestycji wyniesie 5 proc., to będzie to dobry wynik – ocenia Cezary Szubielski. – Pamiętajmy też, że zysk z inwestycji w nieruchomości to także kwota, o którą wzrośnie wartość mieszkania w ciągu kilkudziesięciu lat – dodaje. I podkreśla, że biznesplany dla sektora nieruchomości planuje się na dziesięć, a często na 25 lat.

– Jeśli z mieszkania wartego 100 tys. zł uzyskamy miesięcznie 420 zł dochodu, to w ciągu dziesięciu lat będzie to 50 tys. zł. Możemy założyć, że przez te dziesięć lat wartość nieruchomości powinna się podwoić. Inwestując więc w nieruchomość 100 tys. zł, po dziesięciu latach uzyskamy 250 tys. zł – wylicza doradca rynku nieruchomości.

Zdaniem Sebastiana Janickiego mieszkania w dobrych lokalizacjach ( niekoniecznie centralnych) powinny przynosić stopę zwrotu na poziomie 5–7 proc. netto rocznie, zakładając nawet krótkoterminowe umowy i rotację najemców. – Lokale użytkowe w podobnych lokalizacjach dają niewiele więcej, bo około 6–8 proc., natomiast w centrach dużych miast nawet ponad 10 proc. – szacuje Sebastian Janicki. – Zawieranie długoterminowych umów powinno w jakimś stopniu minimalizować ryzyko utraty dochodu w okresach słabszej koniunktury.

Czekanie na najemcę

Przychody z lokalu użytkowego są jednak trudniejsze do przewidzenia. – Ceny lokali użytkowych w Warszawie rozpoczynają się, podobnie jak ceny mieszkań, od ok. 5 tys. zł za mkw. Oczywiście znajdziemy znacznie tańsze magazyny i garaże oraz znacznie droższe luksusowe biurowce i galerie handlowe – mówi Cezary Szubielski. – Miesięczny czynsz za powierzchnie komercyjne waha się od 20 do 200 zł za mkw. Niektóre lokale użytkowe czekają na najemcę i rok. Bywa także i tak, że najemca zbankrutuje po trzech miesiącach i musimy szukać kolejnego – przestrzega Cezary Szubielski. – Przeciętne obłożenie lokalu to ok. sześć miesięcy w roku. Można więc oczekiwać rocznego przychodu od 120 zł do 2400 zł za mkw. Przychód trzeba będzie pomniejszyć o koszty – dodaje. W wersji pesymistycznej rentowność może wynieść 1 proc. rocznie. Wariant optymistyczny to nawet 30 proc. Częściej zdarza się jednak ten pierwszy scenariusz.

– Jeśli już inwestujemy w lokal użytkowy, nie powinniśmy się liczyć z początkowymi kosztami. Warto wybrać doskonałą lokalizację. Trzeba jednak sprawdzić, czy w przyszłości w danym miejscu nie pojawi się zbyt wiele lokali użytkowych – mówi Cezary Szubielski. Jego zdaniem jeśli nie możemy znaleźć najemcy na mieszkanie, to prawdopodobnie ustaliliśmy zbyt wysoki czynsz. Inaczej jest w przypadku lokali użytkowych. – Aby istniał na nie popyt, muszą się rozwijać i powstawać nowe firmy. Potencjalni najemcy lokali użytkowych chcą prowadzić działalność w miejscach dających szanse na zyski. Jeśli takiej szansy nie ma, możemy obniżyć czynsz do zera, a i tak nikt lokalu nie zajmie.

Zdaniem Sebastiana Janickiego inwestowanie w nieruchomości przypomina inwestowanie na Giełdzie Papierów Wartościowych. – Rynek oferuje aktywa o większym ryzyku, ale i większej stopie zwrotu, oferuje też te o mniejszej zyskowności, przy większym bezpieczeństwie – tłumaczy Sebastian Janicki. Wiceprezes Atlanti Nieruchomości lokale użytkowe porównuje do akcji, a mieszkania – do obligacji. Popyt na powierzchnie komercyjne jest bowiem bardzo zależny od koniunktury gospodarczej. Popyt na mieszkanie jest względnie stały, bo ludzie muszą gdzieś mieszkać, niezależnie od koniunktury gospodarczej. – W czasie koniunktury lokale użytkowe mogą przynosić znacznie większe dochody z czynszów niż mieszkania – zauważa Sebastian Janicki.  Inwestycje trzeba jednak analizować w dłuższym okresie.