Jak długo sprzedają się mieszkania

Większość, bo 52 proc., najdłużej sprzedawanych mieszkań to lokale mające trzy lub więcej pokoi – wynika z danych agencji Metrohouse. Ale nie tylko duży metraż odstrasza klientów. Także upór sprzedających co do ich wyceny lokum.

Na ile wystarczy cierpliwości?

Z danych Metrohouse wynika, że w tym roku siedmiu sprzedających swoje nieruchomości (dane dla pięciu największych miast) oczekiwało dłużej niż 1000 dni na kupca.

– Rekord należy do właściciela prawie 200-metrowego apartamentu w stanie deweloperskim na warszawskim Wilanowie, który na nabywcę czekał trzy lata i dwa miesiące. Sprzedaż była możliwa dzięki znacznemu obniżeniu ceny – o 390 tys. zł – opowiada o transakcji Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Kolejnym rekordzistą w czekaniu na nabywcę był właściciel czteropokojowego mieszkania w bloku z lat 80. na stołecznym Bemowie, który sprzedawał swoje lokum zaledwie kilka dni krócej od poprzednika z Wilanowa.

– W tym przypadku o długości sprzedaży zdecydowało, że do wzięcia był rzadko poszukiwany segment, czteropokojowy, mający około 90 mkw. Aby sprzedać takie lokum, stawka została obniżona w stosunku do początkowej wyceny aż o 53 tys. zł – mówi Marcin Jańczuk.

Jednak nie tylko tak duże mieszkania osiągają rekordowo długi czas oczekiwania na nabywcę. Przykładem może być kawalerka na poznańskim Grunwaldzie wystawiona trzy lata temu za 350 tys. zł, a sprzedana niedawno za 200 tys. zł. W tym przypadku to wysoka stawka ofertowa powodowała długie oczekiwanie.

350 tys. zł kosztowała wystawiona na sprzedaż na poznańskim Grunwaldzie trzy lata temu kawalerka. Znalazła niedawno kupca za 200 tys. zł

– Oprócz takich przyczyn przedłużającej się sprzedaży mieszkania, jak niepraktyczny rozkład lokalu, duża powierzchnia, mało ciekawa lokalizacja, bardzo istotna jest nieprawidłowa wycena oferty przez właściciela mieszkania – podkreśla Marcin Jańczuk. – Chęć osiągnięcia wysokiej ceny wygrywa z obiektywnymi przesłankami. Podobnie jak niechęć do jakichkolwiek ustępstw cenowych oddala transakcję w czasie.

Więź z kafelkami i duży metraż

Joanna Lebiedź, pośredniczka z firmy Lebiedź Nieruchomości, podkreśla, że najszybciej znajdują się chętni na małe i stosunkowo niedrogie lokale.

– Przykładem tzw. szybkiej transakcji może być sprzedaż 63-metrowego lokum na warszawskim Bemowie za 440 tys. zł. Mieszkanie znalazło nabywcę po trzech dniach od wystawienia na rynek. Podobnie było z 27-metrową kawalerką w ścisłym centrum stolicy, którą została sprzedana za 210 tys. zł – opowiada Joanna Lebiedź.

Dodaje, że duże i drogie lokale czekają na kupca czasami więcej niż trzy lata.

– Zwykle jedyną przeszkodą w szybkiej finalizacji transakcji jest sam właściciel, który z zasady nie daje wiary ocenie wartości rynkowej nieruchomości podawanej przez pośrednika – mówi Joanna Lebiedź. – Z jednej strony trudno się dziwić, że każdy ma mocną więź emocjonalną z własnym mieszkaniem, kolorowymi kafelkami w łazience czy boazerią położoną w przedpokoju. Z drugiej jednak dziwi nas, gdy klient się upiera, ponieważ finalnie dojdzie do tego samego wniosku i wyceny, jaką my podaliśmy na początku. Z tą różnicą, że będzie go to kosztowało czas. W niektórych przypadkach nawet trzy lata.

Jarosław Mikołaj Skoczeń z agencji nieruchomości Emmerson mówi, że jedną z najdłużej sprzedawanych w ostatnim czasie nieruchomości był dom pod Warszawą.

– Rekordowo długo, bo niemal po pięciu latach, nowego właściciela znalazł budynek w Michałowie-Grabinie. Kosztował jednak dużo – 1,8 mln zł – opowiada Jarosław Mikołaj Skoczeń.

Jego zdaniem przede wszystkim to zbyt wygórowana cena opóźnia transakcję. Na drugim miejscu jest słaba lokalizacja, daleko od centrum. Generalnie jednak większy problem jest ze sprzedażą domów niż mieszkań.

– Podczas hossy powstało dużo domów na taniej ziemi, czyli poza miastem. Firmy deweloperskie były przekonane, że sprzedadzą wszystko, no i się oszukały – opowiada przedstawiciel Emmersona. – Są domy, których pierwotna cena wynosiła milion 100 tys. złotych, a po czterech latach nawet za 650 tys. zł brakuje na nie chętnych, gdyż są daleko od centrum Warszawy.

Kolejny problem to wielkość budynków. Dziś najbardziej poszukiwane są takie o powierzchni 120–180 mkw. W czasach prosperity budowano domy po 200 mkw. i większe. Na takie najtrudniej znaleźć amatora.

Opinia

Marta Kosińska, ekspert serwisu nieruchomości Szybko.pl

Mieszkania nie tracą już na wartości. Ceny wywoławcze za lokale używane wzrosły w ciągu miesiąca o ponad 1 procent.

– Październik przyniósł podwyżki cen mieszkań wystawianych na sprzedaż. Warto jednak zauważyć, że największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszą się najtańsze mieszkania.

Zdecydowane ożywienie widać na rynku mieszkaniowym w Łodzi, gdzie w ciągu trzech miesięcy ceny wzrosły o 5 proc., a w porównaniu z wrześniem – o 110 zł na metrze. Zmiana średniego poziomu cen w Łodzi jest spowodowana, poza zwiększonym popytem, również efektem zmiany struktury podaży.

W ofercie pojawiło się więcej ofert nieruchomości wybudowanych po 2002 roku, których ceny są wyższe niż bloków z płyty, a w przypadku Łodzi również wyższe niż ceny lokali z kamienic.

Zauważalny wzrost średniej ceny mieszkań używanych nastąpił w ostatnim miesiącu również we Wrocławiu – o 1,8 proc., w Sopocie – o 2,2 proc.,  oraz w Poznaniu  – o 1,4 proc.

W sześciu spośród 15 badanych miast, ceny mieszkań są już nieznacznie wyższe niż przed rokiem. Z rynku nadal najszybciej znikają oferty z najniższymi cenami za metr kwadratowy, co widać w analizie zmian struktury cenowej  podaży w poszczególnych lokalizacjach.

Niedrogie mieszkanie zdecydowanie najłatwiej jest kupić w Katowicach i Łodzi, gdzie ponad 13 proc. lokali zostało wystawionych na sprzedaż za mniej niż 3 tys. zł za metr. Oferty takie można również znaleźć w Szczecinie (7,4 proc.), Opolu (5,1 proc.), Toruniu (3,6 proc.). Wszędzie poza Warszawą i Krakowem stosunkowo duży wybór mają również osoby mogące wydać od 3 do 4 tysięcy zł na metr kwadratowy mieszkania. W Katowicach i Łodzi niemal połowa mieszkań spełnia to kryterium cenowe. W Białymstoku, Toruniu, Szczecinie, Olsztynie i Opolu jest to około 30 proc.

Mieszkania w cenie od 3 do 4 tys. są dostępne również na najdroższych rynkach lokalnych – np. w Poznaniu stanowią ponad 10 proc. podaży, w Gdańsku – 8,6 proc., a we Wrocławiu – 4,3 proc.W porównaniu z okresem wakacyjnym w większości lokalizacji zmniejszyła się jednak dostępność mieszkań najtańszych.