Jak długo sprzedają się nowe mieszkaniat

– Najszybciej z oferty rynku pierwotnego znikają mieszkania dwupokojowe, a w drugiej kolejności kawalerki – mówi Anna Karaś, analityk rynku nieruchomości redNet Property Group. – Najwolniejsze tempo sprzedaży odnotowujemy w przypadku lokali z czterema pokojami ze względu na wysokie ceny całkowite takich mieszkań. Z kolei biorąc pod uwagę metraż mieszkań, a nie liczbę pokoi, największe tempo sprzedaży dotyczy lokali o powierzchni do 40 mkw. oraz tych z przedziału 40–50 mkw. – dodaje.

Kamil Niedźwiedzki, analityk serwisu nieruchomości Dompress.pl, zauważa, że od wielu miesięcy na rynku deweloperskim nabywców znajduje więcej mieszkań, niż jest wprowadzanych do sprzedaży. – Oferta się kurczy, a wraz z nią czas sprzedaży mieszkań. Błyskawicznie z katalogów deweloperów znikają małe lokale w inwestycjach z segmentu popularnego. Czasem zaczyna ich brakować już na wczesnym etapie budowy. Regułą jest, że najszybciej wyprzedają się lokale w najniższych cenach całkowitych – mówi Kamil Niedźwiedzki.

Miesięczna rata kredytu za tzw. mieszkanie kompaktowe jest porównywalna do stawki najmu lokali, co na pewno zachęca do zakupu. – Bardzo aktywną grupą na rynku nieruchomości są także osoby, które kupują takie mieszkania inwestycyjnie, ze względu na ich wysoką rentowność – przypomina analityk Dompress.pl.

I dodaje, że większe mieszkania zaczynają się sprzedawać, kiedy budowa dobiega końca. – Także w tym przypadku dla kupujących liczy się jednak przede wszystkim cena. W pierwszej kolejności nabywców znajdują mieszkania wycenione najniżej – mówi Kamil Niedźwiedzki. – Mieszkania w inwestycjach, które dopiero wchodzą na rynek, są tak zaprojektowane, żeby odpowiadały kryteriom wyboru większości kupujących. W portfolio deweloperów zalegają lokale wybudowane wcześniej, które nie przystają do dzisiejszego popytu – dodaje analityk. Są to mało funkcjonalne mieszkania o dużej powierzchni ze stosunkowo dużą liczbą pokoi.

Z kolei Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Bank, ocenia, że proces sprzedaży przeciętnego projektu z segmentu popularnego deweloperzy starają się zakończyć w dwa–trzy lata.

– Trzeba pamiętać, że niektóre kameralne inwestycje sprzedawały się jednak nie dłużej niż kilka miesięcy. Są jednak i takie projekty, których sprzedaż trwa latami – zauważa Bartosz Turek. Z badan Lion's Bank wynika, że w Warszawie największy popyt jest na mieszkania na Mokotowie, Woli i Ursynowie. W Gdańsku największym powodzeniem cieszy się Wrzeszcz, a we Wrocławiu – Krzyki.

Wraz z poprawą sprzedaży deweloperzy tracą skłonność do wielkich zniżek. – Można wynegocjować ok. 10 proc. rabatu. Tak wysokie zniżki są jednak możliwe w przypadku mniej atrakcyjnych mieszkań, w gorszych lokalizacjach, długo zalegających w ofercie – mówi Anna Karaś. – Trudniej o rabat w przypadku najbardziej poszukiwanych lokali, czyli kompaktowych, rozkładowych kawalerek i mieszkań dwupokojowych, szczególnie tych w atrakcyjnych lokalizacjach – zastrzega.

W opinii Bartosza Turka kwestia rabatów na rynku pierwotnym nie jest prosta.

– Sposoby wsparcia sprzedaży, które stosują deweloperzy, są często na tyle złożone, że nie sposób obliczyć, jaki rabat klient rzeczywiście dostał, jeśli deweloper obniżył cenę lokalu o 2 proc., dodał komórkę lokatorską tańszą o 30 proc., pakiet wykończeniowy w cenie o 100 zł niższej niż standard i jeszcze wysłał nabywcę na wycieczkę za granicę i obiecał mu iPada – tłumaczy Bartosz Turek. – Gdybym miał jednak szacować, jaki średni rabat można uzyskać na rynku pierwotnym, powiedziałbym, że będzie to ok. 2–3 proc. To ok. 1 pkt proc. mniej niż na rynku wtórnym. Rynek nowych mieszkań dotknęła już bowiem większa przecena. Poza tym w trzecim kwartale deweloperzy odnotowali sprzedaż na poziomach sprzed kryzysu – tłumaczy.

Analityk zauważa, że są firmy, które oferują mieszkania w cenach zbliżonych do rynkowych. – W takiej sytuacji uzyskanie odczuwalnego rabatu jest nie lada wyzwaniem. Z drugiej strony są deweloperzy, którzy jako element strategii sprzedaży są w stanie zaproponować kilkuprocentową zniżkę – mówi kierownik z Lion's Banku. Są jeszcze firmy, które dopiero rozpoczynają sprzedaż i muszą – by uzyskać kredyt – wykazać się dużą przedsprzedażą. Inne mają do sprzedania ostatnie, najczęściej najmniej atrakcyjne lokale. Część deweloperów ma też problemy finansowe. – W takich przypadkach nie dziwią rabaty wynoszące nawet 20–30 proc. – mówi Bartosz Turek.

Także Kamil Niedźwiedzki zauważa, że skłonność deweloperów sprzedających mieszkania z segmentu popularnego, szczególnie małe, wyraźnie słabnie. – Zniżki są raczej symboliczne – potwierdza analityk Dompress.pl. – Na większe rabaty można liczyć przy zakupie apartamentu. Ceny dużych mieszkań, zwłaszcza tych o podwyższonym i wysokim standardzie, są zawsze negocjowane – dodaje.