Zaciągnięcie kredytu na mieszkanie na wynajem pozwala skorzystać z dźwigni finansowej, a inwestowanie pieniędzy w nieruchomości jest stosunkowo pewną formą lokowania kapitału i pomnażania majątku w dłuższym terminie – zapewnia Aleksandra Łukasiewicz, doradca zarządu w Expander Advisors. – Po latach właściciel będzie posiadał nieobciążone mieszkanie, które może być źródłem comiesięcznego przychodu lub może zostać sprzedane. Zazwyczaj z zyskiem, patrząc na czas, jaki mija od zakupu do transakcji. Aby jednak inwestycja była udana, trzeba wiedzieć, jakie lokum wybrać, w jakiej lokalizacji, ocenić szanse jego wynajęcia, najlepiej mieć też już wkład własny. Bez tego trudno będzie o bezpieczny zarobek.

Minimalna kwota, jaką trzeba mieć

– Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w miastach wojewódzkich, aby kupić niewielkie lokum na wynajem, trzeba dysponować co najmniej kwotą 150–250 tys. zł – mówi Elżbieta Kopka, ekspert Invigo.

Na przykład przy średniej cenie transakcyjnej mkw. mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie, która wynosi ok. 7 tys. zł , za takie pieniądze inwestor kredytobiorca może kupić mieszkanie o powierzchni od 21 do 35 mkw.

– Taki niewielki lokal wystarcza już do czerpania przychodów z wynajmu, w wysokości średnio 5–7 proc. wartości nieruchomości w skali roku. Warto podkreślić, że w żadnym z banków nie znajdziemy dziś lokaty o tak wysokim oprocentowaniu – dodaje Elżbieta Kopka.

Według serwisu Wynajem.pl średnia cena najmu mieszkania o powierzchni 20–35 mkw. w Warszawie wynosi około 1715 zł miesięcznie. Dla porównania: w Poznaniu – ok. 900 zł, a w Gdańsku – ok. 1000 zł.

– A to oznacza, że przychód z wynajmu teoretycznie pokryłby koszt obsługi kredytu, w większości dużych miast. Ale potencjalny inwestor, analizując przyszłe zyski z wynajmu nieruchomości, powinien pamiętać, że oprócz wysokości raty, którą będzie zobowiązany spłacać miesięcznie, przez cały okres trwania kredytu musi brać pod uwagę także inne wydatki – mówi Elżbieta Kopka. – Na etapie zakupu mieszkania będą to np. koszty prowizji bankowej i obsługi notarialnej, a w dłuższej perspektywie np. wydatki na remont mieszkania.

Policz dobrze, czy dasz radę bez najemcy

Jak sprawdzić, czy czynsz z wynajmu lokalu rzeczywiście wystarczy na pokrycie raty kredytowej?

– Kiedy wynajmuje się kawalerkę w Warszawie, należy liczyć się z czynszem 1200–1700 zł miesięcznie. Natomiast stawki za najem mieszkania dwupokojowego wynoszą 1500–2200 zł na miesiąc. Tak duży rozdźwięk wynika przede wszystkim z lokalizacji nieruchomości: im bliżej centrum i im lepszy dojazd, tym drożej. Także standard lokalu oraz jego wyposażenie i bezpośrednie otoczenie, a nawet dostępne miejsce parkingowe dodatkowo mogą podnieść o kilkaset złotych miesięcznie czynsz – wyjaśnia Andrzej Wojda, ekspert firmy Aspiro.

Z jego wyliczeń wynika, że przy obecnych cenach mieszkań inwestor może mieć trudności w pokryciu całości rat kredytowych dzięki opłatom od najemcy.

Na przykład w przypadku kawalerki kupionej w Warszawie za 220 tys. zł miesięczna rata 20-letniego kredytu wynosi 1400 zł, podczas gdy przeciętny czynsz za takie lokum w stolicy to 1500 zł (szczegółowe dane w tabeli).

– Poza tym należy uwzględnić okresy przestoju w najmie, remonty. Wtedy trzeba liczyć się z koniecznością ponoszenia pełnych kosztów kredytowych, a także opłat za samo mieszkanie, takich jak czynsz, media itp. – wylicza Andrzej Wojda.

Podkreśla, że kiedy porówna się ratę i cenę wynajmu, można zauważyć, że w przypadku mniejszych mieszkań łatwiej jest zrównoważyć wysokość raty i czynszu. Im większe mieszkanie, tym ten rozdźwięk będzie większy.

– Na pewno warto rozważyć zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania pod wynajem. Nawet jeśli przychód z czynszu nie pokrywa w całości raty, przynajmniej w części mieszkanie się spłaca – podsumowuje Andrzej Wojda. – Inwestor musi być jednak gotowy na pokrycie ewentualnych różnic między czynszem a ratą kredytu, gdy zmieni się sytuacja na rynku. Wtedy uniknie niepotrzebnych rozczarowań, a samospłacający się kredyt nie zamieni się w finansowe kajdanki – przestrzega ekspert Aspiro.

Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy z Oppenheim Enterprise, podkreśla, że lepiej kupić pod kątem wynajmu dwa lokale po 20 mkw., zamiast jednego 60-metrowego lokum. Nawet jeśli w obu sytuacjach łączna kwota zakupu będzie podobna.

Także Aleksandra Łukasiewicz zwraca uwagę, że najlepiej sprawdzają się na wynajem mieszkania o stosunkowo małym metrażu, jedno-, dwupokojowe, dobrze zlokalizowane pod względem odległości i komunikacji z centrum.

– Atutem jest bliskość uczelni, ponieważ nadal istotną część najemców stanowią studenci. Kiedy ma się do wyboru dwupokojowe mieszkanie w centrum miasta w starym budownictwie i nowe trzypokojowe, na obrzeżach w tej samej cenie, bezpieczniej będzie kupić to pierwsze. Ten rynek działa inaczej, niż wskazywałaby logika osób kupujących na własne potrzeby – mówi doradca zarządu w Expander Advisors. – Małe, dobrze zlokalizowane mieszkania są też najbardziej płynne, co jest ważne w przypadku zakupów inwestycyjnych, zwłaszcza kredytowanych – dodaje. Należy też zwrócić uwagę na standard mieszkania. Dobrze, jeżeli jest odnowione, ale w standardzie ekonomicznym. Lepiej bowiem przeprowadzić mały remont i wymianę mebli częściej i na tańsze, niż inwestować w luksus.

Czy bank weźmie pod uwagę potencjalny zysk z wynajmu lokalu przy ocenie zdolności kredytowej klienta? O to coraz trudniej.