Kupujący polują na oferty w centrach największych miast

Przy rosnącym popycie na mieszkania widać również nieco większe zainteresowanie lokalami użytkowymi. Jednak segment ten rządzi się odmiennymi prawami. – Doświadczeni inwestorzy, lokujący środki w powierzchnie użytkowe, nie do końca kierują się aktualnym stanem rynku. Po prostu kupują wtedy, kiedy lokal jest wart ich zainteresowania. Dobra zasada – kupuj, kiedy inni sprzedają, i sprzedawaj, kiedy inni kupują – również w tym przypadku ma swoje zastosowanie – zapewnia Wojciech Korzeniowski, pełnomocnik zarządu w Grupie Emmerson. Jak dodaje Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji Metrohouse, inwestorów przeciągają przede wszystkim największe aglomeracje. Jeśli jednak znajdą coś ciekawego w mniejszym mieście, również chętnie kupią.

Popyt w Śródmieściu...

Osoby kupujące mieszkanie na wynajem mogą liczyć na rentowność rzędu do 6 proc. w skali roku. Lokal użytkowy pozwoli w tym czasie na 10-proc. zwrot kapitału, a przy dobrym najemcy nawet i wyższy. – Wszystko zależy od przeznaczenia lokalu, rodzaju najemcy i lokalnego rynku tego rodzaju nieruchomości – podkreśla Jańczuk. Jak zaznacza Korzeniowski, inwestorzy rzadko akceptują zwrot poniżej 9 proc., zwłaszcza na stołecznym rynku.

Najszybciej sprzedają się oczywiście lokale z najemcą gwarantującym zyski przez kolejnych pięć czy nawet 10 lat – bo i takie umowy trafiają się na rynku. Taki najemca to zazwyczaj placówka sieciowa – sklep, bank itd. Na inwestorów czekają propozycje zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Nowe lokale handlowo-użytkowe oferują deweloperzy mieszkaniowi oraz przedsiębiorcy budujący niewielkie galerie handlowe bądź pawilony z przeznaczeniem na wynajem. – Zdecydowana większość rynku to jednak oferty z drugiej ręki. Ich podaż jest uzależniona od rotacji najemców. Nie zapominajmy też o lokalach należących do miast czy gmin – zauważa Jańczuk.

Najniższe ceny kupna powierzchni handlowej w większych miastach zaczynają się od 4 tys. zł za mkw. Najwyższe przekraczają 20 tys. zł za metr. Takie oferty najczęściej pojawiają się przy topowych ulicach handlowych w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.

Jednocześnie, choć podaż lokali użytkowych rozrasta się wraz z oddawaniem kolejnych osiedli mieszkaniowych oraz pawilonów handlowych do użytku, z punktu widzenia inwestycyjnego raczej widać ochłodzenie na rynku, które trwa od 1,5 roku. – Lokali poszukiwanych przez inwestorów jest zdecydowanie mniej, a te, które trafiają na sprzedaż, nie są zbyt atrakcyjne – wyjaśnia Korzeniowski.

...a podaż ograniczona

W Warszawie ciekawe propozycje (w uczęszczanym ciągu pieszym, z możliwością łączenia funkcji np. handlowej i biurowej) to często wydatek 1 mln zł. Nieco taniej można kupić lokal przy osiedlach mieszkaniowych, zwłaszcza tam, gdzie jest duża konkurencja deweloperska. – Klienci chętnie kupują lokale o powierzchni około 80 mkw., pod działalność handlową w nowych osiedlach – mówi Grzegorz Nowacki, prezes Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości. Dodaje, że w Warszawie w najlepszych lokalizacjach można liczyć na stopy zwrotu dochodzące do 15 proc. w ciągu roku.

– Na warszawskich peryferiach można kupić lokal już za 4 tys. zł za mkw. W najlepszych lokalizacjach trzeba przeznaczyć na to 20 tys. zł za metr. Przy czym lokale na piętrach są tańsze o 15–20 proc. od powierzchni handlowo-użytkowej na parterze – wylicza. Dodaje, że ceny transakcji oscylują najczęściej między 6 a 10 tys. zł za mkw. i są niższe od wywoławczych o 5–10 proc.

Z kolei w Krakowie, jak zauważają pośrednicy z  agencji nieruchomości Ober-Haus, największym powodzeniem cieszą się oferty przy głównych ulicach handlowych, np. Floriańskiej, Grodzkiej oraz Szewskiej. Jednak takie propozycje w sprzedaży pojawiają się rzadko, bo właściciele powierzchni przy tych ulicach mogą ustalać bardzo wysokie stawki czynszu i nie narzekają przy tym na brak zainteresowania najemców.

– Popularnością cieszą się też lokale użytkowe w nowych inwestycjach, ale w doskonałych lokalizacjach, od frontu z witrynami na parterze. Klienci kupują pomieszczenia liczące  60 mkw. oraz te większe, o powierzchni np. 100–120 mkw., gdzie z łatwością można znaleźć solidnych najemców, np. banki – tłumaczy Joanna Targowska z Ober-Haus.

Stawki lokali użytkowych oscylują w stolicy Małopolski na poziomie 4–10 tys. zł, a stopy zwrotu z takiej inwestycji wynoszą, przeciętnie 6–6,5 proc., nieco więcej niż za mieszkania na wynajem, które w tym mieście przynoszą zyski na poziomie około 4,5 proc.

Podaż powierzchni handlowo-użytkowych jest duża. Wiele lokali stoi pustych. Powód taki sam jak w stolicy – brakuje naprawdę atrakcyjnych ofert, z zapewnionym na co najmniej pięć lat najemcą.

W Poznaniu inwestorzy także polują na oferty albo w centrum, przy ciągach komunikacyjnych, najchętniej w ścisłym centrum, albo na nowych osiedlach, o ile tylko brakuje na nich infrastruktury handlowej bądź usługowej. Zapłacą 6–9 tys. zł za mkw. Rozpiętość cen ofertowych jest znacznie większa – od 4,4 tys. do 15 tys. zł za mkw. Z kolei średnia roczna stopa zwrotu, według pośredników Ober-Haus, za najlepsze obiekty wynosi 7,4 proc., natomiast na osiedlach mieszkaniowych inwestorzy mogą liczyć na zyski rzędu 5 proc.

Natomiast w Trójmieście poszukiwane są szczególnie lokale z przeznaczeniem na gastronomię i małe powierzchnie biurowe. – W tym wypadku oczywiście decydującym atrybutem jest lokalizacja i ewentualne sąsiedztwo, w tym również zagrożenie konkurencją – podkreśla Grzegorz Dobrowolski, właściciel sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Grzegorz Dobrowolski.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia

Robert Barszcz, menedżer, Ober-Haus

W ostatnim czasie w Warszawie zauważamy wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem lokali użytkowych. Niestety inwestycje w tego typu nieruchomości nie są i nie będą nigdy tak popularne jak lokowanie kapitału w mieszkania. Skala tego rynku jest znacznie mniejsza, gdyż większość osób posiadających wolne zasoby gotówki, po prostu nie ma doświadczenia na tym polu.