Przy rosnącym popycie na mieszkania widać również nieco większe zainteresowanie lokalami użytkowymi. Jednak segment ten rządzi się odmiennymi prawami. – Doświadczeni inwestorzy, lokujący środki w powierzchnie użytkowe, nie do końca kierują się aktualnym stanem rynku. Po prostu kupują wtedy, kiedy lokal jest wart ich zainteresowania. Dobra zasada – kupuj, kiedy inni sprzedają, i sprzedawaj, kiedy inni kupują – również w tym przypadku ma swoje zastosowanie – zapewnia Wojciech Korzeniowski, pełnomocnik zarządu w Grupie Emmerson. Jak dodaje Marcin Jańczuk, przedstawiciel agencji Metrohouse, inwestorów przeciągają przede wszystkim największe aglomeracje. Jeśli jednak znajdą coś ciekawego w mniejszym mieście, również chętnie kupią.

Popyt w Śródmieściu...

Osoby kupujące mieszkanie na wynajem mogą liczyć na rentowność rzędu do 6 proc. w skali roku. Lokal użytkowy pozwoli w tym czasie na 10-proc. zwrot kapitału, a przy dobrym najemcy nawet i wyższy. – Wszystko zależy od przeznaczenia lokalu, rodzaju najemcy i lokalnego rynku tego rodzaju nieruchomości – podkreśla Jańczuk. Jak zaznacza Korzeniowski, inwestorzy rzadko akceptują zwrot poniżej 9 proc., zwłaszcza na stołecznym rynku.

Najszybciej sprzedają się oczywiście lokale z najemcą gwarantującym zyski przez kolejnych pięć czy nawet 10 lat – bo i takie umowy trafiają się na rynku. Taki najemca to zazwyczaj placówka sieciowa – sklep, bank itd. Na inwestorów czekają propozycje zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego.

Nowe lokale handlowo-użytkowe oferują deweloperzy mieszkaniowi oraz przedsiębiorcy budujący niewielkie galerie handlowe bądź pawilony z przeznaczeniem na wynajem. – Zdecydowana większość rynku to jednak oferty z drugiej ręki. Ich podaż jest uzależniona od rotacji najemców. Nie zapominajmy też o lokalach należących do miast czy gmin – zauważa Jańczuk.

Najniższe ceny kupna powierzchni handlowej w większych miastach zaczynają się od 4 tys. zł za mkw. Najwyższe przekraczają 20 tys. zł za metr. Takie oferty najczęściej pojawiają się przy topowych ulicach handlowych w takich miastach jak Warszawa, Kraków czy Wrocław.

Jednocześnie, choć podaż lokali użytkowych rozrasta się wraz z oddawaniem kolejnych osiedli mieszkaniowych oraz pawilonów handlowych do użytku, z punktu widzenia inwestycyjnego raczej widać ochłodzenie na rynku, które trwa od 1,5 roku. – Lokali poszukiwanych przez inwestorów jest zdecydowanie mniej, a te, które trafiają na sprzedaż, nie są zbyt atrakcyjne – wyjaśnia Korzeniowski.

...a podaż ograniczona

W Warszawie ciekawe propozycje (w uczęszczanym ciągu pieszym, z możliwością łączenia funkcji np. handlowej i biurowej) to często wydatek 1 mln zł. Nieco taniej można kupić lokal przy osiedlach mieszkaniowych, zwłaszcza tam, gdzie jest duża konkurencja deweloperska. – Klienci chętnie kupują lokale o powierzchni około 80 mkw., pod działalność handlową w nowych osiedlach – mówi Grzegorz Nowacki, prezes Warszawskiej Giełdy Lokali i Nieruchomości. Dodaje, że w Warszawie w najlepszych lokalizacjach można liczyć na stopy zwrotu dochodzące do 15 proc. w ciągu roku.

Autopromocja
Nowość!

Trzy dostępy do treści rp.pl w ramach jednej prenumeraty

ZAMÓW TERAZ

– Na warszawskich peryferiach można kupić lokal już za 4 tys. zł za mkw. W najlepszych lokalizacjach trzeba przeznaczyć na to 20 tys. zł za metr. Przy czym lokale na piętrach są tańsze o 15–20 proc. od powierzchni handlowo-użytkowej na parterze – wylicza. Dodaje, że ceny transakcji oscylują najczęściej między 6 a 10 tys. zł za mkw. i są niższe od wywoławczych o 5–10 proc.

Z kolei w Krakowie, jak zauważają pośrednicy z  agencji nieruchomości Ober-Haus, największym powodzeniem cieszą się oferty przy głównych ulicach handlowych, np. Floriańskiej, Grodzkiej oraz Szewskiej. Jednak takie propozycje w sprzedaży pojawiają się rzadko, bo właściciele powierzchni przy tych ulicach mogą ustalać bardzo wysokie stawki czynszu i nie narzekają przy tym na brak zainteresowania najemców.

– Popularnością cieszą się też lokale użytkowe w nowych inwestycjach, ale w doskonałych lokalizacjach, od frontu z witrynami na parterze. Klienci kupują pomieszczenia liczące  60 mkw. oraz te większe, o powierzchni np. 100–120 mkw., gdzie z łatwością można znaleźć solidnych najemców, np. banki – tłumaczy Joanna Targowska z Ober-Haus.

Stawki lokali użytkowych oscylują w stolicy Małopolski na poziomie 4–10 tys. zł, a stopy zwrotu z takiej inwestycji wynoszą, przeciętnie 6–6,5 proc., nieco więcej niż za mieszkania na wynajem, które w tym mieście przynoszą zyski na poziomie około 4,5 proc.

Podaż powierzchni handlowo-użytkowych jest duża. Wiele lokali stoi pustych. Powód taki sam jak w stolicy – brakuje naprawdę atrakcyjnych ofert, z zapewnionym na co najmniej pięć lat najemcą.

W Poznaniu inwestorzy także polują na oferty albo w centrum, przy ciągach komunikacyjnych, najchętniej w ścisłym centrum, albo na nowych osiedlach, o ile tylko brakuje na nich infrastruktury handlowej bądź usługowej. Zapłacą 6–9 tys. zł za mkw. Rozpiętość cen ofertowych jest znacznie większa – od 4,4 tys. do 15 tys. zł za mkw. Z kolei średnia roczna stopa zwrotu, według pośredników Ober-Haus, za najlepsze obiekty wynosi 7,4 proc., natomiast na osiedlach mieszkaniowych inwestorzy mogą liczyć na zyski rzędu 5 proc.

Natomiast w Trójmieście poszukiwane są szczególnie lokale z przeznaczeniem na gastronomię i małe powierzchnie biurowe. – W tym wypadku oczywiście decydującym atrybutem jest lokalizacja i ewentualne sąsiedztwo, w tym również zagrożenie konkurencją – podkreśla Grzegorz Dobrowolski, właściciel sopockiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Grzegorz Dobrowolski.

dorota.kaczynska@parkiet.com

Opinia

Robert Barszcz, menedżer, Ober-Haus

W ostatnim czasie w Warszawie zauważamy wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem lokali użytkowych. Niestety inwestycje w tego typu nieruchomości nie są i nie będą nigdy tak popularne jak lokowanie kapitału w mieszkania. Skala tego rynku jest znacznie mniejsza, gdyż większość osób posiadających wolne zasoby gotówki, po prostu nie ma doświadczenia na tym polu.

Brak poczucia zrozumienia obowiązujących tu zasad sprawia, że część potencjalnych inwestorów woli lokować swoje pieniądze w mieszkania.

Choć w samej Warszawie podaż lokali użytkowych rośnie, to nadal – w przypadku atrakcyjnych inwestycyjnie ofert – jest mniejsza od popytu. Najchętniej kupowane są lokale na parterach budynków, z witrynami przy ulicach o dużym ruchu pieszym.

Najlepiej jeśli są to pomieszczenia o powierzchni 100–150 mkw., gdyż takimi ofertami interesuje się większość najemców. Ponadto inwestora przyciągają propozycje nie droższe niż 10 tys. zł za mkw. (Warszawa). Dobrze sprzedają się lokale w nowych budynkach na nowych osiedlach, gdzie dopiero tworzy się nowa infrastruktura miejska. Takie powierzchnie można kupić taniej i jest duża szansa na wzrost ich wartości.