14,2 tys. pokojów w hotelach aktualnie funkcjonujących w Warszawie i 11,8 tys. w Krakowie – mimo szybko rosnącej liczby inwestycji nasze główne miasta są w tyle za europejskimi gigantami. Berlin dysponuje bazą 66,4 tys. pokojów, Praga 35,8 tys., a Frankfurt 28,4 tys.

– Te liczby pokazują, że polskie miasta mają olbrzymi potencjał rozwoju. Tylko w tym i w zeszłym roku w Warszawie otworzyło się 12 hoteli, więcej niż w Berlinie – mówi Agata Janda, dyrektor ds. doradztwa hotelowego w firmie JLL. – Dostrzegamy duże zainteresowanie kolejnych światowych brandów wejściem do Polski, począwszy od nowych konceptów, zgodnych z filozofią współdzielenia, po marki ultraluksusowe – dodaje.

Kluczem jest lokalizacja, ale podaż gruntów w ścisłym centrum jest ograniczona. Nie brakuje podmiotów zainteresowanych konwersją starszych budynków na hotele, ale dużo nowych obiektów powstaje w sojuszu z deweloperami realizującymi inwestycje wielofunkcyjne. – Wraz z tym trendem obserwujemy nowe formy współpracy: umowę o zarządzanie lub franczyzy uzupełnia klasyczna umowa najmu: marka hotelowa płaci właścicielowi obiektu czynsz jak każdy inny najemca – mówi Janda. – Taka forma powoduje, że cały obiekt, generujący stabilne przepływy z najmu, jest atrakcyjny dla inwestorów z rynku nieruchomości – zaznacza.

Warszawa jak Berlin, Kraków jak Praga

Warszawa to przede wszystkim biznesowy hub tej części Europy i nadal dynamicznie rozwijający się rynek biurowy. Przekłada się to na duży popyt na pokoje hotelowe dla klientów biznesowych. Oznacza to wysokie obłożenie w ciągu tygodnia, w weekendy hotele – zwłaszcza te położone poza ścisłym centrum – muszą mocniej konkurować o gości i akceptować niższe stawki, gdy w wielu innych europejskich metropoliach ceny są najwyższe właśnie w weekendy.

– Warszawa nie ma takiej możliwości przyciągania jak czeska Praga – jedno z najchętniej wybieranych przez turystów miast w Europie po Londynie, Paryżu i Rzymie. Może za to pójść drogą Berlina, który jest również zagłębiem biznesowym, ale potrafi zachęcić do odwiedzin. Berlin funkcjonuje jako centrum hotelowego designu i lifestyle'u, jest modny, hipsterski, imprezowy – wskazuje Janda. W dwa razy większej od Warszawy niemieckiej stolicy hoteli jest sześć razy więcej.

– Warszawa też może zbudować pozycję na miejsce na weekendowe wypady jako unikalny przykład postkomunistycznego miasta, które wciąż przechodzi transformację. Niewątpliwym atutem naszej stolicy jest bardziej niż w przypadku Berlina międzynarodowy charakter, dzięki rozwiniętej komunikacji lotniczej: z Lotniska Chopina można bezpośrednio polecieć m.in. do Seulu, Tokio, Miami, Los Angeles, Toronto czy Dubaju. Nie można też zapominać o popycie wewnętrznym. Polacy bogacą się i podróżują – podkreśla Janda.

Rynkiem o dużym potencjale jest także Kraków, który staje się atrakcyjną alternatywą dla coraz bardziej zatłoczonej Pragi. Stolicę Małopolski w zeszłym roku odwiedziło 2,65 mln turystów, podczas gdy Pragę 9 mln.

– Obserwujemy duże zainteresowanie hoteli luksusowych tym rynkiem. Rozszerzenie oferty o obiekty pięciogwiazdkowe wpłynęłoby na rozszerzenie profilu turystów o tych najzamożniejszych, których widać w Pradze – mówi Janda. Wyzwaniem jest z pewnością znalezienie odpowiedniego miejsca na hotel, szczególnie w obrębie Starego Miasta.

Chłonność jest jeszcze duża

Ekspertka podkreśla, że w odróżnieniu od innych państw naszego regionu Europy polski rynek jest mocno zdywersyfikowany, nie ogranicza się do stolicy. Pod tym względem bliżej nam do zachodniej Europy. Poza Warszawą i Krakowem dobrze rozwijają się Wrocław i Trójmiasto oraz Poznań, Łódź i Katowice – wszystkie aglomeracje, gdzie rozwija się biznes i przybywa biur.

Na boom składają się nie tylko inwestycje w klasyczne hotele. Równolegle rozwijają się obiekty aparthotelowe, w aglomeracjach kwitnie baza prywatnych apartamentów wynajmowanych przez internetowe platformy. – Z naszych obserwacji wynika, że popyt jest tak olbrzymi, że w wysokim sezonie – a np. w Gdańsku mówimy nawet o ośmiu miesiącach w roku – hotele raczej nie mają kłopotów z obłożeniem. Alternatywne formy wybierane są przede wszystkim na pobyt dłuższy albo przez rodziny z dziećmi – mówi Janda. – Mamy pytania od operatorów działających wyłącznie w tym sektorze rynku, oni również są zainteresowani wejściem do Polski ze swoimi markami – dodaje.

Z analiz JLL wynika, że w ub.r. ponad 30 firm poszukiwało lokalizacji pod budowę hotelu w Polsce, a oferowane przez nie ceny spowodowały wzrost cen tych nieruchomości – poza gruntami na celowniku były kamienice i inne budynki nadające się do przebudowy. Dla hotelarzy najbardziej perspektywiczne są rynki, które zapewniają zarówno popyt biznesowy, jak i turystyczny.