Zarabianie na condo, czyli sztuka dobrego wyboru

Cudów nie ma, każdą inwestycję musi poprzedzić dogłębna analiza – mówi Marlena Kosiura, ekspertka rynku nieruchomości, założycielka Inwestycjewkurortach.pl

Aktualizacja: 27.06.2019 17:24 Publikacja: 27.06.2019 17:08

Zarabianie na condo, czyli sztuka dobrego wyboru

Foto: ROL

Za znaczną część popytu na mieszkania odpowiadają inwestorzy, którzy kupują na wynajem. Ceny lokali sukcesywnie rosną, co przy wolniej rosnących czynszach powoduje, że rentowność takiej lokaty się kurczy. Jednocześnie wciąż pojawiają się oferty inwestycji w aparthotele – z określoną stopą zwrotu przez określony czas. Opinie są skrajne – condo to inwestycyjny samograj albo już niebawem drugie Amber Gold. Gdzie leży prawda?

Rynek jest niewątpliwie rozgrzany i cieszy się zainteresowaniem inwestorów. Analizujemy rynek aparthoteli w miastach od 2011 r. Na koniec zeszłego roku względem końca 2016 r. liczba jednostek apart- i condohotelowych (czyli apartamentów i pokojów – red.) wzrosła o 174 proc. W budowie i planach było 10 tys. jednostek. Mamy coraz więcej nowych graczy, w tym firmy, które wcześniej nie realizowały inwestycji w tym segmencie. Inwestorzy mogą być przekonani, że kupują inwestycyjny samograj, pokój w hotelu, który sam się wynajmuje, jednak symptomatyczne jest to, że połowa nowych inwestycji to hotele z pełnym zapleczem, pozostałe obiekty to de facto budynki apartamentowe do najmu krótkoterminowego.

Zyski dobrze wyglądają na papierze, ale ich uzyskiwanie zależy od umiejętności operacyjnych firmy zarządzającej budynkiem.

Porównania do Amber Gold są nietrafne. Jestem ostatnią osobą, która zachęcałaby do ślepego inwestowania w condo – przeciwnie, to propozycja dla doświadczonych osób. Jednak nawet jeśli nie wszystkie projekty sobie poradzą, nie będziemy mieć jednoczesnego upadku wielu obiektów i ludzi, którzy zostaną z niczym. Taki klient zawsze zostanie z nieruchomością, fakt że „trudniejszą" niż mieszkanie.

Rynek condo rozwija się od ponad dekady i negatywnych wypadków było relatywnie niewiele. Obiekty funkcjonują i płacą inwestorom zyski. Widać jednak rosnącą konkurencję, wcześniej wiele inwestycji sprzedawało się na etapie dziury w ziemi, dziś tempo sprzedaży jest wolniejsze. Wydaje mi się, że część inwestorów czeka i obserwuje, co się będzie działo na rynku, część nie chce angażować gotówki w coś, co dopiero się wybuduje za dwa lata, bo chce mieć zwrot tu i teraz.

Na co potencjalni inwestorzy, którzy usłyszeli reklamę obiecującą regularny zwrot, powinni zwracać uwagę w pierwszej kolejności, analizując zakup apartamentu w tym systemie?

Po pierwsze, nie wierzyć podawanym stopom zwrotu rzędu 6–8 proc. To bardziej skrót myślowy, hasło marketingowe. Zwrot liczony jest od wartości zakupionego apartamentu, ale bez wykończenia, którego koszt może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzeba dokładnie sprawdzić, jakie koszty mają leżeć po naszej stronie. Wtedy dopiero oszacujemy realną rentowność inwestycji.

Trzeba spojrzeć na lokalizację nieruchomości, czy ona obroni się w dalszej perspektywie, bo są już teraz miejsca w miastach i kurortach, gdzie widać nadpodaż, co zmusza operatorów do konkurowania ceną. Warto też popatrzeć na doświadczenie zarówno dewelopera, jak i podmiotu, który będzie zarządzać obiektem.

Inwestycji powstaje bardzo dużo, do tego wciąż rozwijają się klasyczne hotele i rośnie baza mieszkań wynajmowanych przez inwestorów indywidualnych. Czy podaż jest adekwatna do popytu?

Turystyka na razie świetnie się rozwija, ale w czasie dekoniunktury liczba odwiedzających i obroty spadają. Wiele zależy więc od ogólnej sytuacji gospodarczej.

Za znaczną część popytu na mieszkania odpowiadają inwestorzy, którzy kupują na wynajem. Ceny lokali sukcesywnie rosną, co przy wolniej rosnących czynszach powoduje, że rentowność takiej lokaty się kurczy. Jednocześnie wciąż pojawiają się oferty inwestycji w aparthotele – z określoną stopą zwrotu przez określony czas. Opinie są skrajne – condo to inwestycyjny samograj albo już niebawem drugie Amber Gold. Gdzie leży prawda?

Rynek jest niewątpliwie rozgrzany i cieszy się zainteresowaniem inwestorów. Analizujemy rynek aparthoteli w miastach od 2011 r. Na koniec zeszłego roku względem końca 2016 r. liczba jednostek apart- i condohotelowych (czyli apartamentów i pokojów – red.) wzrosła o 174 proc. W budowie i planach było 10 tys. jednostek. Mamy coraz więcej nowych graczy, w tym firmy, które wcześniej nie realizowały inwestycji w tym segmencie. Inwestorzy mogą być przekonani, że kupują inwestycyjny samograj, pokój w hotelu, który sam się wynajmuje, jednak symptomatyczne jest to, że połowa nowych inwestycji to hotele z pełnym zapleczem, pozostałe obiekty to de facto budynki apartamentowe do najmu krótkoterminowego.

Nieruchomości
Deweloperzy nie wykluczają korekty cen mieszkań
Nieruchomości
Ranking miast. Które są najbardziej przyjazne inwestycjom?
Nieruchomości
Boom czy zima – marże stabilne
Nieruchomości
Czy ceny minilokali wystrzelą?
Nieruchomości
Odpady na wagę, zielona energia, materiały z odzysku