Własny pensjonat, hotel lub restauracja to biznes, o którym marzy wiele osób zmęczonych pracą w mieście. Nic dziwnego, że istnieje rynek kupna-sprzedaży tego typu obiektów. Jest on jednak mało płynny – zastrzega Bartosz Turek, kierownik działu analiz w Lion's Bank. Aby rozpocząć skromną działalność hotelową, trzeba mieć co najmniej 1 mln zł. Budowa lub zakup sporego hotelu może oczywiście pochłonąć nawet dziesiątki milionów złotych.  ?– Osoba, która rozważa rozpoczęcie takiej działalności, ma do wyboru dwa rozwiązania. Może kupić ziemię, uzyskać niezbędne pozwolenia, nadzorować budowę obiektu, a potem zająć się organizacją jego pracy – tłumaczy Bartosz Turek. – Drugi wariant to zakup gotowego budynku. Pierwsze rozwiązanie jest co prawda bardziej ryzykowne, ale wiąże się też z wyższą potencjalną rentownością – podkreśla. Jednocześnie zaznacza, że kupno gotowego pensjonatu może nam ułatwić zadanie. Wtedy bowiem stopę zwrotu możemy szacować na podstawie dotychczasowej działalności obiektu.

Liczy się pomysł

Jarosław Mikołaj Skoczeń z firmy Emmerson Realty, pośredniczącej i doradzającej na rynku nieruchomości, dopowiada, że najtaniej jest w małych miejscowościach, poza szlakami turystycznymi na Mazurach czy w Bieszczadach. – Ale też za pokój dostaniemy tam najmniej, bo kilkadziesiąt złotych. Takie miejsca w dobie internetu mogą być jednak warte rozważenia – twierdzi Skoczeń.  Sam wspomina leśniczówkę nad Biebrzą, do której trudno było trafić nawet z mapą w ręku. – Okazało się, że w środku lasu były trzy gospodarstwa, a w naszej leśniczówce mieszkali Francuzi i Niemcy, którzy byli zachwyceni – wspomina. I podkreśla, że liczą się pomysł i inwencja, a nie tylko pieniądze.

– Jak każdy biznes, tak i prowadzenie pensjonatu czy hotelu wymaga nie tylko zapału, ale też doświadczenia i umiejętności – dodaje Bartosz Turek. Opinię podziela pośrednik Paweł Grabowski z agencji BIG Nieruchomości. – Zakup bądź budowa pensjonatu może być bardzo rentowną inwestycją, jednak jej opłacalność zależy przede wszystkim od umiejętności prowadzenia przez właściciela takiego biznesu – potwierdza Paweł Grabowski. Jego zdaniem dobra lokalizacja nieruchomości, choć bardzo istotna, na dzisiejszym rynku hotelarskim to za mało. Turyści mają bowiem do wyboru wiele obiektów. Dlatego, jak mówi Paweł Grabowski, pod uwagę warto brać nieruchomości wyróżniające się standardem, wyposażeniem (sauna, basen, zaplecze rekreacyjne) czy oferowanymi usługami (zabiegi spa, rehabilitacja, imprezy integracyjne). – Nasi klienci decydowali się na zakup bądź budowę pensjonatów, diametralnie zmieniając swoje życie. Rezygnowali z pracy w korporacjach czy prowadzenia firmy, aby dzielić radość z własnego pensjonatu ze wszystkimi jego gośćmi. W wielu przypadkach pytanie nie brzmi: „czy to się opłaca", ale „czy warto" – podkreśla pośrednik z BIG Nieruchomości.

Jarosław Mikołaj Skoczeń dodaje, że kluczowe jest pytanie, kto będzie prowadził pensjonat. – Zatrudnienie kogoś z zewnątrz może się okazać kosztowne. Przy tego rodzaju przedsięwzięciu to rozwiązanie może się też zwyczajnie nie sprawdzić – przestrzega Skoczeń.

Ważny wiek budynku

Zdaniem Bartosza Turka podstawowymi kryteriami, jakie trzeba wziąć pod uwagę przy inwestycji w pensjonat, są możliwe do osiągnięcia czynsze oraz obłożenie obiektu. Stawki najmu w miarę łatwo oszacować, robiąc na własne potrzeby badanie rynku, choćby poprzez internet. Dane na temat obłożenia obiektów zdobyć jest już jednak trudniej.

Jak podpowiada kierownik działu analiz w Lion's Bank, pomocny może się okazać Główny Urząd Statystyczny. – Urząd regularnie szacuje, jak wiele miejsc noclegowych jest dostępnych na danym terenie oraz ile noclegów tam udzielono – tłumaczy Bartosz Turek. – Z danych wynika, że w gronie najpopularniejszych wśród kuracjuszy uzdrowisk wyraźnie łatwiejszym rynkiem jest Ciechocinek (obłożenie 73 proc.) niż np. Świnoujście (obłożenie 37 proc.) – mówi.

Jarosław Mikołaj Skoczeń dodaje, że trzeba też oszacować, ile miesięcy w roku możemy liczyć na turystów. – W górach sezon trwa dziesięć miesięcy, nad morzem – dwa, i to pod warunkiem, że dopisze pogoda. Jednak w takich miejscowościach jak Sopot, Kołobrzeg czy Gdańsk, możemy mieć gości cały rok. Ważne jest nasycenie danego miejsca podobnymi obiektami. Czym chcemy pokonać konkurencję? Sam pokój z łazienką może nie wystarczyć – zaznacza przedstawiciel Emmerson Realty.

Zdaniem Bartosz Turka, w odróżnieniu od zwykłych miejscowości turystycznych, w uzdrowiskach atrakcyjność lokalizacji podnosi znacznie bliskość infrastruktury uzdrowiskowej (pijalnie wód, gabinety zabiegowe). Atrakcje turystyczne są tam zaś dopiero na drugim miejscu. Specjalista radzi, by przed inwestycją określić, do kogo kierujemy ofertę. – W bardziej prestiżowych lokalizacjach lepiej przygotować ją dla zamożniejszego klienta, a w mniej prestiżowych – dla osób z chudszym portfelem – podpowiada Bartosz Turek. – Wybierając budynek, warto poprosić o pomoc specjalistę z zakresu budownictwa. Trzeba też zwrócić uwagę na klasę energetyczną budynku. Zdarza się bowiem, że opłaty za energię stanowią połowę kosztów utrzymania nieruchomości – przestrzega ekspert z Lion's Bank.

Także Paweł Grabowski zwraca uwagę na konieczność przeprowadzania szczegółowej analizy stanu technicznego budynku. – Często oferowane są obiekty, których budowa rozpoczęła się przed wojną i które były wielokrotnie rozbudowywane. Łatwo wejść na minę – nie ukrywa pośrednik z BIG Nieruchomości. ?Według niego najlepiej wybierać nowsze obiekty, budowane od lat 90. – Pamiętajmy, że jeżeli rzeczywiście chcemy zarabiać, wszystkie pokoje muszą mieć łazienki. To podstawa. Do dyspozycji gości muszą być też niezależne kuchnia i jadalnia – podkreśla Paweł Grabowski.

Jakie zyski

– Załóżmy, że za 1,5 mln zł kupujemy obiekt z dziesięcioma apartamentami czy pokojami. Przyjmijmy, że każdy z pokoi wynajmiemy przez 100 dni rocznie średnio za 200 zł za dobę. Rentowność, po uwzględnieniu kosztów prowadzenia działalności, może wynieść ok. 6–7 proc. w skali roku – szacuje Paweł Grabowski. – Okres zwrotu inwestycji to ok. 14–16 lat. Kluczową rolę odgrywają obłożenie oraz koszty osiągnięcia przychodu – podkreśla.

Zdaniem Jarosława Mikołaja Skoczenia, inwestując w pensjonat, na zwrot wyłożonych pieniędzy trzeba czekać co najmniej 15 lat. – No chyba że obiekt budujemy sami na własnej ziemi, a turyści walą do nas drzwiami i oknami cały rok. Tak dobrze jednak nie ma – przestrzega przedstawiciel Emmersona. Radzi, by odpowiedzieć sobie na pytanie, czy w sytuacji, gdy obok pojawią się nowe obiekty, będziemy w stanie nadal przyciągać gości.

Na rynku jest sporo ofert pensjonatów i hoteli. ?Bartosz Turek zwraca uwagę m.in. na pensjonat w Szklarskiej Porębie. Obiekt wystawiony na sprzedaż za 11,5 mln zł oferuje 55 miejsc noclegowych, restaurację na ok. 80 osób, dwie sale szkoleniowe, drink-bar, bilard, saunę, solarium, jacuzzi, fitness. ?– Przychód z samej części hotelowej obiektu, przy obłożeniu na poziomie 30 proc., można oszacować na minimum 600 tys. zł rocznie. Rentowność to 5,2 proc. w skali roku. Zwrot kapitału nastąpiłby więc po 19 latach – wylicza Bartosz Turek. – Dochód powinny też jednak generować także pozostałe usługi. Warto dodać, że obiekt może być rozbudowany o ok. 1,2 tys. mkw., co podwoiłoby jego wielkość – dodaje.

Do kupienia jest także XIX-wieczny drewniany pensjonat w Krynicy-Zdroju wyceniony na 4,47 mln zł. W obiekcie znajdują się 23 pokoje, restauracja i salon. – Rentowność  samej części hotelowej można oszacować na 5 proc. rocznie – szacuje kierownik z Lion's Banku. Nabywca trzygwiazdkowego hotelu w Karpaczu, który wyłoży 3,95 mln zł, może liczyć na roczny przychód z samej części hotelowej na poziomie 160 tys. zł rocznie. – Oznacza to rentowność na poziomie ponad 4 proc. brutto. Zwrot z inwestycji nastąpiłby po 25 latach. Wyliczenia nie uwzględniają jednak dochodów generowanych np. przez restaurację – zastrzega Bartosz Turek.

aneta.gawronska@parkiet.com

Ile za pensjonat i hotel na rynku wtórnym

Karpacz

Trzygwiazdkowy hotel. Obiekt oferuje 13 pokoi i dwa apartamenty. Sauna, solarium, jacuzzi, bilard i restauracja. Cena: 3,95 mln zł.

Krynica-Zdrój

XIX-wieczny, drewniany pensjonat w centrum uzdrowiska. 23 pokoje, restauracja i salon. Właściciel ma umowę (do 2030 r.) na wynajem pensjonatu przez dwa miesiące w roku gwiazdom operowym. Cena: 4,47 mln zł.

Szklarska Poręba

Wykończony i wyposażony w wysokim standardzie pensjonat. 55 miejsc noclegowych, restauracja, dwie sale szkoleniowe, bar, bilard, sauna, solarium, jacuzzi. Możliwość rozbudowy. Cena: 11,5 mln zł.

Świeradów-Zdrój

Pensjonat na działce o powierzchni 7275 mkw. 32 miejsca noclegowe w jedno-, dwu- i trzyosobowych pokojach. Jadalnia, bar, miejsce na ognisko i grill, duży zielony teren rekreacyjny. Cena: 2,9 mln zł.