Od czego zależą ceny mieszkań na rynku wtórnym

– Atutem mieszkań z drugiej ręki jest przede wszystkim lokalizacja – podkreśla Joanna Targowska z Ober-Haus. – W Krakowie dużym zainteresowaniem cieszą się lokale w okolicach Rynku Głównego i Plant, które oferuje głównie rynek wtórny.

Pośrednik Grzegorz Maciejowski z krakowskiej agencji Belweder Nieruchomości dopowiada, że ważne są odległość od centrum miasta i materiały, z jakich powstał budynek. – Płyta jest widocznie tańsza. Klienci nie zwracają uwagi, czy lokal jest zewnętrzy czy środkowy – ocenia Grzegorz Maciejowski. – Najbardziej jednak cena zależy od stawek... ofertowych z internetu. Klienci sprawdzają wyceny w danym rejonie i chcą tyle samo. A potem mieszkanie nie sprzedaje się miesiącami – przestrzega.

Na cenę mają wpływ także standard i stan techniczny nieruchomości. Joanna Targowska ocenia, że najniższe ceny mają lokale na parterach, do których nie są przypisane ogródki. – W czteropiętrowych blokach bez windy najtańsze są mieszkania na piętrach trzecim i czwartym – podaje pośredniczka z Ober-Haus. – Cenę podbija ładny widok z wysoko położonych lokali w budynkach z windami.

Przed i po remoncie

Michał Niewiński, pośrednik z warszawskiej agencji Mieszkanie24.com Nieruchomości, potwierdza, że najbardziej rozchwytywane są lokale w blokach z windą, z widokiem na ładny krajobraz.

Z reguły najwyżej wyceniane są jednak mieszkania na piętrach pierwszym i drugim. – Różnice w cenie mieszkań w jednym budynku mogą sięgać nawet 15 proc. – szacuje Joanna Targowska. – Wyższe ceny mają lokale o wystawie południowej i zachodniej. Ważne, by na te strony świata wychodziły salon i pokój dzienny. Mniejsze znaczenie ma położenie sypialni. Część klientów woli, by okna tego pomieszczenia wychodziły na wschód albo północ – zastrzega. Zdaniem Joanny Targowskiej bardziej funkcjonalne układy mieszkań częściej oferuje rynek wtórny. – W starszym budownictwie mamy najczęściej widne, osobne kuchnie, co jest ważnym kryterium wyboru. Nowoczesne aneksy kuchenne połączone z salonem wybierają głównie młodsi klienci – mówi przedstawicielka Ober-Hausu.

Lokalizacja, wielkość, standard mieszkania – to główne czynniki wpływające na cenę lokalu według Joanny Lebiedź, właścicielki agencji Lebiedź Nieruchomości. – Jeśli mówimy o starych budynkach z płyty, zdecydowanie najtańsze są mieszkania na parterach i na ostatnich piętrach – potwierdza pośredniczka. – Inaczej jest na nowych osiedlach, gdzie te dwie skrajne kondygnacje są łakomym kąskiem ze względu albo na ogródek, albo duży taras z pięknym widokiem. Ich ceny są często wyższe niż ceny lokali na środkowych kondygnacjach.

Z analiz Joanny Lebiedź wynika, że różnice w cenie ?1 mkw. mieszkań w tym samym bloku mogą sięgać nawet 30–40 proc. – Czynnikami decydującymi o poziomie cen mogą być: kondygnacja, poziom hałasu, nasłonecznienie czy brak światła, brak windy, wielkość lokalu i standard wykończenia – wylicza pośredniczka.

Na lokalizację jako główny czynnik wpływający na cenę mieszkania wskazuje także Łukasz Browarczyk z trójmiejskiej agencji BIG Nieruchomości. – O atrakcyjności lokalizacji decydują położenie względem terenów rekreacyjnych (morze, las, parki), dostępność komunikacji miejskiej (autobusy, tramwaje, kolej); bliskość infrastruktury handlowo-usługowej, placówek edukacyjnych – wylicza. – Przykładem lokalizacji, które łączą wszystkie te atuty, są gdańskie dzielnice Przymorze i Żabianka.

Zdaniem Łukasza Browarczyka przy wycenie nieruchomości ważny jest także jej rok budowy. W tych samych miejscach mieszkania wybudowane po roku 2000 są o ok. 20 proc. droższe od lokali z lat wcześniejszych. Na rynek trafiają także mieszkania na strychach dziesięciopiętrowych budynków, powstałe po adaptacji suszarni na kondygnacjach, do których nie dojeżdża winda. Takie lokale bywają tańsze nawet o 30 proc. – Ważny jest także stan lokalu. Drożej sprzedawane są wyremontowane mieszkania. Jednak to, co dla właściciela będzie lokalem po remoncie, dla kupującego może być lokalem do remontu – zauważa Łukasz Browarczyk.

Także on szacuje, że ceny mieszkań w tym samym bloku mogą się różnić nawet ponad 30 proc. 52,6-metrowy trzypokojowy lokal na ostatnim piętrze czteropietrowego bloku przy ul. Szyprów na gdańskiej Żabiance właściciel wycenił na 263 tys. zł. Mieszkanie o tej samej powierzchni, ale dwa piętra niżej, jest wystawione w cenie 350 tys. zł. – W bloku nie ma windy. Droższy lokal jest wyremontowany i wykończony w wysokim standardzie – tłumaczy pośrednik z BIG Nieruchomości. Z kolei w dziesięciopiętrowym bloku przy ul. Obrońców Wybrzeża na gdańskim Przymorzu są do kupienia dwie 17-metrowe kawalerki. Częściowo wyremontowany lokal na siódmym piętrze właściciel wycenił na 124 tys. zł. Mieszkanko wymagające remontu, położone na czwartym piętrze, jest tańsze o 19 tys. zł.

Z potrzeby sprzedaży

Na te same czynniki (dzielnica, otoczenie, technologia budowy i standard wykończenia) wskazuje pośredniczka Małgorzata Stankiewicz-Bartz z biura Faktoria w Szczecinie. – Najdroższe mieszkania są oferowane w nowszych budynkach z cegły, bloczków silikatowych, położonych na zielonych, chronionych osiedlach z dobrą infrastrukturą i dostępem do komunikacji miejskiej – wylicza Małgorzata Stankiewicz-Bartz. – Chociaż mieszkania powyżej trzeciego piętra w blokach bez windy są tańsze, to na znalezienie kupca sprzedający potrzebują więcej czasu – zauważa pośredniczka. Dodaje, że część klientów ze względu na zwiększoną utratę ciepła nie chce mieszkań przy ścianach szczytowych budynku.

Zdaniem Michała Niewińskiego ceny mieszkań na rynku wtórnym zależą od... potrzeby sprzedaży. – W drugiej kolejności są estetyka mieszkania, materiał budowy, winda, garaż – wylicza Michał Niewiński.

Na sąsiedztwo i infrastrukturę osiedla zwraca uwagę pośrednik Witold Czapla z agencji Nitka & Czapla Nieruchomości w Gliwicach. – Najmniejszy wpływ na cenę ma standard wykończenia mieszkania, chyba że oferta trafia w oczekiwania klienta. To jednak bardzo rzadkie przypadki – zauważa Witold Czapla. – Najdroższe są mieszkania na pierwszym piętrze, najtańsze na ostatnim. Atrakcyjność lokalizacji zależy oczywiście od wysokości budynku. W niskim bloku najbardziej atrakcyjne jest właśnie pierwsze piętro, najmniej – trzecie i czwarte – dodaje. W wysokich budynkach w cenie są dodatkowo lokale na piątym–siódmym piętrze. – W Gliwicach ceny 1 mkw. mieszkań w tym samym bloku mogą się różnić nawet o 250 zł – podaje Witold Czapla.

Mirosław Okonkowski | Emmerson Realty

Najważniejsze jest pierwsze wrażenie. Mieszkań nie oglądaj wieczorem. Zwróć także uwagę na sąsiadów.

Co sprawdzić, zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości?

Niezależnie, czy korzystamy z pomocy biura pośrednictwa czy nie, musimy znać podstawowe zasady. Na oglądanie mieszkania najlepiej się umawiać, kiedy jest jeszcze widno. W dzień można zobaczyć więcej, także niewidoczne przy sztucznym świetle usterki – jak pęknięcia, rysy. Każdy lokal można wyremontować. Gorzej, gdy remontu wymagają klatki schodowe, elewacje, dachy. Na takie prace muszą się zgodzić mieszkańcy (jeśli w bloku jest wspólnota mieszkaniowa) albo zarząd spółdzielni.

Wybierając się na oględziny, warto mieć przy sobie taśmę mierniczą, aparat fotograficzny, a nawet kartkę i ołówek. Jeśli oglądamy kilka lub kilkanaście mieszkań, zdjęcia pomogą odróżnić jedno od drugiego. Warto też zapisać sobie pytania do właścicieli nieruchomości. Nawet doświadczonym pośrednikom umyka wiele istotnych spraw. Zapiszmy także informacje o mieszkaniu, nie tylko adres i telefon do właściciela, ale także piętro, rodzaj budownictwa (cegła, rama H, wielka płyta), rok budowy, powierzchnię mieszkania, cenę wywoławczą, formę własności (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni lub pełna własność). Zwróćmy uwagę, czy są piwnice i miejsca parkingowe.

Dowiedzmy się, jaki jest stan techniczny budynku, klatki schodowej i lokalu. Im gorszy wygląd klatki schodowej, tym większe prawdopodobieństwo, że naszymi sąsiadami mogą zostać niekoniecznie najgrzeczniejsi ludzie. Sprawdźmy też, czy jest winda. Ważne, czy dźwig jest nowy czy z poprzedniej epoki.

Jeśli mieszkanie jest tuż przy windzie starego typu, to może się to wiązać z hałasem. Zwróćmy też uwagę na okna (wymiana to spory wydatek), stan drzwi wejściowych i drzwi wewnętrzne. Jeśli na podłodze jest stary parkiet, trzeba będzie pamiętać o jego cyklinowaniu, renowacji, malowaniu lakierem.

Trzeba też przyjrzeć się ścianom i sufitom, szczególnie w łazience i tuż przy oknach. Jeśli w mieszkaniu są wilgoć i grzyb, czeka nas bardzo dużo pracy.

Sprawdźmy też, w jakim stanie są glazura i terakota, ceramika. Oceńmy, co jest do wymiany, a co może zostać.