Jak narodził się rynek nieruchomości w kraju

Z takich sytuacji dziś już można się pośmiać, ale pionierom wolnego rynku nie było do śmiechu. Wcale nie tak dawno temu zdarzyło się, że w ciągu nocy znikał plac budowy, a firma mająca postawić blok przepadała z pieniędzmi, które w walizach przynieśli jej klienci.

Kredytobiorcom nie przyszłoby dziś do głowy, aby zadłużyć się na mieszkanie z oprocentowaniem 20–30 proc. rocznie, a we wczesnych latach 90. byli tacy odważni. I cieszyli się, że im się udało dostać kredyt.

Rynek szokował skokami cen mieszkań nawet o kilkaset dolarów za mkw. w ciągu roku. Czasy spekulacji mamy na szczęście już za sobą.

Polaków zaskakiwał jednak  nie tylko rynek nieruchomości mieszkaniowych. Okazało się że jest jeszcze coś takiego, jak nieruchomości komercyjne.

Na początku lat 90. firmy, które przyjechały robić interesy w Polsce, miały do dyspozycji w stolicy tylko kilka nowoczesnych budynków biurowych, w tym Intraco (z lat 70.), budynek Elektrimu czy Błękitny Wieżowiec.

– Czynsze w Intraco sięgały zawrotnych kwot 54 dol. za mkw. miesięcznie. Typowe biura mieściły się głównie w administracyjnych budynkach lub kamienicach. Były to małe pokoiki usytuowane po obu stronach długiego korytarza. Funkcję reprezentacyjną pełnił gabinet prezesa – opowiada Paulina Misiak, partner w dziale powierzchni biurowych firmy Cushman & Wakefield.

Lata 90.  XX wieku to okres prywatyzacji i gwałtownego wzrostu liczby nowych podmiotów gospodarczych. Symbolem rodzącego się wolnego rynku były wszechobecne stoliki, łóżka polowe i budki (tzw. szczęki). Oficjalny handel wielobranżowy odbywał się w stolicy w Domach Towarowych Centrum (Wars, Sawa i Junior) oraz w Domu Towarowym Smyk. Pierwszym nowoczesnym centrum handlowym była otwarta w Warszawie w 1993 roku Panorama.

– Ale prawdziwą sensacją na rynku była inauguracja pierwszego sklepu Ikea w Polsce. W sektorze spożywczym wydarzeniem było wejście na polski rynek supermarketów Billa, a także dynamiczny rozwój rodzimej sieci supermarketów MarcPol. Powierzchnie handlowe pod wynajem osiągały astronomiczne stawki czynszowe 60–80 dol. za mkw. miesięcznie – wspomina Bolesław Kołodziejczyk z Cushman & Wakefield.

Natomiast w 1995 r. powstał pierwszy nowoczesny magazyn (ProLogis Park Warsaw, wtedy o nazwie Warsaw Industrial Center). Czynsze w tym okresie sięgały 12 dol. za mkw. miesięcznie – podaje C&W.

—Grażyna Błaszczak

Eksperci wspominają: Jaki był rynek nieruchomości 20 lat temu

Jacek Furga, prezes ?Centrum Prawa ?Bankowego, ?ekspert ZBP

W 1989 r. o rynku nieruchomości nie było mowy, podobnie jak ?o kredytach. Zresztą po co? Wcześniej mieszkanie „dostawało się" od spółdzielni mieszkaniowej lub zakładu pracy. Wyjątek stanowiły „wille" budowane przez tzw. prywaciarzy. Ogłoszenia w gazetach o sprzedaży mieszkania, a raczej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, już po południu były nieaktualne. Transakcje zawierane były w dolarach amerykańskich, a w oficjalnych dokumentach podawane w bonach towarowych Banku Pekao SA. W listopadzie 1989 r. zawarłem umowę przedwstępną kupna spółdzielczego prawa do liczącego ?47 mkw. lokalu na warszawskim Ursynowie. Kosztowało 13 202 bony towarowe, co oznaczało cenę 280 dol. za mkw. Dwa tygodnie później, 11 grudnia 1989 r., podpisałem napisaną na maszynie przez kalkę, zajmującą jedną stronę umowę kupna-sprzedaży. Tym razem oficjalna cena wyrażona została w złotych i wynosiła 33 mln złotych, czyli 700 tys. złotych za mkw. Do rozliczenia doszło jednak w markach niemieckich.

Tadeusz? Żurowski, doradca rynku, Anchor Real Estate

W Peerelu istniał pokątny rynek gruntów rolnych i mieszkań, a pośrednicy byli traktowani jak cinkciarze. Prawdziwy rynek nieruchomości powstał dopiero 25 lat temu. W Warszawie objawił się w postaci gwałtownego wzrostu cen mieszkań. Napływała wtedy do nas fala zachodnich firm. Przez pierwsze trzy lata ceny mieszkań ?w Warszawie rosły w tempie ?500 dol. rocznie za mkw. Inflacja złotego była kosmiczna. Szokiem był dla mnie przyjazd Eli Elroya, głównego specjalisty izraelskiej firmy GTC. Kupił on za bezcen upadłą fabrykę Unitra Cemi przy Domaniewskiej na Służewcu Przemysłowym, najkoszmarniejszym wówczas miejscu lewobrzeżnej Warszawy, ?i postanowił zbudować tu nowoczesny park biurowy. Pukaliśmy się w czoło. I stał się cud: w ciągu kilku lat powstało tu najlepsze centrum biurowe w stolicy. A czynsze biurowe wtedy fruwały na niebotycznej wysokości – 50 dol. za mkw. Kiedy nasi świeżo upieczeni biznesmeni zorientowali się, ?że biura to śmietankowy biznes, nad stolicą wyrósł las żurawi.

Paulina? Krasnopolska, dyrektor w firmie doradczej CBRE

Kiedy zaczynałam pracę w Jones Lang Wootton w 1996 r., pierwszym moim zadaniem było przygotowanie informacji prasowej dla niemieckich dziennikarzy. Stworzyłam wówczas książeczkę ze zdjęciami kilkunastu budynków, czyli prawie wszystkich, które wtedy istniały w Warszawie. Zrobiłam zdjęcia, odbitki wkleiłam do książeczki i skopiowałam ją. Marketing obiektów ograniczał się do ustawienia tablicy, wydrukowania broszury oraz ulotki informacyjnej, a i tak wszystko wynajmowało się na pniu. W broszurze najważniejsze informacje dotyczyły standardu obiektu: klimatyzacja, podwieszane sufity, podnoszone podłogi, okablowanie do komputerów. ?W zagranicznych firmach nieruchomościowych było tylko kilka departamentów: agencja biurowa, dział inwestycyjny, wyceny, badania rynku. Teraz ?w Warszawie jest 430 nowoczesnych biurowców, miasto się zmieniło, zmieniły się techniki marketingowe, agencje nieruchomości zatrudniają ?po kilkaset osób.

Tomasz ?Trzósło, dyrektor ?działu rynków kapitałowych ?w Polsce w JLL

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przed pierwszymi wolnymi wyborami właściwie nie istniał. Dopiero w latach 90. zaczęły powstawać pierwsze biurowce czy supermarkety z niewielkimi galeriami. Pokolenie Y nie pamięta już zakupów na Stadionie Dziesięciolecia w Warszawie, który był najbardziej popularnym centrum handlowym stolicy. Jakość pierwszych biurowców była nie najlepsza. Moja pierwsza praca w jednym z warszawskich budynków z pierwszej połowy lat 90. nabierała innego wymiaru w czasie gwałtownych opadów deszczu. ?W biurze na ostatnim piętrze przy dużych opadach deszczu pracownicy musieli zabezpieczać komputery i dokumenty oraz opuszczać miejsce pracy, bo dach przeciekał! Inną ciekawostką wczesnych lat rozwoju polskiego rynku było pojawienie się deweloperów z bardzo różnych krajów. To była bezcenna możliwość oraz szansa na szybkie i sprawne nadrobienie wieloletnich zaległości. Mogliśmy się uczyć na miejscu, korzystając z doświadczeń krajów rozwiniętych gospodarczo.

Richard ?Aboo, partner ?w Cushman ?& Wakefield

Ponad 20 lat temu rynku nieruchomości komercyjnych właściwie w Polsce nie było. Pamiętam, jak przyjechałem ?do Warszawy i dla klientów szukałem powierzchni handlowych oraz biurowych. Jeździłem po Warszawie tramwajem i widząc atrakcyjny lokal, wysiadłem i pytałem w sklepie obok, czy da się coś wynająć. Ludzie patrzyli na mnie jak na przybysza z Marsa. Pamiętam też, że poszukując nowoczesnego biura dla klienta, próbowałem się przez dłuższy czas bezskutecznie umówić z deweloperem, który budował Ilmet. Nie było to łatwe. Kiedy wreszcie się udało, zapytał: „A dlaczego właśnie tej firmie mam wynająć biura, a nie innej?". A czynsze były wtedy niebotyczne, sięgały 60 marek lub 45–50 dol. za mkw. miesięcznie. Przypominam sobie też puste pola wzdłuż Alei Jerozolimskich, właściwie łąki, ?na których pierwsi odważni deweloperzy – ku zdziwieniu warszawiaków – postanowili wybudować biurowce. Dali początek centrum biznesowemu, w którym swoje siedziby mają znane na świecie firmy.

Joanna ?Lebiedź, licencjonowana pośredniczka ?nieruchomości

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako zawód powstało wraz z Okrągłym Stołem. Pierwsze lata to czasy niewiarygodnie prymitywnych narzędzi pracy. Telefon stacjonarny był marzeniem. Ogłoszenia się zamieszczało w „Życiu Warszawy", wypełniając ręcznie formularze. Bazą klientów był notatnik akademicki. Ruch w biurze wyznaczał rozkład jazdy komunikacji miejskiej. Ogromne zmiany przyszły wraz z erą komputerów i stopniową informatyzacją zawodu. Cudownym wynalazkiem okazały się dyskietki. Dzięki nim powstał pierwszy raczkujący MLS – system wymiany ofert. Każdego czwartku współpracujące biura spotykały się w ustalonym miejscu, aby wymienić się dyskietkami. Pod koniec lat 80. praktycznie nie było ofert z rynku wtórnego, natomiast rejestry chętnych pękały w szwach. Oznaczało to, że dla każdego zgłaszanego mieszkania można było z zamkniętymi oczami wybrać dowolną osobę ?spośród poszukujących, która natychmiast nieruchomość kupowała. Królowały transakcje gotówkowe.

Kazimierz ?Kirejczyk, ?prezes firmy doradczej?Reas

Po komunizmie III RP odziedziczyła spółdzielczość mieszkaniową jako organizację odpowiadającą za budowę mieszkań w Polsce, wielką płytę – jako dominującą technologię budowy, miasta z centrami zamieszkanymi głównie przez lumpenproletariat i mentalność Polaków, że mieszkania się głównie „dostaje, załatwia lub dziedziczy".

Aparat wykonawczy składał się z państwowych kombinatów, zaś jakość wykonawstwa i subkultura budowlańców były ulubionymi tematami komedii filmowych. ?Nie było normalnych kredytów hipotecznych i banków, które byłyby przygotowane do ich udzielania, specjalistów od sprzedawania mieszkań, jasnych relacji własnościowych w odniesieniu do terenów, zwłaszcza w Warszawie.

Nie było też zasad działania firm budujących i sprzedających mieszkania, w tym zwłaszcza reguł sprzedaży mieszkań w fazie budowy, procedur zarządzania budynkami, systemu wiarygodnych i szybko rejestrujących zmiany ksiąg wieczystych. Słowo „deweloper" pojawiło się u nas dopiero po kilku latach.

Jacek ?Bielecki, dyrektor w firmie Marvipol, ?ekspert w PZFD

Firmy deweloperskie doświadczenie zdobywały w boju: z przepisami budowlanymi, podatkowymi, z administracją, z instytucjami finansowymi. Naszym głównym kapitałem był zapał do tworzenia nowego. Po drugiej stronie byli klienci, którzy często nie rozróżniali działalności deweloperskiej od spółdzielni mieszkaniowych, którzy musieli kupować za własne pieniądze to, co dotychczas „dawało" państwo. Nie było kredytów mieszkaniowych. Pierwszy na rynku kredyt Alicja banku PKO BP okazał się pułapką, z której długo i kosztownie wychodzili kredytobiorcy. Kupujący mieszkania powierzali firmom swoje oszczędności, które były głównym źródłem finansowania budowy. Nie było to optymalne rozwiązanie, ale wobec braku kapitału własnego i słabości banków – jedyne. Choć wszyscy uczyliśmy się, to było łatwiej: przepisy prostsze, biurokracja mniej rozrośnięta, więcej atrakcyjnych terenów. ?Popełnialiśmy też niekiedy błędy, które jeszcze dziś rzutują na postrzeganie branży. Nie wszyscy potrafili działać na nowym polu.

Tomasz ?Błeszyński, doradca rynku nieruchomości

Na początku lat 90. za lokal płaciło się w dolarach lub markach. Przepisy nie pozwalały na posiadanie dwóch mieszkań. Osoby, które miały z przydziału lokale komunalne czy spółdzielcze, nie mogły kupić innego bez zwrotu zajmowanego lokalu. ?Nie było normalnych kredytów hipotecznych, a banki, które oferowały finansowanie, dawały oprocentowanie rzędu 40–60 proc. Dopiero po 1995 r. pojawiły się pierwsze kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem 23–27 proc. Klienci kupowali więc lokale za gotówkę, niechętnie wskazując źródło jej pochodzenia.

Mieszkania nabywano głównie dla dzieci czy wnuków, a transakcje były rodzinną tajemnicą.

Pamiętam też kryzys z lat 1998–2001. Wielu ówczesnych deweloperów zbankrutowało, sprzedając ludziom marzenia. Często pod osłoną nocy likwidowali place budowy i uciekali ?z wpłaconymi pieniędzmi. Nie było wtedy rachunków powierniczych ani nadzoru bankowego nad inwestycjami. Dziś rynek jest cywilizowany.