Debiutanci wybierają mieszkania na wynajem

Osoby z wolnym kapitałem celują najczęściej w mieszkania na wynajem, lokale użytkowe oraz ziemię, gdyż zwłaszcza w tym ostatnim przypadku są kuszeni kilkudziesięcioprocentowymi stopami zwrotu w ciągu roku. – Teraz są dobre czasy na rozsądne lokowanie pieniędzy na rynku nieruchomości. Ale klienci, którzy dokonują samodzielnych transakcji, bardzo często ulegają złudnym pokusom niby niskiej ceny czy superlokalizacji. Nie potrafią też ustrzec się pułapek prawnych. Ostatecznie lukratywna inwestycja staje się tylko kłopotem – ostrzega Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

Od małych lokali

Bez większego doświadczenia najlepiej inwestować w mieszkania na wynajem, czy to w dużych miastach, czy w apartamentach w wakacyjnych kurortach. Przy tego typu przedsięwzięciach można liczyć na 6–8-proc. zyski w skali roku. – Duża podaż mieszkań na rynku ułatwia dokonanie zakupu w dobrej lokalizacji za rozsądną cenę. A rynek najmu w aglomeracjach jest ciągle atrakcyjny, mieszkań poszukują i studenci, i osoby pracujące. Jedynym niebezpieczeństwem jest kłopot z usunięciem lokatora, gdy nie płaci, z powodu nadmiernej regulacji w ustawie o ochronie praw lokatorów. Bo niestety instytucja najmu okazjonalnego również się nie sprawdziła w takich przypadkach – tłumaczy Tomasz Błeszyński.

Również i Tomasz Koszyk, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse, uważa, że najprostszym sposobem wejścia na rynek inwestycji w nieruchomości jest zakup jedno- bądź dwupokojowego mieszkania w dobrej lokalizacji, przy czym nie musi to być koniecznie  żadna z prestiżowych i modnych dzielnic. – Niewielki metraż niesie za sobą niskie koszty związane z utrzymaniem. W wypadku takich nieruchomości mniej ważny jest standard wyposażenia, gdyż różnica w cenie czynszu w wypadku mieszkania o porównywalnej wielkości a średnim i podwyższonym standardem jest niewielka. Przy takim zakupie często można posłużyć się w mniejszej bądź większej części finansowaniem zewnętrznym i zwiększyć tym samym stopę zwrotu – opowiada Tomasz Koszyk.

Poprzeczkę, zarówno pod względem finansowym, jak i wymaganego doświadczenia, podnosi zakup lokalu użytkowego na wynajem. Takie przedsięwzięcie może jednocześnie być znacznie bardziej intratne. Jak przekonuje Wojciech Korzeniowski z Grupy Emmerson, w tym przypadku roczna stopa zwrotu sięgnie 9 i więcej procent. – Problemem są jednak bariery wejścia – przeważnie trzeba mieć około 1 mln zł, aby wejść na ten rynek, w dobrej lokalizacji dużego miasta. Problemem jest też mocno ograniczona podaż atrakcyjnych ofert – mówi Bartosz Turek z Home Broker.

Jak opowiada Wojciech Korzeniowski, osoba, która zaczyna swoją przygodę na rynku nieruchomości, zanim znajdzie swój „sektor", pierwsze pieniądze zazwyczaj wydaje na mieszkania. – Oczywiście chodzi tutaj o inwestora zupełnie początkującego. Debiutant na rynku nieruchomości, ale inwestujący wcześniej w innych dziedzinach, raczej wybierze rynek komercyjny – mówi Korzeniowski.

Emocje zamiast excela

Błędy można jednak popełnić na każdym kroku, nawet przy wydawałoby się najprostszych mieszkaniach. – Decydujemy się w końcu na spekulacyjny zakup, jeśli np. wybierzemy lokum wymagające gruntownego remontu czy chcemy je nabyć od osoby, która jest niewypłacalnym dłużnikiem. W pierwszym przypadku problem pojawia się w braku odpowiedniego doświadczenia do przeprowadzenia możliwie niskim kosztem prac pozwalających na zwiększenie wartości nieruchomości. W drugiej sytuacji również niełatwo oszacować koszty, jakie trzeba będzie ponieść, aby mieszkanie mogło zostać sprzedane, a pieniądze pochłonie nie tylko sama transakcja i jej koszty towarzyszące typu notariusz, agenci nieruchomości, podatek dochodowy, lecz czasami wyprowadzka dotychczasowych właścicieli lub ewentualne prace remontowe. – Często klienci nie biorą pod uwagę wszystkich wydatków, które będą musieli ponieść, oraz czasu potrzebnego na skuteczne przeprowadzenie takiej operacji – opowiada Tomasz Koszyk.

Emocje zamiast excela – to zdaniem pośredników podstawowy błąd każdego początkującego, który wierzy w nierealne zyski, szukając okazji, a te trafiają się naprawdę rzadko. Zdaniem Tomasza Koszyka często „inwestorzy" bezpośrednio szukają przecenionych ofert, bez fachowej wiedzy czy doświadczenia potrzebnego dla właściwej oceny ryzyka. Efekty bywają opłakane. – Debiutanci konsultują też przedsięwzięcia głównie ze znajomymi czy przyjaciółmi, którzy także nie znają się na rynku, ale usłyszeli, że mieszkania będą drożeć albo tanieć i teraz najlepiej kupić to albo tamto – opowiada Wojciech Korzeniowski.

Na rynku gruntów rolnych wielu kuszą dane GUS, które sugerują, że od końca 2004 roku do I kwartału 2014 roku ceny ziemi wzrosły o ok. 350 proc. Czyli, przynajmniej teoretycznie, rocznie zarabiamy kilkanaście procent, posiadając niemal bezobsługowo nieruchomość. – Rzeczywistość nie jest aż tak kolorowa. Nikt nie zagwarantuje, że ziemia rolna będzie wciąż drożała w takim tempie. Większą nadzieję na zysk dają grunty, których przeznaczenie można zmienić. Ale te stanowią kilka procent wszystkich parcel – mówi Bartosz Turek.

Tymczasem wielu inwestorów podejmuje pochopne decyzje o zakupie ziemi, nie mając nawet pełnej wiedzy o statusie prawnym gruntu. Potem odkrywają np., że nie ma żadnych gwarancji, iż przeznaczenie gruntu widoczne w gminnym studium zostanie potwierdzone w miejscowym planie lub warunkach zabudowy. – Kupując dużą i dzięki temu relatywnie tanią działkę, inwestorzy zapominają, że jeśli znajduje się na niej las, nieużytek czy rowy, to tych obszarów raczej nie uda się przeznaczyć pod budownictwo. Co więcej, nawet 20 proc. powierzchni parceli trzeba będzie wygospodarować na drogi dojazdowe do działek powstałych po podziale. Wiele osób zapomina też o pojawiającej się czasami konieczności zapłacenia podatku VAT od sprzedaży działek czy renty planistycznej – tłumaczy Turek.

Na giełdzie

Decyzje o inwestowaniu w papiery wartościowe spółek z branży deweloperskiej nierzadko podejmowane są przez inwestorów indywidualnych na bazie także dość specyficznych przesłanek. – Często poprzez niewłaściwe postrzeganie rynku nieruchomości i brak zrozumienia fundamentów inwestorzy generalizują działania spółek deweloperskich. Wówczas podejmują decyzje poprzez pryzmat posiadanych własnych nieruchomości, ich wartości, a dokładniej ich przeszacowania czy nadziei na wzrost wartości. Inwestorzy pamiętają wzrost cen mieszkań w latach 2000–2007 i na ich decyzje wpływają również optymistyczne doniesienia o podwyżkach w najbardziej atrakcyjnych miejscach na świecie. Ponadto sprzedawcy produktów finansowych opartych na rynku nieruchomości czy nawet pośrednicy często przytaczają slogan „nieruchomości zawsze drożeją" – opowiada Łukasz Wardyn, dyrektor zarządzający City Index na Europę Środkowo-Wschodnią. Dodaje, że  nierealistyczne szacowanie ryzyka to również podstawowy błąd inwestorów indywidualnych na giełdzie. – Przy analizie konkretnej spółki czy produktu finansowanego należy się zagłębić w fundamenty dewelopera. Wpływ na sukces będą miały m.in.: zadłużenie spółki, bieżąca oferta, udział sprzedanych lokali i wynajętych powierzchni, banki ziemi, nowe realizacje itp. Gant i Orco to najlepsze przykłady spółek, których ceny zachowują się znacznie gorzej od rynku właśnie z uwagi na błędne decyzje pod względem lokalizacji, skali projektów i zadłużenia – opowiada Wardyn.

W ostatnich miesiącach spółki deweloperskie zachowują się słabiej od szerokiego indeksu WIG. Cechuje je większa zmienność. – Warto jednak podkreślić, iż od kilkunastu sesji indeks WIG-Deweloperzy regularnie rośnie, a co ważniejsze – efektem tego wzrostu jest przebicie poziomów konsolidacji z kwietnia. Kolejnym testem siły indeksu będą więc wartości ze stycznia i z lutego. Innymi słowy, obraz rynku znacznie poprawił się i wygląda dziś obiecująco – zapewnia Łukasz Wardyn.