Stare, zabytkowe kamienice to, przynajmniej teoretycznie, produkt wszechstronny dla osób z nadwyżką gotówki, które chcą swój kapitał ulokować w nieruchomości. W kamienicy można urządzić z powodzeniem zarówno mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe, jak i lokale handlowe, kawiarnie, restauracje, galerie sztuki, biura itd. I czerpać zyski z najmu lub zarobić na sprzedaży odnowionego obiektu. Co więcej, budynki te nie tracą na wartości. A w doskonałych lokalizacjach, luksusowo wykończone trzymają wysokie stawki. Inwestycja w taką nieruchomość może więc znacznie pomnożyć włożony w nią kapitał. – Docelowe przeznaczenie i funkcje określamy w zależności od lokalizacji i indywidualnych cech każdego obiektu, bo nie każda opcja w dowolnej kamienicy dobrze się sprawdzi – mówi Kuba Karliński, współzałożyciel spółki Magmillon. Do transakcji w tym segmencie dochodziło głównie na fali boomu w latach 2005–2009. – Teraz jest marazm i widać pełno wywieszonych szmat na kamienicach z ofertami ich sprzedaży. Trend ten na pewno szybko się nie zmieni, dopóki prawdziwe ożywienie nie wróci na rynek nieruchomości – twierdzi Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. Z kolei zdaniem pośredników agencji Ober-Haus czy przedstawicieli spółki Magmillon chętnych na dobrze wycenione oferty w ciekawych lokalizacjach nadal nie brakuje.
Duża podaż
W krajach zachodnich mieszkania w kamienicach są zwykle sporo droższe niż w nowym budownictwie. Ale zazwyczaj obiekty te są w bardzo dobrym stanie. W Polsce natomiast można jeszcze zarówno taki lokal, jak i całą nieruchomość kupić dość tanio, gdyż często stan techniczny kamienicy pozostawia wiele do życzenia, nie mówiąc o nieuregulowanych kwestiach prawnych. Przedwojenne kamienice można więc kupić niemal wszędzie. Sprzedają je gminy na przetargach, firmy, a także prywatni właściciele.
– Oferta jest bogata zarówno w dużych miastach, jak i w małych miejscowościach. Teraz są czasy, kiedy wszyscy chcą wszystko sprzedać. Na rynku do wzięcia są więc duże kamienice, piętrowe z oficynami, jak i małe budyneczki. Ich ceny są bardzo zróżnicowane, zwykle od 1 do ok. 35 mln zł – za tyle można np. kupić kamienicę z 1912 r. w Warszawie przy Al. Jerozolimskich. Jednak z reguły budynki te figurują w rejestrze zabytków i znajdują się po opieką konserwatorską. W związku z tym każdy remont czy modernizacja musi być uzgodniona z konserwatorem. A to znacznie podwyższa koszty inwestycji oraz przedłuża czas jej realizacji. Jeśli obiekt jest zabytkowy, wymaga nie tylko większych nakładów finansowych, ale i specjalistycznych ekip budowlanych. Wielu inwestorów z tego względu nie kupuje takich obiektów i poszukuje łatwiejszych projektów do realizacji. Są też tacy, co świadomie kupują tego typu obiekty w dobrych lokalizacjach, następnie czekają, by nieruchomość się zdegradowała, czyli popadła w ruinę, po to by ją później rozebrać, odzyskując atrakcyjną działkę. To powszechna praktyka wykorzystująca luki w prawie i brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – opowiada Tomasz Błeszyński. – Kamienice są nietuzinkową inwestycją, przeznaczoną dla wytrawnych znawców rynku z grubym portfelem – dodaje.
Na przykład w Warszawie skomplikowana sytuacja własnościowa budynków, spowodowana m.in. dekretem Bieruta, a także niejasnymi przepisami reprywatyzacyjnymi, przełożyła się na ogromne wyrwy w stanie technicznym budynków.
Nie lada wyzwanie mogą stanowić także lokatorzy, którzy w skrajnych przypadkach zajmują lokal bezprawnie. Mimo to niełatwo ich przekonać do wyprowadzki, a wielu właścicieli kamienic w takich sytuacjach jest po prostu bezradnych, nawet z sądowym wyrokiem eksmisji w ręku i w towarzystwie komornika.
