Liliana L. jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Od wielu lat nie płaciła zaliczek związanych z użytkowaniem lokalu mieszkalnego, a dług urósł do ponad 18 tys. zł.

W marcu 2012 r. ogół właścicieli podjął uchwałę upoważniającą zarządcę do podjęcia działań mających na celu ściągnięcie zaległych opłat. Nadto zarządca został upoważniony do wytoczenia powództw o sprzedaż lokali, jeżeli pomimo wezwań zaległości nie zostaną uregulowane.

Na tej podstawie wspólnota wniosła do sądu powództwo, w którym domagała się nakazania sprzedaży mieszkania Liliany L. wraz z udziałem w gruncie w drodze licytacji.

Sąd Okręgowy w Radomiu stwierdził, że roszczenie jest niezasadne. Powołał się na treść art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, który wskazuje, kiedy może nastąpić przymusowa sprzedaż lokalu. Jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę mieszkaniową stosownej uchwały zgodnie z art. 22 ust. 2 i 5 pkt  7 ustawy o własności lokali.

Sąd stwierdził, że w tym przypadku taka uchwała nie została podjęta. Treść uchwały, na której swoje roszczenia opiera wspólnota, skupia się na trybie postępowania, gdy dochodzi do zaległości w opłatach. Wprawdzie w końcowym fragmencie uchwały znajduje się upoważnienie zarządcy do „wytoczenia powództwa do sprzedaży lokalu wyłącznie na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji nieruchomości". Nie jest to jednak uchwała spełniająca wymagania określone przepisami ustawy o własności lokali.

Sąd Apelacyjny w Lublinie utrzymał wyrok w mocy. Podkreślił, że aby można było mówić o spełnieniu warunku istnienia uchwały zezwalającej na powyższe działanie, konieczne jest, aby odnosiła się ona do konkretnego członka wspólnoty i konkretnego lokalu.

Uchwała taka podlega zaskarżeniu i kontroli na drodze sądowej, a zainteresowany członek wspólnoty powinien mieć zapewnioną możliwość jej kwestionowania i wskazywania swoich racji.

Blankietowość i ogólnikowość powodują, że wymagania te nie zostały spełnione, a treść uchwały mogłaby być dowolnie użyta w stosunku do każdego z członków wspólnoty, który zalega z opłatami eksploatacyjnymi.

Wyrok jest prawomocny.

sygnatura akt: I ACa 570/13