Preferencyjny kredyt hipoteczny

Radzi Jarosław Sadowski, główny analityk ?firmy Expander:

Maksymalna kwota dopłaty, jaką może uzyskać osoba posiadająca dziecko i korzystająca z programu „Mieszkanie dla młodych" wynosi 41 774 zł. W praktyce oszczędności, jakie może przynieść rządowe wsparcie są jednak znacznie większe. Dzięki dopłacie można zaciągnąć mniejszy kredyt, ?a tym samym płacić niższe odsetki. Z wyliczeń wynika, że łączne korzyści z „MdM" mogą sięgać nawet 76 tys. zł, albo można zyskać mieszkanie większe ?o 8 mkw.

O programie „Mieszkanie dla młodych" mówi się wiele złego, m.in. że zakłóca równowagę na rynku nieruchomości. Dla przykładu może wywoływać wzrost cen mieszkań, jeśli w danym regionie limit zostanie ustawiony na zbyt wysokim poziomie. Zwodnicze może być również jego działanie tam, gdzie limit cen jest niski.

W takiej sytuacji nieliczne mieszkania spełniające warunki programu można kupić wyłącznie w mało atrakcyjnych lokalizacjach. W rezultacie młodzi dostają dopłatę, ale później tracą czas i pieniądze na dojazdy do pracy czy dowóz dzieci do przedszkoli i szkół. Warto jednak podkreślić, że niedoceniany program posiada także niemałe zalety. Korzyści wynikające ?z „MdM" są znacznie większe niż tylko możliwość uzyskania 10-, 15- czy 20-proc. dopłaty.

Załóżmy, że młode małżeństwo posiadające dziecko chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw. za cenę równą limitowi obowiązującemu w danym mieście.  Dodajmy również, że mają oszczędności potrzebne na pokrycie minimalnego wymaganego wkładu własnego, czyli 5 proc. wartości mieszkania. W takiej sytuacji mogą więc zaciągnąć zwykły kredyt lub kredyt preferencyjny w ramach rządowego programu.

Jeśli przykładowa rodzina wybierze kredyt preferencyjny, otrzyma 15 proc. dopłaty (dla Warszawy będzie to aż 41 774 zł). Na tym korzyści się jednak nie kończą. Dzięki wsparciu finansowemu mogą kupić mieszkanie, zadłużając się na mniejsza kwotę. W rezultacie zapłacą także mniejsze odsetki. Dla przykładu, korzystając ze zwykłego kredytu, na zakup mieszkania w Warszawie, przy 5-procentowym wkładzie własnym, musieliby pożyczyć aż 249 tys. zł. ?W przypadku „Mieszkania dla młodych" kwota kredytu wyniesie natomiast ?207,5 tys. zł.

Dopłata daje jeszcze jedną korzyść. W omawianym przypadku, posiadając minimalny wkład własny, można otrzymać kredyt z dość wysoką marżą, co przełoży się na jego oprocentowanie. Tymczasem po połączeniu posiadanych oszczędności z dopłatą, wkład własny rodziny posiadającej przynajmniej jedno dziecko wyniesie już aż 20 proc. ?To z kolei pozwoli uzyskać znacznie niższą marżę, wynoszącą przeciętnie ok. 1,78 proc.

Dla porównania przy minimalnym wkładzie wzrasta do ok. 2,14 proc. ?Po połączeniu dwóch wymienionych elementów – niższej kwoty kredytu oraz niższej marży – okazuje się, że przez 25 lat spłaty kredytu dzięki programowi „MdM" można sporo zaoszczędzić. W przypadku Gdańska będzie to 71 tys. zł, Poznania – 74 tys. zł, a Warszawy – nawet 76 tys. zł.

Nasza przykładowa rodzina może też podejść do kwestii zakupu mieszkania w inny sposób. Dzięki dopłacie może sobie pozwolić na większe mieszkanie. Jeśli ich bowiem stać na ratę zwykłego kredytu, wynoszącą np. w Warszawie 1676 zł miesięcznie, to mogą zapłacić tyle samo za kredyt preferencyjny zaciągnięty na zakup większego mieszkania.

W tym przypadku korzyść liczona w dodatkowych metrach mieszkania będzie dokładnie taka sama we wszystkich miastach i wyniesie około 8 mkw. Jest ona wszędzie taka sama, choć ceny w tych miastach są różne. Dzieje się tak dlatego, że dopłata i przyjęty przez nas wkład własny są liczone jako procent od ceny mieszkania. Tak więc tam, gdzie ceny są wyższe, dopłata jest również wyższa. W przeliczeniu na dodatkową powierzchnię daje więc taki sam wynik.

CV

Jarosław Sadowsk

i, główny analityk w Expander Advisors. Od lat zajmuje się analizowaniem rynku kredytów hipotecznych i innych produktów bankowych. Wcześniej pracował w BRE Bank SA. Absolwent Wydziału Ekonomiczno-Socjologicznego Uniwersytetu Łódzkiego.

Kredyty hipoteczne w ramach programu „Mieszkanie dla młodych": Co oferują banki

Analitycy Invigo zbadali propozycje kredytów z dopłatą państwa dla klienta, który szuka pieniędzy na nowe M. ?Kredyt wyniesie 200 tys. zł i będzie spłacany przez 30 lat, ?a 10-proc. wkład własny będzie z dopłaty.

Na pierwszym miejscu lipcowego badania znalazła się oferta Deutsche Banku, który w pierwszym roku kredytowania oferuje marżę w wysokości 1,20 proc., a w kolejnych latach w wysokości 1,59 proc. oraz zerową prowizję. Jest to oferta skierowana do klientów, którzy posiadają lub otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, nabędą kartę kredytową oraz wykupią ubezpieczenie na życie lub przystąpią do produktu oszczędnościowego.

Koszt ubezpieczenia to 1,8 proc. od kwoty kredytu za okres dwóch lat (płatne z góry), a w kolejnych latach 0,042 proc. miesięcznie. Natomiast koszt pakietu oszczędnościowego to 90 zł miesięcznie za każde 100 tys. zł kredytu. Wszystkie produkty dodatkowe muszą być utrzymywane przez pięć lat od dnia wypłaty kredytu lub jego pierwszej transzy, aby marża była utrzymana przez cały okres kredytowania. W przypadku niewypełnienia któregokolwiek z warunków, marża zostanie podwyższona, a klient będzie zobowiązany do zapłaty prowizji przygotowawczej, której nie opłacił wcześniej. W przypadku zakupu pakietu ubezpieczeniowo-inwestycyjnego marża w pierwszym roku wyniesie 1,1 proc, a w późniejszym okresie 1,39 proc.

Na miejscu drugim znalazła się oferta Alior Banku. Klienci zainteresowani kredytem hipotecznym z dopłatą rządową w tym banku mogą liczyć na promocyjną marżę – od 1,5 proc., kiedy zdecydują się na zakupienie ubezpieczenia na życie dostępnego w ofercie banku. Klient ma obowiązek wykupić je na pięć lat (koszt ubezpieczenia to niestety aż 10 proc. kwoty kredytu). Kupno wspomnianej polisy zwalnia klientów również z konieczności opłacania prowizji banku z tytułu udzielenia kredytu. Dla klientów niezainteresowanych wykupieniem ubezpieczenia, marża banku wyniesie od 2,20 proc.

Bank pobierze także prowizję w wysokości 2–5 proc. z tytułu brakującego wkładu ?i podwyższy marżę o 0,15 proc.

Na trzecim miejscu zalazł się Eurobank, który oferuje swoim klientom w ramach „MdM" marżę w wysokości 1,89 proc. ?oraz 2-proc. prowizję. Kredyt na takich warunkach otrzymają kredytobiorcy, którzy otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, nabędą kartę kredytową oraz wykupią ubezpieczenie na życie oferowane przez bank na cały okres kredytowania. Miesięczny koszt ubezpieczenia to 74 zł. Z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu bank podwyższa marżę o 0,15 proc.

Na czwartym miejscu uplasował się bank Pekao SA, który oferuje marżę w wysokości 1,94 proc. klientom, którzy posiadają lub otworzą konto w banku wraz z deklaracją wpływów z tytułu wynagrodzenia, posiadają lub nabędą kartę debetową oraz kartę kredytową lub ubezpieczenie nieruchomości oferowane przez bank. Ponadto bank będzie wymagał opłacenia ubezpieczenia rekompensującego brak wkładu własnego. Koszt ubezpieczenia wynosi 1195 zł, jest to koszt płatny z góry za cały okres (83 miesięcy).

Na piątej pozycji jest oferta banku BGŻ, który proponuje marżę w wysokości 2,05 proc. oraz prowizję w wysokości 2 proc. klientom, którzy otworzą konto w banku wraz z deklaracją regularnych wpływów w wysokości min. 2 tys. zł, nabędą kartę debetową oraz ubezpieczenie nieruchomości oferowane przez bank. Do czasu uzupełnienia brakującego wkładu własnego bank podwyższa marżę o 0,60 proc., co spowoduje wzrost raty o 73 zł miesięcznie.

Na szóstej pozycji jest PKO BP, który proponuje marżę w wysokości 2,16 proc. oraz prowizję w wysokości 2 proc. klientom, którzy otworzą konto w banku, posiadają lub nabędą kartę kredytową i/lub skorzystają z ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank. Dodatkowo, bank z tytułu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego podwyższy marżę o 0,25 proc, co spowoduje wzrost raty o 29 zł.

Ranking zamyka na siódmej pozycji Getin Noble Banku, który proponuje klientom marżę w wysokości 2,27 proc. Oferta jest dla klientów, którzy otworzą konto w banku i zadeklarują regularne wpływy. Bank nie pobiera także prowizji przy wykupieniu ubezpieczenia od wad prawnych nieruchomości ?lub ubezpieczenia „Program ochronny zdrowy kredyt" ?oraz ubezpieczenia nieruchomości. Łączny koszt wszystkich wymaganych ubezpieczeń to 3,25 proc.