Niech kupujący się strzeże

Sławek Muturi, założyciel firm Mzuri oraz Mzuri Investments:

W języku angielskim znane jest powiedzenie "buyer beware" lub z łaciny "caveat emptor". Po polsku można by to  przetłumaczyć na "kliencie, uważaj, bądź ostrożny".

Chodzi o to, że zawsze występuje asymetria informacji pomiędzy kupującym i sprzedającym, na korzyść tego ostatniego. Kupujący powinien zatem dołożyć wszelkich możliwych starań by się upewnić, że kupowany towar nie ma jakichś ukrytych wad.

Nieznany dom w nieznanym kraju

Niedawno media donosiły o grupie inwestorów z Anglii, którzy zwabieni obietnicą wysokiego zwrotu (ponad 20 proc.) oraz gwarancjami czynszów najmu (słowo "gwarancja" w kontekście finansów oraz inwestowania zawsze wzbudza we mnie podejrzliwość)  stracili spore kwoty, kupując domy w Detroit w USA.

Śmiem przypuszczać, że inwestorzy ci zupełnie zapomnieli o złotej zasadzie biznesu - "buyer beware". Kupili nieznane im domy w nieznanym im kraju (mam tu na myśli nieznajomość lokalnych praw i zwyczajów, bo o USA pewnie co nieco wiedzą, może nawet ktoś z nich kiedyś tam był), od nieznanych im, przypadkowych pośredników, zarządzane przez nieznane im "wynajmialnie" mieszkań.

Dla mnie byłoby wręcz dziwne, gdyby ich inwestycje okazały się trafionymi. Kupowanie nieruchomości na ślepo, z pominięciem zasady "buyer beware", jest szczególnie ryzykowne. Bardziej ryzykowne niż kupno czegokolwiek innego.

Jeśli kupisz trefny używany samochód (np. pochodzący z kradzieży), to jeśli tylko nie byłeś tego świadomy, najwyżej stracisz kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przy kupnie mieszkania czy domu możesz stracić dużo więcej.

Co gorsze - przekonali się o tym bohaterowie artykułu o inwestycjach w Detroit. Mogą się dodatkowo pojawić jacyś wierzyciele domagający się od nowego właściciela mieszkania czy domu spłaty jakichś zaległości. Często idących w tysiące złotych czy dolarów.

Polskie ryzyko

Nawet kupowanie nieruchomości w Polsce, w znanym nam mieście, niesie poważne ryzyka. Mieliśmy w Mzuri ostatnio niemiłą sytuację. Mieszkanie było wystawione w przetargu  przez urząd miasta.

Po zakupieniu go przez jednego z klientów naszej firmy, okazało się, że były kiedyś plany, by kamienicę, w którym znajdowało się to mieszkanie, wyburzyć. Podejrzewam, że ta istotna informacja po prostu nie przepłynęła z jednego działu urzędu do innego działu zajmującego się przetargami.

Na szczęście udało się nam odzyskać wpłaconą przez inwestora kwotę wadium i odstąpić od umowy. Inwestor stracił jedynie opłatę bankową za złożenie wniosku kredytowego, a my w Mzuri straciliśmy sporo nerwów oraz czasu.

Podaję ten przykład, by podkreślić, że pomimo sporego doświadczenia w kupowaniu mieszkań oraz świadomości zasady caveat emptor, nie przypuszczaliśmy, że poważny urząd poważnego miasta może się tak pomylić.

Nie ma cudów

Nie uniknęliśmy kłopotów. A co dopiero osoby niemającego zbytniego doświadczenia, kupujące za granicą nieruchomości, których nie znają, od zupełnie przypadkowych ludzi.  Brzmi to jak recepta na inwestycyjną wpadkę.

Kupujący beware! Ze sceptycyzmem podchodźcie do obietnic wysokich zwrotów. W biznesie nie ma cudów - im większy zwrot, tym większe ryzyko. No chyba, że ktoś odkrył jakiś sekretny patent. Patenty przynoszą wysokie zwroty firmom farmaceutycznym czy technologicznym, ale niestety na rynku nieruchomości - starym jak świat - już dawno nie istnieją.

Wiedzcie też, że "gwarancja zwrotu" - jeśli nie stoi za nią gwarancja bankowa na piśmie - jest tylko zgrabnym sloganem marketingowym. No bo jeśli firma by padła lub została zamknięta, to ile będzie warta otrzymana "gwarancja"?