Jak inwestować w pola

Rz: Czy inwestorzy indywidualni są dziś na rynku ziemi? Czy grunty rolne przestały być już przysłowiową żyłą złota?

Piotr Sawala: Coraz więcej inwestorów indywidualnych lokuje swój kapitał w gruntach rolnych.

Ziemia jest alternatywą dla osób, które nie chcą inwestować w inne aktywa, takie jak akcje czy obligacje, lub dla tych, którzy zamierzają uzyskać wyższą stopę zwrotu od innych inwestycji w nieruchomości, np. w mieszkania. Pamiętajmy jednak, że największą grupą inwestorów są sami rolnicy. Jeśli zatem oni sami inwestują w grunty, to jest to najlepsza rekomendacja. Rolnicy zaczynają patrzeć na posiadaną ziemię jak na aktywa, które przynoszą wysokie zyski. Posiadanie i uprawianie własnej roli to świadomy wybór wielu przedsiębiorczych i wykształconych ludzi oraz sposób na pomnażanie majątku. Polacy zrozumieli, że ziemia to najlepsza i najbezpieczniejsza inwestycja kapitału

Ile można dziś zarobić na ziemi i w jakiej perspektywie – jak pan to ocenia?

Są dwa modele inwestowania w grunty rolne: w pierwszym z nich zarabia się na produkcji płodów rolnych, w drugim – na wzroście cen ziemi.

Najwięcej zarobili inwestorzy nabywający grunty przed lub na początku przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Cena ziemi od od 2004 r., czyli od czasu naszej akcesji do UE, wzrosła ok. 380 proc. Tak mówią dane GUS. Dodatkowo inwestorzy korzystali z dopłat w ramach wsparcia bezpośredniego oraz dopłat rolnośrodowiskowych. Wynika z tego, że inwestycja w grunty jest najbardziej opłacalna w długim horyzoncie inwestycyjnym.

Przy aktualnych cenach, obowiązujących dopłatach oraz średniej wysokości plonu rentowność inwestycji w ziemię rolną nie jest już tak duża jak kiedyś. Choć nadal można zarobić na polach, to stopy zwrotu wynoszą 5–15 proc. netto w skali roku. Proste, ekstensywne rolnictwo pozwala osiągać zwrot z zainwestowanego kapitału na poziomie 7–9 proc. netto, natomiast rolnictwo intensywne daje nawet powyżej 15 proc. w skali roku.

W tej sytuacji warto rozważyć kupno certyfikatów funduszu inwestującego w grunty rolne. Są fundusze, które zarabiają na produkcji płodów rolnych, wzroście wartości ziemi i dopłatach z UE.

Szykują się kolejne ograniczenia w obrocie ziemią rolną, które wpłyną na ceny na rynku. Jak znacząco?

Z raportu opracowanego przez dr. inż. Andrzeja Zadurę, który otrzymała sejmowa Komisja ds. Rolnictwa, wynika, że rozpatrywana jest możliwość ograniczenia swobody sprzedaży i zakupu ziemi.

Przedstawiony został pomysł regulowania sprzedaży gruntów rolnych przez władze lokalne. Jej zakup byłby możliwy jedynie z zaznaczeniem, że ma być ona wykorzystywana rolniczo.

Ograniczenie dostępu do rynku ziemi rolnej spowoduje wzrost cen, w myśl zasady, że każda reglamentacja jakiegoś dobra sprawia, że staje się ono jeszcze bardziej pożądane. Zatem przewidujemy, że w perspektywie dwóch–trzech pierwszych lat po wprowadzeniu ograniczeń ceny gruntów będą rosły.

Myśli pan, że cudzoziemcy rzucą się na polskie pola i będą chcieli je wykupywać? Które województwa mogą ich interesować?

Nie demonizowałbym roku 2016 i roli cudzoziemców. Ale z pewnością w początkowym okresie będzie istniało pewne zainteresowanie polską ziemią i fakt ten w dłuższej perspektywie wpłynie na wzrost wartości ziemi.

Spodziewamy się, że naszymi gruntami zainteresują się obywatele tych państw, w których cena gruntów jest znacznie wyższa niż w Polsce. Już dziś widać większe zainteresowanie prowadzeniem produkcji w Polsce ze strony Holendrów czy Irlandczyków. Zwłaszcza ci pierwsi od kilku lat dzierżawią ziemię, na której prowadzą intensywną uprawę np. ziemniaków.

Należy pamiętać, że cena ziemi w Polsce jest kilkakrotnie niższa niż w krajach starej Unii, więc różnice będą musiały się wyrównać. Niemniej jednak nie sądzę, aby proces ten był dynamiczny.

Czym może być dziś okazja na rynku ziemi? Gdzie jej szukać?

Jednym ze sposobów nabycia ziemi jest udział w aukcjach komorniczych, na których cena sprzedaży gruntu jest często niższa od cen rynkowych. Warto również inwestować w zakup ziemi bezpośrednio od właściciela, z ominięciem pośredników. Jednak należy zwrócić uwagę, aby inwestycja nie była obarczona znacznym ryzykiem.

Gdzie warto kupować pola?

Ziemię warto kupować w województwach, w których jest ona najtańsza, np. w woj. lubuskim, świętokrzyskim oraz lubelskim – kosztuje około 24 tys. za ha.

Warto też inwestować tam, gdzie występuje największy deficyt ziemi i gdzie jest największy popyt. Dobrym rozwiązaniem jest korzystanie z usług firm zatrudniających fachowców i zawodowo zajmujących się wyszukiwaniem i zarządzaniem gruntami. Ocenią zarówno faktyczną wartość gruntu, jak i jej wzrost, na który mają wpływ m.in. położenie, odległość od szlaków komunikacyjnych, uzbrojenie działki oraz niedalekie sąsiedztwo.

Aby zminimalizować ryzyko inwestycji, należy sprawdzić stan własności gruntów, a także zweryfikować, czy ziemia nie jest położona na obszarze ochrony przyrody, np. Natura 2000, lub na obszarach parków, na których istnieją ograniczenia w stosunku do nowych inwestycji.

Kiedy można założyć, że inwestycja będzie udana?

Stanie się tak, jeżeli będzie przemyślana. Na rentowność transakcji wpływa bardzo wiele czynników: położenie, cena, wartość bonitacyjna ziemi, dopłaty i zyski z bezpośredniej produkcji.

Kolejnym aspektem jest klasa ziemi. Okazuje się, że najłatwiej można zarobić na ziemi najsłabszej jakości. Wiąże się to z łatwiejszym odrolnieniem tych gruntów – klasy V i VI, ponieważ w zmianie ich przeznaczenia bierze udział sama gmina.

Natomiast na odrolnienie gruntów klas I–III, o powierzchni większej niż 0,5 hektara, musi wyrazić zgodę minister rolnictwa.

Ile trzeba mieć pieniędzy, aby zacząć inwestować w ziemię?

Nie ma żadnych ograniczeń. Można zacząć od paru hektarów i konsekwentnie powiększać areał. Jeśli jednak chcemy uczynić z ziemi intratną inwestycję, musimy się liczyć z zaangażowaniem przynajmniej 1 mln zł na zakup minimum 50 ha ziemi.

Dlaczego?

Wynika to z faktu, że większe powierzchnie ułatwiają zarządzanie gruntem przez optymalizację kosztów oraz programów dopłat prowadzonych na danych areałach. Prowadzenie zabiegów agrotechnicznych na areałach mniejszych niż 40 hektarów powoduje znaczący wzrost kosztów jednostkowych na każdą pozyskiwaną złotówkę dopłat.

Warto jednak pamiętać, że wielkość zaangażowanych środków własnych można zminimalizować dzięki dobrze rozwiniętemu systemowi preferencyjnego kredytowania, który umożliwia zakup ziemi kosztem oprocentowania poniżej 2 proc. w skali roku, nawet na 15 lat.

Inwestować samemu czy z funduszem? Jaki wybór ma dziś indywidualny inwestor? Jakie są wady i zalety obu opcji?

Jeżeli ktoś nie chce bezpośrednio kupować ziemi i zajmować się aktywnie taką inwestycją, może skorzystać z produktów inwestycyjnych. Alternatywą dla kupna gruntów są na przykład certyfikaty funduszy inwestujących w ziemię. Pozwalają one na osiąganie zwrotów z inwestycji tożsamych z kształtowaniem się cen gruntów rolnych, płodów czy poziomem dopłat UE.

Proszę o przykład zysku z inwestycji w ziemię – Ile można było ostatnio zarobić?

Stopa zwrotu od początku działalności funduszu inwestującego w grunty rolne, zarządzanego przez Dom Maklerski W Investments, od początku swojego istnienia – czyli od lutego 2012 do końca stycznia 2015 r. – wyniosła ponad 33 proc.

Jak wyjść z nieudanej inwestycji ziemskiej?

Nie ma nieudanych inwestycji ziemskich, są tylko przepłacone. W takiej sytuacji nie ma sensu szybko pozbywać się gruntów. Warto natomiast zatrudnić specjalistów, którzy stworzą korzystny plan zarządzania ziemią. —gb

Prognoza dla rynku ziemi rolnej

Od końca 2004 r. ceny ziemi rolnej w Polsce wzrosły o 380 proc. Czy będą rosły dalej?

- 1,6 tys. euro – to teoretyczna wartość produktów rolnych i dotacji, które przypadają na hektar ziemi w Polsce. To wciąż o prawie 30 proc. mniej niż średnio w Europie, ale ziemia w Polsce jest znacznie tańsza niż unijna średnia – wynika z analizy Lion's Banku.

- Jednym z koronnych argumentów przemawiających za dalszymi zwyżkami cen ziemi rolnej jest fakt, że grunty te w Polsce są tanie na tle europejskich wycen. Jest to o tyle ważne, że od maja 2016 roku obywatele UE będą mogli kupować ziemię nad Wisłą bez specjalnego,wymaganego dziś zezwolenia – mówi Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

- Zbliżanie się tej daty powoduje z jednej strony ograniczenie podaży, bo rolnicy nie chcą sprzedawać ziemi po dzisiejszych cenach, skoro za półtora roku ma być drożej. Z drugiej strony wiara, że maj 2016 roku będzie datą przełomową, powoduje jeszcze większy wzrost popytu na ziemię, który przy ograniczonej podaży nie może być zaspokojony. Efekt – wyższe ceny.

- Przeciętna cena hektara pola w Europie jest wyraźnie wyższa niż w Polsce. Jak podaje Lion's Bank, średnia ze wszystkich 22 przebadanych krajów to 17,9 tys. euro. Najwięcej za hektar trzeba płacić na Malcie (130 tys. euro).

- – Pomijając ten kraj przy obliczaniu europejskiej średniej ceny hektara, i tak otrzymamy wynik na poziomie 12,6 tys. euro, co przy rodzimej średniej na poziomie 7,7 tys. euro za ha jest wciąż wynikiem wysokim – mówi Bartosz Turek. – Warto też zauważyć, że dane dla większości krajów, które badaliśmy, pochodzą sprzed roku lub dwóch. W obliczu panującej w Europie hossy na ziemię rolną można się spodziewać, że średnia obliczona dla roku 2014 byłaby wyższa – tłumaczy Bartosz Turek.

- Nie zmienia to jednak faktu, że w Polsce cena ziemi rolnej jest jedną z najwyższych w gronie krajów, które wstąpiły do Wspólnoty po 2003 roku. Wyższe ceny są tylko na Malcie (130 tys. euro za ha). Najtaniej jest na Łotwie, w Estonii i na Litwie. W krajach tych w 2012 roku za hektar trzeba płacić od 1,1 do prawie 2 tys. euro. Częściowo stan taki może wynikać z gorszych niż w Polsce warunków do rozwoju rolnictwa.

- – Inwestując na rynku ziemi stricte rolnej, trzeba mieć świadomość, że inwestycja taka związana jest z ryzykiem. Wynika ono z chociażby z faktu, że ceny żywności mogą spadać lub ograniczeniu może zostać poddana wspólna polityka rolna prowadzona przez Unię. Nie można też zapomnieć o poziomie stóp procentowych. Te co prawda w Polsce mają ograniczony wpływ na popyt na ziemię rolną – bo nieliczne banki kredytują zakup ziemi – ale zupełnie inaczej sytuacja wygląda na Zachodzie. Tam kredyty udzielane na zakup ziemi są znacznie bardziej popularne. W efekcie wzrost stóp procentowych w strefie euro może wpłynąć na popyt na ziemię u naszych zachodnich sąsiadów – uważa Bartosz Turek.

- Dodaje, że jeśli doszłoby do spadków cen na tamtych rynkach, mogłoby się to odbić rykoszetem u nas, choć perspektywa ta wydaje się jednak w najbliższym czasie mało prawdopodobna. —gb

CV

Piotr Sawala, prezes zarządu Domu Maklerskiego W Investments SA. Ekspert rynków finansowych, twórca nowych na polskim rynku produktów inwestycyjnych. W Domu Maklerskim WI SA odpowiedzialny przede wszystkim za tworzenie i rozwój pionu investment banking.

Pełnił m.in. funkcje dyrektora departamentu private banking (DZ Bank Polska SA), dyrektora zarządzającego (SEB SA Oddział w Polsce) oraz dyrektora regionalnego (BOŚ SA). Absolwent Poznańskiego Uniwersytetu Ekonomicznego.