Choć po statystykach nie widać, aby rosła liczba kredytów hipotecznych, to - jakby wbrew temu - od 30 miesięcy rośnie zdolność kredytowa. Wszystko za sprawą taniejących kredytów, których oprocentowanie spadło w tym czasie prawie o połowę - wynika z danych, które zebrał Lion's Bank.

- Zdolność kredytowa statystycznej rodziny już od kilku miesięcy utrzymuje się na wysokim poziomie, nienotowanym od początku 2009 roku, kiedy rozpoczęliśmy badanie. Dane za luty br. sugerują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 449,1 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu - opowiada Bartosz Turek, analityk Lion's Bank. - Założyliśmy, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne).

Okazało się, że lutowy wynik jest o 32 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem, a także o 92,1 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. - Ta druga data jest o tyle ważna, że od września rynek zaczął dyskontować mające nadejść obniżki stóp procentowych, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe - dodaje Bartosz Turek.

Co bank, to oferta

Bliska rekordowej zdolność kredytowa jest pokłosiem spadającego oprocentowania długu. Obecnie chcąc zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł i 30 lat, trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1388 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,8 proc.). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1492 zł, czyli była o 104 zł wyższa, i to pomimo faktu, że rok temu marże kredytowe były niższe niż dziś.

- Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach - zwraca uwagę Anna Olesiejuk, eskpert Tax Care. - Założyliśmy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o powierzchni 70 mkw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat, w równych ratach, z możliwie niskim wkładem własnym.

Okazało się, że cztery banki są skłonne pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych, a więc ponad 100 razy więcej niż wynoszą miesięczne dochody kredytobiorcy (BNP Paribas Bank, Pekao Bank S.A., Alior Bank i Raiffeisen Polbank).

Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, PKO BP i mBank. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie poniżej od 350 do miej niż 390 tys. zł.

Będzie taniej?

- Co prawda lutowe posiedzenie Rady Polityki Pieniężnej nie przyniosło coraz bardziej oczekiwanej obniżki stóp procentowych, ale za to ton wypowiedzi przedstawicieli Rady po posiedzeniu sugeruje, że w marcu obniżka jest już bardzo prawdopodobna - uważa Bartosz Turek.

Podobnego zdania są gracze rynkowi, którzy już dziś dyskontują mającą dopiero nadejść obniżkę stóp. Co więcej w 2015 roku spodziewane są łącznie dwa cięcia - tak przynajmniej sugerują notowania kontraktów terminowych na stopę procentową.

- 17 lutego 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53 proc., a więc wyraźnie niżej niż wynosi obecna wartość tego wskaźnika (1,92 proc. na dzień 17 lutego 2015 r.). Po przeliczeniu tej prognozowanej zmiany WIBOR na ratę kredytu o wartości 300 tys. zł, zaciągniętego na 30 lat, okazuje się, że w ciągu najbliższych miesięcy wysokość raty może spaść z obecnych 1388 zł do 1322 zł - wylicza Anna Olesiejuk. I dodaje, że to oznacza, że rata może się obniżyć o ok. 21,8 zł na każde 100 tys. kapitału pożyczonego na 30 lat - o ile oczywiście dzisiejsze prognozy rynkowe znajdą odwzorowanie w rzeczywistości.

- Co niemniej ciekawe w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym - 21-miesięcznym - kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,69 proc., a więc także niżej niż dziś. Można zatem wysnuć wniosek, że rynek spodziewa się jeszcze dwóch cięć stóp procentowych w 2015 roku, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Kredyty powinny więc pozostać relatywnie tanie przez dłuższy czas - uważa Bartosz Turek.

Rodzina może więcej

Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny (o dochodzie 5 tys. zł netto mieszkającej w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, bez żadnych kredytów) rosną jest od czwartego kwartału 2012 r.

źródło: Tax Care