Deweloperska hossa w metropoliach

Dobra passa deweloperów trwa. Nie martwią się, że zabraknie chętnych na ich osiedla, i budują na potęgę. Konkurencja jest jednak coraz większa. Wczoraj GUS podał, że w styczniu 2015 r. firmy budujące mieszkania rozpoczęły budowę 4,2 tys. lokali, a rok wcześniej było to mniej niż 3,7 tys. mieszkań.

– Wzrost liczby rozpoczynanych budów o 16 proc. i liczby uzyskanych pozwoleń o 32 proc. rocznie – te styczniowe dane świadczą o niesłabnącym optymizmie wśród deweloperów – komentuje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku.

Natomiast z danych za cały 2014 rok wynika, że liczba nowo rozpoczętych budów przekroczyła 69 tys. To o 36 proc. więcej niż w 2013 r. Z kolei liczba wydanych pozwoleń na budowę sięgnęła w 2014 r. aż 77 tys. – czyli 39 proc. więcej niż w 2013 r.

– Jedna trzecia inwestycji będących w ofercie deweloperów ma zostać zrealizowana w 2015 r. Podobna liczba projektów zostanie zakończona w 2016 r. – mówi Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation, która specjalizuje się w wycenie nieruchomości.

Gdzie bez zmian

Z analiz Emmerson Evaluation wynika, że najwięcej za nowe mieszkanie płaci się w Sopocie. Tam mediana ceny transakcyjnej w 2014 r. przekroczyła 10 tys. zł za mkw. Kolejnymi drogimi lokalizacjami na rynku pierwotnym są: Warszawa – 6957 zł za mkw., Gdynia – 6465 zł za mkw., i Kraków – 6433 zł za mkw.

W pozostałych największych miastach Polski mediany cen transakcyjnych nowych mieszkań nie przekraczają 6 tys. zł za mkw. Najniższe ceny lokali z pierwszej ręki są w Gorzowie Wielkopolskim (3310 zł za mkw.) i w Zielonej Górze (3589 zł za mkw.) oraz w Opolu (4214 zł za mkw.).

Z prognoz Emmerson Evaluation wynika, że w największych miastach w kraju ceny transakcyjne nieruchomości na rynku pierwotnym w 2015 r. mogą rosnąć. Jednak skok cen będzie widoczny w drugiej połowie roku. – Wyraźniejsze zwyżki mogą mieć miejsce na rynku warszawskim, wrocławskim i sopockim. Umiarkowanych, czyli w granicach 2–3 proc., spodziewamy się w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni oraz w Białymstoku i Lublinie – wymienia Dariusz Książak. – W niewielkim stopniu stawki na rynku pierwotnym mogą spaść w Łodzi i w Gorzowie Wielkopolskim.

W pozostałych miastach wojewódzkich powinny pozostać na obecnym poziomie.

Co podbije ceny

Na prognozowany delikatny wzrost stawek na rynku pierwotnym będzie wpływało kilka czynników. Po pierwsze, przewidywane obniżenie stóp procentowych przez RPP.

– To utrzyma oprocentowanie nowych kredytów na niskim poziomie, a niskie oprocentowanie lokat bankowych i napływ taniego pieniądza zwiększą zakupy w celach inwestycyjnych – tłumaczy Dariusz Książak. – Po drugie, zakupy Funduszu Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego wyeliminują z rynku część podaży nowych mieszkań. Efektem ubocznym może być wzrost cen nowych mieszkań w innych inwestycjach z powodu przesunięcia na nie popytu.

Prezes Książak przypomina, że BGK chce wydać 5 mld zł na ok. 20 tys. mieszkań. – W ubiegłym roku na rynku pierwotnym w największych miastach Polski sprzedało się około 40 tys. mieszkań. Zatem rozmiar inwestycji BGK pokrywa ok. 50 proc. rocznej sprzedaży sektora deweloperskiego. Najwięcej zakupów Fundusz zamierza zrobić w drugim – czyli 2015 r. – i w trzecim roku funkcjonowania programu. To oznacza kupno ponad 7 tys. mieszkań rocznie, czyli ok. 18 proc. ubiegłorocznej sprzedaży, co nie będzie bez znaczenia dla rynku – zapewnia prezes Emmerson Evaluation.

Ryszard Słowiński, prezes spółki BGK Nieruchomości, przyznaje, że Fundusz jest w trakcie badania budynków deweloperskich w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Łącznie jest to ponad 3 tys. mieszkań na różnych etapach budowy. Lokale te będą udostępniane najemcom w latach 2015–2017.

Analitycy Emmersona przewidują, że ze względu na dużą liczbę nowych mieszkań rynek wtórny będzie się cieszył nieco mniejszą popularnością. Szansę na konkurowanie z nowymi lokalami będą miały lokale atrakcyjnie wykończone, wybudowane w ciągu ostatnich kilku lat lub tzw. okazje cenowe.

Raty dużo niższe niż trzy lata temu

Kupującym mieszkania ze wsparciem kredytu pomogły w ciągu ostatnich trzech lat obniżki stóp procentowych i spadki cen. W efekcie średnia rata kredytu zaciąganego na mieszkanie we Wrocławiu zmalała w tym czasie o ok. 27 proc., w Warszawie – o ok. 28 proc., a w Łodzi o niemal 29 proc. – wynika z analiz Expandera. – W lutym 2012 r. średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych, z wkładem własnym 25 proc., wynosiło 6,4 proc. Dziś jest to 3,79 proc. – przypomina Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Najnowsze dane NBP mówią, że ceny transakcyjne na rynku wtórnym w IV kwartale 2014 r. w Warszawie były o 10,5 proc. niższe, a w Łodzi aż o 11,4 proc. niższe niż trzy lata wcześniej. – Ale nie wszędzie mieszkania taniały w tym okresie. Np. nowe lokale w Gdańsku zdrożały w ciągu trzech lat o 5,3 proc. Jednak nawet tam łatwiej kupić dziś nieruchomość. Spadła bowiem rata kredytu. A dla osób, które planują inwestycję, wysokość raty jest najważniejszym elementem mówiącym o tym, czy i na jaki lokal ich stać – podkreśla Sadowski. Z jego analiz wynika, że zakładając kupno mieszkania o powierzchni 60 mkw. (na 25-letni kredyt, z 25-proc. wkładem własnym) w sześciu analizowanych miastach (Gdańsku, Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi) pierwsza rata, jaką trzeba zapłacić za lokum z rynku wtórnego, spadła o ponad 20 proc. w ciągu trzech lat. Najbardziej, bo aż o ok. 29 proc., w Łodzi. – Ale w liczbach bezwzględnych największy spadek miał miejsce w tym czasie w stolicy, gdzie rata spadła z 2316 zł do 1670 zł – mówi Sadowski.

Jacek Bielecki, dyrektor w firmie deweloperskiej Marvipol

Obserwujemy pierwsze oznaki zwiększonej podaży mieszkań na rynku pierwotnym.

Także banki ostrożniej zaczynają podchodzić do finansowania nieruchomości, co widać po spadającej dynamice udzielanych kredytów hipotecznych w dwóch ostatnich kwartałach. Obserwujemy, że klientom kupującym mieszkania coraz więcej czasu potrzeba na formalności w bankach – nawet sześć tygodni. Być może spowolnienie, którego analitycy spodziewali się w 2016 r., przyjdzie nieco wcześniej. Choć to druga połowa tego roku zadecyduje o wynikach sprzedaży, to już dziś wiele firm będzie się musiało zmierzyć z nadwyżką lokali i konkurencją. Szczególnie poza Warszawą będzie to widoczne. Dużo zależy od sytuacji makroekonomicznej.

Nieruchomości Deweloperzy Kupno, Sprzedaż Nieruchomości Mieszkania