- Budowa domu niesie za sobą wiele trudności i może okazać się, że zamiast przyjemności z tworzenia, zderzymy się z ciężarem formalności. Często też bardziej opłaca się kupić dom pod miastem niż mieszkanie w jego granicach. Za podobną kwotę możemy mieć bowiem dwukrotnie większą przestrzeń, więcej prywatności i ogród - mówi Maciej Górka z serwisu Domiporta.pl.

Dodaje, że jest to opinia, którą wyrazili w ankiecie użytkownicy serwisu Domiporta.pl. - Aby jednak zamieszkać w domu i zacząć odczuwać szczęście, musimy przedtem trochę się napracować i wykonać szereg czynności: od zdobycia funduszy na zakup, poprzez wybór działki i projektu budowlanego, aż po adaptację i wykończenie. Czasem wygodniej skorzystać z alternatywnego rozwiązania, jakim jest kupno gotowego domu - mówi Maciej Górka.

Jak budować po nowemu

Nawet trzy miesiące trwało do niedawna zbieranie wszystkich dokumentów wymaganych do rozpoczęcia budowy domu. 28 czerwca 2015 roku weszła w życie nowelizacja ustawy Prawo Budowlane, która ma skrócić proces rozpoczęcia budowy do 30 dni.

- Zamiast wymaganego dotychczas pozwolenia na budowę, w określonych przypadkach wystarczy jedynie forma zgłoszenia. W ciągu 30 dni od zgłoszenia urząd będzie miał możliwość wniesienia sprzeciwu. Do tej pory urząd miał 60 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, a przez kolejne 14 należało czekać, aż decyzja się uprawomocni – przypomina Maciej Górka.

Dodaje, że nadal trzeba będzie dołączyć projekt budowlany, ale w wersji skróconej. Znajdzie się w nim informacja o oddziaływaniu obiektu na dany grunt oraz na grunty przyległe. Projekt będzie też musiał uwzględniać wymagania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

- Natomiast, gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza obszar działki, trzeba będzie złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i z rozpoczęciem budowy zaczekać do wydania decyzji administracyjnej – mówi Maciej Górka z serwisu Domiporta.pl.

Warto pamiętać, że nowelizacja znosi obowiązek dołączania do projektu budowlanego oświadczeń: - o zapewnieniu dostaw energii, ciepła, wody i gazu, - o odbiorze ścieków - o warunkach przyłączenia domu jednorodzinnego do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowej, elektroenergetycznej i telekomunikacyjnej, - zarządcy drogi o możliwości połączenia działki, na której będzie stał dom, z drogą publiczną.

Tzw. milcząca zgoda ma również zastosowanie w momencie, gdy inwestor chce rozpocząć użytkowanie obiektu. Dla inwestycji, których budowę rozpoczęto uproszczonym trybem, nie będzie potrzebne uzyskanie zgody w postaci decyzji na użytkowanie, a jedynie dokonać trzeba będzie zgłoszenia, które w ciągu 14 dni się uprawomocni.

Jak kupić gotowy dom

Kupno domu używanego to także wyzwanie. Mniejsze niż budowa, ale też trzeba mieć specjalistyczną wiedzę, aby nie żałować inwestycji. Co sprawdzać?

- W odniesieniu do gruntu, z pewnością warto sprawdzić, czy granice działki wyznaczone przez ogrodzenie są takie, jak w ewidencji gruntów. Można w tym przypadku poprosić sprzedającego o złożenie stosownego oświadczenia, można też postarać się o mapę zasadniczą albo skorzystać z usług geodety - radzi Magdalena Le Bihan, pośrednik i rzeczoznawca majątkowy, członek zarządu Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Dodaje, że mapa zasadnicza powinna zawierać też informacje na temat sieci uzbrojenia terenu. Ta informacja pozwoli zorientować się, czy przez działkę, której zakup rozważamy, nie przebiega pod ziemią sieć energetyczna, kanalizacyjna czy inna.

Niezwykle ważnym dokumentem jest wypis z rejestru gruntów, z tym że najłatwiej będzie, jeśli - ze względu na zawarte dane osobowe - dokument ten z aktualną datą dostarczy sprzedający. Dodatkowo należy zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (jeśli został uchwalony) lub też ze studium, choć tylko ten pierwszy dokument stanowi akt prawa miejscowego. - Warto też sprawdzić, w jaki sposób został zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tutaj również można poprzestać na oświadczeniu sprzedającego, choć lepiej sprawdzić to dokładniej, zwłaszcza w przypadkach, gdy działka nie leży bezpośrednio przy drodze publicznej - mówi Magdalena Le Bihan. - Zdarzają się tu również przypadki ustanowienia służebności, która może być odpłatna. Czasami wydziela się drogę wewnętrzną, której współwłaścicielami są właściciele okolicznych nieruchomości.

Pośredniczka dodaje, że kupując dom jednorodzinny, powinniśmy zwrócić uwagę na to, jakie dokumenty związane z budynkiem otrzymujemy. Istotne będą tu przede wszystkim: pozwolenie na budowę, poświadczona kserokopia zgłoszenia budynku do użytkowania, dokumenty związane z przyłączami, projekt wraz z ewentualnymi zmianami, inwentaryzacja powykonawcza. W przypadku budynku ważna jest zwłaszcza jego legalność – sam wpis do ewidencji budynków nie musi potwierdzać legalności budowy, zgodności z projektem, powierzchni i sposobu jej wyliczania.

- Dla kupującego istotne znaczenie może też mieć informacja o materiałach, z jakich dom został wybudowany. Warto też poprosić o aktualne przeglądy gazowe i kominiarskie. Właściciel lub zarządca, na mocy przepisów prawa budowlanego, zobowiązany jest przechowywać przez okres istnienia obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą, instrukcje obsługi i eksploatacji oraz opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie, w toku jego użytkowania. Dlatego też, jeżeli tej dokumentacji nie otrzymamy od sprzedającego, być może będziemy ją musieli w przyszłości odtworzyć - ostrzega Magdalena Le Bihan.

Do transakcji zawsze potrzebny będzie aktualny odpis z księgi wieczystej, podstawa nabycia: akt notarialny, umowa darowizny lub inne, a także świadectwo charakterystyki energetycznej. Należy jednak pamiętać, że nie we wszystkich przypadkach chroni nas rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Warto też poprosić o aktualne zaświadczenie, potwierdzające, że nikt nie jest zameldowany w domu w dacie transakcji.

- Niestety, nie istnieje zamknięty katalog dokumentów, których sprawdzenie gwarantuje całkowite bezpieczeństwo transakcji. Wynika to z faktu, ze stan prawny i stan faktyczny każdej nieruchomości jest inny i w konkretnej sytuacji, np. gdy w ewidencji gruntów przedmiotowa działka stanowi grunt rolny lub leśny, konieczne będzie uzyskanie dalszych dokumentów. Każdy musi więc indywidualnie określić, jaki poziom ryzyka jest w stanie zaakceptować i koszty, które jest gotowy ponieść w związku ze zdobyciem informacji - radzi Magdalena Le Bihan.

Skąd wziąć pieniądze

Uzyskanie finansowania budowy domu różni się nieco od kredytu na zakup gotowej nieruchomości. Inne dokumenty są wymagane do uzyskania kredytu, inaczej wygląda procedura uruchamiania, ważny jest także sposób rozliczenia się z wykorzystanych środków.

Pierwszym warunkiem, który musimy spełnić, aby uzyskać kredyt na budowę domu jest konieczność posiadania pozwolenia na budowę. Nie wystarczy samo posiadanie wybranego projektu budowlanego.

- Bank będzie oczekiwał wydanego przez dany urząd, prawomocnego pozwolenia na budowę. Skutkiem takich wymogów jest konieczność rozdzielenia dwóch czynności, czyli zakupu działki budowlanej i jednoczesnego wnioskowania o kredyt na budowę domu. Najpierw należy zakupić działkę budowlaną, postarać się o odpowiednie pozwolenia na budowę, a dopiero po załatwieniu tych formalności można ubiegać się o kredyt na budowę. Tylko nieliczne instytucje (np. Getin, Eurobank, Millennium) pozwalają na połączenie jednym kredytem zakupu działki i budowy domu – wyjaśnia Michał Krajkowski z firmy Notus Doradcy Finansowi.

Ubiegając się o kredyt na budowę domu należy złożyć wraz z wnioskiem odpowiednie dokumenty. Oprócz tych potwierdzających wysokość dochodów należy w pierwszej kolejności udowodnić, że działka, na której chcemy budować dom jest naszą własnością. Najczęściej w tym celu wystarczy przedstawić odpis księgi wieczystej, chociaż część banków będzie wymagać aktu notarialnego, potwierdzającego sposób jej nabycia.

Ponadto warunkiem koniecznym jest także przedstawienie pozwolenia na budowę. Jeśli nabyliśmy działkę i pozwolenie zostało wcześniej wydane na poprzedniego właściciela, wówczas konieczne jest przepisanie tego pozwolenia na nabywcę. Dopiero po przeprowadzeniu tych formalności możemy ubiegać się o kredyt. Ponadto banki wymagają także wypisu z rejestru gruntów i wyrysu.

- Istotnym dokumentem, który składamy wraz z wnioskiem kredytowym, jest kosztorys budowy. To na odpowiednim formularzu bankowym musimy określić, co chcemy wybudować oraz jakie koszty planujemy ponieść. Warto poświęcić odpowiednią ilość czasu na poprawne wypełnienie tego druku, gdyż to od jego zawartości zależy, jaką kwotę kredytu bank nam przyzna i jak kredyt będzie uruchamiany - mówi Michał Krajkowski.

Podkreśla, że ważne jest, aby rzetelnie oszacować koszty, gdyż bank będzie weryfikował, ile planujemy wydać na przeprowadzenie poszczególnych etapów prac budowlanych. Jeśli koszty będą zbyt niskie, wówczas może się okazać, że nie będziemy w stanie przeprowadzić odpowiednich etapów prac i w konsekwencji bank nie będzie chciał uruchomić kolejnych transz kredytów. Niezbędnym warunkiem do uruchomienia pozostałej części kredytu jest rozliczenie się z poprzedniego etapu budowlanego.

- W skrajnym przypadku, jeśli zadeklarowane w kosztorysie koszty będą zbyt niskie, bank w ogóle odmówi nam udzielenia kredytu lub będzie kazał zaciągnąć wyższą kwotę. Większość banków zakłada minimalne koszty wybudowania metra kwadratowego budynku na poziomie 2200-2800 - podaje Michał Krajkowski. - Oznacza to, że jeśli budujemy dom o powierzchni np. 150 metrów kwadratowych, to koszty budowy muszą wynosić od 330 tys. do 420 tys. zł i takie środki pochodzące z kredytu i wkładu własnego kredytobiorca musi posiadać.