– Sytuacja na rynku kredytowym nie zmienia się znacząco w ostatnich miesiącach.Wszystkie czynniki decydujące o zdolności kredytowej są stabilne – mówi Michał Krajkowski, główny analityk firmy Notus Doradcy Finansowi.

Oprocentowanie kredytu, uwzględniające marżę i WIBOR, od kilku miesięcy oscyluje wokół 3,5–3,7 proc. Nic nie wskazuje, aby w najbliższym czasie miało się to zmienić.

– Również przeciętne wynagrodzenie od wielu miesięcy się właściwie nie zmienia. Taka stabilność sprzyja podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości i zaciągnięciu kredytu – uważa Michał Krajkowski.

Jego zdaniem spadku zdolności kredytowej można oczekiwać dopiero wraz ze wzrostem oprocentowania kredytów, a tego należy się spodziewać w przyszłym roku.

Z wyliczeń Notusa wynika, że trzyosobowa rodzina (kredyt zaciąga małżeństwo z dzieckiem, ich łączne dochody to dwukrotność średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, czyli ok. 8 tys. zł brutto) mogła w ostatnich tygodniach pożyczyć 469 tys. zł. Najwyższy kredyt oferował Bank Pekao – 487 tys. zł. Na drugim miejscu znalazła się oferta BGŻ BNP Paribas (478 tys. zł). Średnia marża wyniosła 1,88 proc.

Z kolei singiel (30-latek zarabiający średnio 4 tys. zł brutto miesięcznie) mógł dostać kredyt w przeciętnej wysokości 261 tys. zł. Najwięcej, 282 tys. zł, proponował mBank, 270 tys. zł – BGŻ BNP Paribas, a 262 tys. zł – Bank Pekao. Średnia marża to 1,86 proc.

Niższy koszt zakupu

Wyliczenia Lion's Banku pokazują, że koszt zakupu mieszkania na kredyt w jednym z 10 największych miast w kraju jest teraz o 0,7 proc. niższy niż przed miesiącem, o 11,3 proc. niższy niż rok temu i aż o 29,7 proc. niższy niż w styczniu 2013 r.

Jak podaje firma Tax Care, marże kredytowe maleją minimalnie. W ciągu 12 miesięcy średnio spadły z 1,82 do 1,74 proc. W połowie maja WIBOR 3M wynosił 1,72 proc. Przy takim jego poziomie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego można szacować na 3,46 proc. To jeden z najniższych wyników w historii.

Według Tax Care dziś zadłużając się na 30 lat (z 20-proc. wkładem własnym) na zakup dwupokojowego mieszkania w jednym z 10 największych miast w kraju, trzeba się liczyć z ratą w wysokości 913 zł miesięcznie. W przypadku kawalerki byłoby to 548 zł, a trzypokojowego lokalu – 1370 zł miesięcznie.

– Najwyższe raty byłyby w Warszawie. Spłacając kredyt zaciągnięty na trzy pokoje, trzeba oddawać bankowi średnio 2101 zł miesięcznie. Przy dwóch pokojach ratę oszacować można na 1400 zł, a przy kawalerce – na 840 zł miesięcznie – wylicza Bartosz Turek, ekspert Lion's Banku.

Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam, kupując kawalerkę na kredyt, trzeba się liczyć z ratą 390–410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 650–680 zł, a trzech około 970–1020 zł.

Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors, uważa, że teraz nie powinno być problemu z uzyskaniem kredytu na zakup mieszkania. Dzięki temu, że stopy procentowe są bardzo niskie, kredyty są dość tanie i stosunkowo łatwo dostępne.

– Problemem może być jedynie wymagany wkład własny, który musi wynosić przynajmniej 10 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Oznacza to, że aby kupić w Gdańsku mieszkanie o powierzchni 60 mkw., w średniej cenie, trzeba mieć 29 tys. zł oszczędności. Rata kredytu na takie lokum wyniesie ok. 1370 zł, przy założeniu, że okres spłaty wynosi 25 lat – wylicza Jarosław Sadowski.

Wkładu własnego nie muszą mieć osoby, które skorzystają z programu „Mieszkanie dla młodych". Dziś obejmuje on tylko nowo wybudowane mieszkania, ale już niedługo dopłatę będzie można uzyskać także na lokale z rynku wtórnego.

Kiedy podwyżki

Jak podkreśla Bartosz Turek, w ostatnim czasie o koszcie kredytu mieszkaniowego decyduje stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy, ile kosztować będzie kredyt.

Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 r. główna stopa procentowa wynosiła 4,75 proc. W marcu 2015 r. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tej stopy do 1,5 proc., a więc o ponad dwie trzecie w porównaniu z poziomem sprzed serii obniżek. Miało to kilkakrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż zmiany marż oferowanych przez banki komercyjne.

W połowie maja 2015 r. WIBOR 3M kosmetycznie wzrósł. Zdaniem ekspertów trudno przesądzić, co będzie dalej, bo prognozy dotyczące oprocentowania na rynku międzybankowym są w ostatnich tygodniach zmienne. Wiele wskazuje jednak na to, że WIBOR na razie nie będzie rósł, niewykluczone nawet, że w najbliższych miesiącach nieznacznie spadnie.

Lion's Bank podaje, że na pierwszą podwyżkę stóp procentowych przyjdzie poczekać ponad rok. W dłuższej, niemal dwuletniej perspektywie, spodziewana jest jedna lub dwie decyzje o podniesieniu kosztu pieniądza.

Sprawdź marżę

Jacek Kasperczyk, analityk porównywarki finansowej Comperia.pl, wskazuje, że średnie oprocentowanie nominalne 30-letniego kredytu w rodzimej walucie (w wysokości 300 tys. zł, z 20-proc. wkładem własnym) to dziś 3,74 proc.

– W lipcu ubiegłego roku oprocentowanie przekraczało 4,8 proc. – mówi Jacek Kasperczyk. – Tak mocny spadek tego parametru jest efektem obniżek stóp procentowych. Operacja ta sprawiła, że oprocentowanie zobowiązań mieszkaniowych jest na najniższym poziomie w całej historii polskiego rynku finansowego.

Niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że klienci ponoszą małe koszty związane z obsługą zobowiązań. Na przykład rata 30-letniego kredytu w wysokości 300 tys. zł, zaciągniętego w styczniu 2009 r., wynosi dziś 1488 zł. To o 149 zł mniej niż w lipcu 2014 r.; wtedy rata wynosiła 1637 zł.

– Niewielkie raty kredytowe powodują, że osobom dopiero poszukującym pieniędzy na mieszkanie może się wydawać, że dziś jest najlepszy moment na zaciągnięcie kredytu – mówi Jacek Kasperczyk. – Patrząc krótkofalowo, trudno się z nimi nie zgodzić. Należy jednak pamiętać, że kiedyś stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi zwiększy się wysokość rat.