Rz: Podaż nowych mieszkań rośnie z kwartału na kwartał. Deweloperzy biją kolejne rekordy sprzedaży, jednak konkurencja też rośnie. Eksperci mówią, że sprzedaż mieszkań będzie spadała. To oznacza, że mniejsze i słabsze kapitałowo firmy mogą nie być w stanie – bez wpłat kolejnych klientów – dokończyć inwestycji. Czy wszyscy kupujący dziś mieszkania na wczesnym etapie budowy są tak samo chronieni w razie kłopotów dewelopera?

Paweł Kuglarz, partner w kancelarii Wolf Theiss. Członek zarządu Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego, członek zespołu ds. rekomendacji zmian prawa upadłościowego i naprawczego przy ministrze sprawiedliwości. Kierownik Szkoły Prawa Austriackiego na Uniwersytecie Jagiellońskim, wiceprzewodniczący sekcji upadłościowej Instytutu Allerhanda.: Odpowiedź na to pytanie jest, niestety, negatywna. Nie wszyscy kupujący mieszkania są jednakowo chronieni. Sytuacja klienta zależy od tego, jaką umowę ma on sam z deweloperem oraz jakie umowy ma deweloper z innymi klientami.

Pierwszym ważnym rodzajem zabezpieczenia nabywcy jest rachunek powierniczy. Jeżeli zawarł on umowę deweloperską powiązaną z rachunkiem, to jego indywidualne pieniądze są generalnie chronione przed nieuczciwością lub nieudolnością dewelopera. Bank, który prowadzi taki rachunek powierniczy otwarty, jest zobowiązany przed wypłatą pieniędzy na rzecz dewelopera, sprawdzić, czy dany etap prac został zrealizowany.

Jeśli okazałoby się, że weryfikacja banku była niestaranna i wypłacił on te środki z rachunku, chociaż nie powinien, to poniesie on odpowiedzialność. Dla pełnej ochrony nie wystarczy jednak posiadanie własnego rachunku powierniczego. Ważne jest, czy pozostali klienci też mają takie rachunki. Im więcej rachunków w przypadku danej inwestycji, tym bezpieczniej.

A jak zabezpieczeni są nabywcy w przypadku upadłości dewelopera?

Warto wspomnieć, że nie ogłoszono jeszcze ani jednej upadłości dewelopera, który budował inwestycje z rachunkiem powierniczym. Doszło już – po wejściu w życie ustawy deweloperskiej – do kilkudziesięciu upadłości deweloperów, ale w żadnym przypadku nie były to inwestycje posiadające rachunek powierniczy. Jeśli doszłoby jednak do upadłości, to – po pierwsze – środki pozostające na rachunku w momencie ogłoszenia upadłości oraz nieruchomość i to, co na niej wybudowano, stanowić będą tzw. osobną masę upadłości. Po drugie, nabywcy mieszkań byliby zaspokojeni w pierwszej kolejności.

A co z hipotekami wpisanymi na takiej nieruchomości, czy roszczenia nabywców wyprzedzają takie hipoteki?

Obowiązujące obecnie przepisy nie udzielają bezpośredniej odpowiedzi na to pytanie. Jednak przeważa opinia, którą podzielił zespół ekspertów ministra sprawiedliwości przygotowujący nowelizacje prawa upadłościowego. Zgodnie z nią należy stosować zasadę: prior tempore, potior iure, czyli kto pierwszy, ten lepszy. Jeśli hipoteka została wpisana przed roszczeniem nabywców, to bank zostanie zaspokojony pierwszy, jeśli natomiast roszczenie klienta wpisano przed hipoteką, to wyprzedzi on bank. W związku z upadłością powinno być zwołane zgromadzenie nabywców, które podejmie decyzję: albo o zaspokojeniu roszczeń z rachunków, albo o kontynuacji budowy, ewentualnie o zawarciu układu. Gdyby nabywcy chcieli kontynuować inwestycje, musieliby prawdopodobnie dokonać dopłat, aby budowę skończyć. Jeśli zdecydują się na zaspokojenie z rachunków, to wtedy otrzymają zwrot pieniędzy, które są na tych rachunkach, ale pozostałe mienie, a więc przede wszystkim nieruchomość, wchodzi do głównej masy upadłości i nabywcy nie posiadają już pierwszeństwa w zaspokojeniu, tylko będą zaspokojeni w czwartej kolejności.

Jaką zatem ochronę mają nabywcy nowych mieszkań? Co zmieniła nowela przepisów?

Nowela, która wejdzie w życie 1 stycznia 2016 r., uchyla dotychczasowe przepisy, w tym instytucje osobnej masy upadłości. Preferowanym celem staje się restrukturyzacja, czyli ratowanie inwestycji. Będą istniały trzy możliwości:

1. kontynuacja inwestycji głównie w ramach układu;

2. przejęcie inwestycji przez nowego inwestora i jej kontynuacja;

3. likwidacja nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja i zaspokojenie nabywców tak jak banki.

W postępowaniu układowym nabywcy będą tworzyć osobną grupę wierzycieli. Jedna piąta nabywców może proponować kontynuację i jeśli wniosą dopłaty, to dojdzie do tej kontynuacji. Istotna zmiana dotyczy definicji nabywcy. Zgodnie z nową regulacją w przypadku upadłości dewelopera jako nabywcy będą traktowane nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne i jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, czyli w praktyce wszyscy klienci. Celem tej zmiany jest zwiększenie szansy na uratowanie inwestycji, gdyż wszyscy nabywcy będą tak samo zainteresowani kontynuacją lub układem.

A jeśli dokończenie budowy będzie niemożliwe?

To syndyk sprzeda inwestycję. Nabywcy zostaną zaspokojeni w pierwszej kolejności, nawet przed bankiem, jeżeli udzielił zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Jeśli takiej zgody nie było, to o kolejności zaspokojenia decydować będzie – i to bezpośrednio na mocy przepisu, a nie tylko interpretacji, jak jest obecnie – kolejność wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywców i hipoteki.

Co mogą zrobić niedoszli właściciele, gdy wpłacali pieniądze w transzach, zgodnie z harmonogramem z umowy, a budowa stanęła? Rachunek powierniczy był, ale otwarty. Bank, przelewając pieniądze, wizytował budowę. Na kim spoczywa odpowiedzialność?

Jeżeli bank niedbale przeprowadzał kontrole i wypłacał pieniądze, choć deweloper nie zrealizował danego etapu inwestycji, to bank poniesie odpowiedzialność.

Możliwe jest też, że zatrzymanie budowy to wina dewelopera. Pieniądze za niezrealizowany etap powinny być jeszcze na rachunku powierniczym. Wówczas należy sprawdzić, jaka jest przyczyna wstrzymania inwestycji. Jeśli inwestycja byłaby zagrożona, to najlepszy byłby wniosek o upadłość.

A gdyby w tej sytuacji rachunek powierniczy był zamknięty?

Jeśli rachunek był zamknięty, to pieniądze klientów znajdują się na tym rachunku i strata nabywców będzie ograniczona, bo polegać może na kosztach kredytu, który musieli zaciągnąć. Bank wypłaca bowiem środki z tego rachunku deweloperowi dopiero po podpisaniu aktu notarialnego z klientem.

Jedyne zagrożenie to upadłość banku prowadzącego rachunek. Nie działa wówczas gwarancja Bankowego Funduszu Gwarancyjnego – BFG, która zabezpiecza w przypadku zwykłego rachunku i lokaty równowartość 100 tys. euro i tyle otrzymałby klient banku, gdyby on zbankrutował.

Zgłoszona przeze mnie jeszcze w trakcie uchwalania ustawy deweloperskiej propozycja przepisu, aby gwarancja BFG obejmowała wpłaty każdego nabywcy do 100 tys. euro, nie została przyjęta. Dlatego w obecnym stanie prawnym, jeśli na mieszkaniowy rachunek powierniczy zamknięty 50 klientów wpłaciłoby po 100 tys. euro i doszłoby do upadłości tego banku, to zabezpieczenie przez BGF byłoby do kwoty 100 tys. euro. Każdy klient otrzymałby – zamiast 100 tys. euro – tylko 2 tys euro. Nie jest jeszcze za późno, aby ten przepis zmienić. Wprowadza się wiele regulacji ochronnych trzeciorzędnych z punktu widzenia klienta, a tak istotnej niestety nie. Powinno to być jedno z pierwszych zadań nowego parlamentu.

Co zatem robić, gdy deweloper ogłosi upadłość? Jakie mogą być scenariusze?

Generalnie są trzy możliwości: 1. kontynuacja budowy przez syndyka; 2. zaspokojenie z rachunków powierniczych, jeśli takie istnieją; 3. zawarcie układu likwidacyjnego.

Gdy inwestycja jest zaawansowana, najlepiej byłoby, aby klienci po zwołaniu zgromadzenia nabywców przejęli inicjatywę. Mogą podjąć decyzje o kontynuacji, jeżeli propozycja syndyka nie jest zbyt kosztowna. Gdyby dopłaty były znaczące, to korzystniejsza byłaby uchwała o układzie likwidacyjnym, czyli przejęcie inwestycji przez samych nabywców. Natomiast w przypadku, gdy inwestycja nie jest jeszcze zaawansowana i są środki na rachunku powierniczym, najlepszym rozwiązaniem byłoby zaspokojenie z rachunków powierniczych.

Jeżeli zgromadzenie nabywców nie podjęłoby żadnej uchwały, to doszłoby do likwidacji nieruchomości przez syndyka, czyli sprzedaży. Jeżeli istniała hipoteka, to klienci będą zaspokojeni po wierzycielu hipotecznym. Chyba że ich roszczenia zostały wpisane do księgi wieczystej przed hipoteką. Co, jak sadzę, będzie rzadkim przypadkiem.

A co w sytuacji, gdy inwestycja firmy w kłopotach zostaje przejęta przez inną firmę, która deklaruje: dokończę wasze mieszkania, ale musicie dopłacić do metra?

Zgodnie z nowym prawem, jeśli inwestor przejmie inwestycję, to odpowiada on solidarnie z upadłym za zobowiązania wynikające z umów deweloperskich. Sędzia komisarz może wyrazić zgodę, tylko gdy zobowiąże się on do kontynuacji inwestycji. Taka firma nie mogłaby więc nagle zażądać dopłat. Ponadto przejmująca firma jest zobligowana do ustanowienia nowego rachunku powierniczego, na który przeleje środki z rachunku upadłego.

Czy zna pan przykłady inwestycji, które zostały dokończone przez nabywców, gdy firma deweloperska upadła?

Najbliżsi takiego rozwiązania byli klienci firmy Green Development w Żyrardowie. Zdecydowali się na wykorzystanie jednej z możliwości przewidzianej przez przepisy upadłościowe w ustawie deweloperskiej. Podjęli uchwałę o układzie likwidacyjnym, czyli przejęciu inwestycji. Propozycja kontynuacji przez syndyka była dla nich za droga. Sąd uchylił tę uchwałę jakoby naruszającą dobre obyczaje przez uprzywilejowanie nabywców, a taka była właśnie decyzja ustawodawcy. Sąd Rejonowy dla Warszawy – jako druga instancja – uchylił to orzeczenie i uzasadnił, że wykorzystanie ustawowych uprawnień nie może być traktowane jako naruszenie dobrych obyczajów.

Niestety, gdy nabywcy ponownie podjęli uchwałę o układzie likwidacyjnym, sąd ponownie – pomimo jasnego wyroku sądu odwoławczego – uchylił tę uchwałę. Wówczas nabywcy poddali się i inwestycji nie udało się uratować. To smutny przykład funkcjonowania wymiaru sprawiedliwości. Pozostaje nadzieja, że takie kuriozalne interpretacje będą wyjątkiem.