Od września państwo ma dopłacać także do mieszkań z drugiej ręki. Będą wielkie zmiany na rynku? – Program „MdM" nawet po zmianach wciąż faworyzuje deweloperów – nie ma złudzeń Tomasz Błeszyński, doradca na rynku nieruchomości. – To na rynku pierwotnym obowiązują wyższe limity cen mieszkań, do których dopłaci państwo. Ten kult dewelopera zachwiał rynkową równowagą – ocenia.

Kula u nogi

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego nowelizacja programu została przyjęta zbyt późno. – W wielu miastach klienci nie mogli skorzystać z dopłat, bo albo nowe mieszkania były dla nich za drogie, albo nowe osiedla w ogóle tam nie powstawały – wyjaśnia. – Wcześniej czkawką odbiła się „Rodzina na swoim". Często okazywało się bowiem, że zwykły kredyt hipoteczny jest tańszy od tego z założenia preferencyjnego. Podobnie bywa zresztą z „MdM" – dodaje.

Zdaniem Błeszyńskiego przyjęte naprędce zmiany, podyktowane interesem politycznym, nie są w stanie doprowadzić do rynkowej rewolucji. – Dla wielu klientów preferencyjny kredyt jest często kulą u nogi. Kryje w sobie wiele pułapek – przestrzega. – Kupionego z dopłatą lokalu nie można sprzedać w ciągu pięciu lat, nie można go też wynająć. A przez pięć lat życie może się diametralnie zmienić. Program ogranicza mobilność młodych ludzi – zauważa. – Nie przyczynił się też do rozwoju zdrowego, tętniącego rynku. Mamy do czynienia raczej z wymuszoną sprzedażą i wymuszonym zakupem mieszkań – ocenia doradca.

7,9 tys. zł - średnia cena ofertowa mkw. nowych mieszkań w stolicy – podaje redNet

Marcin Jańczuk, dyrektor z sieciowej agencji Metrohouse, dopowiada, że jeśli weźmiemy pod uwagę wstępne dane dotyczące dostępności emdeemowskich mieszkań na rynku wtórnym, to sytuacja nie napawa optymizmem.

– W Warszawie i Krakowie takich ofert będzie niewiele. Spośród największych miast dobrze wypada tylko Łódź – zwraca uwagę Marcin Jańczuk. – Z pewnością zyskają miasta o wysokich limitach cen, np. Gorzów Wielkopolski, Olsztyn, Zielona Góra, Katowice. Tam klienci będą mieć duży wybór mieszkań, które można kupić z dopłatą. Deweloperzy nie powinni się obawiać konkurencji ze strony rynku wtórnego, bo działają zwykle w największych miastach – dodaje.

Dyrektor z Metrohouse prognozuje, że sprzedający używane mieszkania będą, gdzie jest to możliwe, dostosowywać ceny do limitów w „MdM", choćby po to, by ich oferta w portalach ogłoszeniowych figurowała jako dostępna z dopłatą. – Będą to jednak tylko te przypadki, kiedy cena ofertowa znajdzie się na granicy limitu. Jest mało prawdopodobne, by sprzedający masowo dostosowywali ceny do kryteriów programu – ocenia Marcin Jańczuk. – Deweloperzy, którzy mieli dotąd monopol na dopłaty na rynku, muszą się jednak przyzwyczaić do wejścia na rynek konkurencji. Niższe limity na rynku wtórnym spowodują, że w największych miastach na wygranej pozycji będą nadal inwestycje deweloperskie – nie ukrywa. Ale jak prognozuje dyrektor, po zmianach w „MdM" na pewno przybędzie transakcji na rynku mieszkaniowym. – Ostatnie miesiące roku upłyną pod znakiem zwiększonej aktywności klientów, którzy zwlekali z zakupem. Rynek wtórny odczuje powrót popytu na nieruchomości – przewiduje Jańczuk.

7,5 tys. zł - średnio tyle płacimy za mkw. używanego lokalu w Warszawie. Metr domu jest 1 tys. zł tańszy – wynika z danych Szybko.pl

Zmiany w „MdM" przyniosą poprawę sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ocenie Jarosława Mikołaja Skoczenia, eksperta z Emmerson Realty. A to za sprawą większych dopłat dla rodzin wielodzietnych. – Sprzedaż lokali używanych powinna wzrosnąć przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie rynek pierwotny jest mały albo praktycznie nie istnieje – potwierdza Skoczeń. – Zmiany w „MdM" na pewno doprowadzą do jakiejś konkurencji między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Deweloperzy, którzy chcą mieć emdeemowskich klientów, muszą analizować ceny na rynku wtórnym i dopasowywać do nich swoją ofertę – przekonuje. I dodaje, że wprowadzenie programu na rynek wtórny pozwoli wielu rodzinom na szybką przeprowadzkę. – Nie będą musiały czekać na klucze, powiedzmy, dwa lata, nie będą też musiały wykańczać mieszkania – zwraca uwagę Skoczeń.

Weryfikacja cenników

Odpływ klientów na rynek wtórny może być widoczny w mniejszych miejscowościach w opinii Piotra Kijanki, dyrektora ds. sprzedaży mieszkań w Grupie Deweloperskiej Geo. – W większych miastach będzie inaczej, ponieważ różnica pomiędzy limitami cen dla rynku pierwotnego i wtórnego będzie na tyle duża, że ofert na tym drugim będzie niewiele – mówi Piotr Kijanka. – Zmiany mogą więc stanowić zagrożenie dla deweloperów z mniejszych miast, ale też z kilku większych, jak Łódź czy Katowice, gdzie relatywnie duża część ofert kwalifikuje się do programu „MdM" – zauważa dyrektor, podzielając opinię Jarosława Mikołaja Skoczenia, że istnieje prawdopodobieństwo, że deweloperzy, którzy swoją ofertę kierują głównie do odbiorców „MdM", będą weryfikować ceny, biorąc pod uwagę rynek wtórny.

– Każda firma będzie chciała jednak zachować odpowiedni poziom rentowności po to, aby osiągnąć nawet minimalny zysk – zastrzega Piotr Kijanka, który przewiduje jednocześnie wzrost popularności programu dopłat. – Do tej pory cieszył się umiarkowanym zainteresowaniem, bo dla większości klientów był niedostępny. Teraz będą mogli skorzystać z większych dopłat, zyskają też możliwość kupna większego lokalu – dodaje.

O tym, że po zmianach w „MdM" nie czeka nas rynkowa rewolucja, jest przekonany Tomasz Bujnowski, analityk inwestycyjny firmy Dolcan. – Deweloperzy budują więcej niż kiedykolwiek. Duża podaż oznacza stabilizację cen – wyjaśnia. – Klienci nie przeniosą się na rynek wtórny z kilku powodów. Pojawianie się ogromnej liczby mieszkań w ostatnim roku daje duży wybór. Nowy lokal to niższe koszty utrzymania, nowe instalacje, brak konieczności remontu, nowoczesna architektura i technologia. Dzięki promocjom wykończenie mieszkania można mieć za darmo – wskazuje.

Zdaniem Bujnowskiego to właściciele mieszkań używanych będą konkurować z deweloperami. – Ze względu na takie atuty, jak: nowoczesna zabudowa, zaawansowana technologia czy brak funduszu remontowego – ceny na rynku pierwotnym będą wyższe niż na wtórnym nawet o 20–30 proc. – prognozuje analityk firmy Dolcan. – Na peryferiach większych miast, gdzie różnice pomiędzy cenami nowych mieszkań a limitami w „MdM" są niewielkie, mogą się pojawić obniżki cen wyrównujące do rynku wtórnego.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Katarzyna Liebersbach-Szarek | agencja Nieruchomości Łobzowskie w Krakowie

Objęcie dopłatami do kredytów także mieszkań z rynku wtórnego nie wywoła żadnej rewolucji. Z informacji wynika, że limit za mkw. używanego mieszkania, przynajmniej w Krakowie, będzie absolutnie nierealny. Kryteria „MdM" spełni być może 3–5 proc. lokali, a nawet chyba trochę przesadziłam. Konkurencji między rynkiem pierwotnym a wtórnym nie będzie.

Deweloperów obowiązywały i będą, niestety, obowiązywać wyższe limity. Nie ma więc o czym dyskutować. Zmiany nastąpią w małych miastach, gdzie limity w „MdM" są bardziej realne i gdzie nie ma większych inwestycji deweloperskich.

Program w obecnym kształcie nie ma sensu, ale rzeczywiście w małych miasteczkach może nieco rozruszać rynek. W większych miastach może przybędzie kilka transakcji. Program „MdM" to trochę fikcja, jak zwykle pod hasłem ożywienia rynku.

Marta Ulbrych | dyrektor ds. sprzedaży w Neocity Polska

Włączenie rynku wtórnego do programu dopłat „Mieszkanie dla młodych" nie wpłynie istotnie na branżę budowlaną w Polsce. Nie wpłynie też na dynamikę sprzedaży nowych mieszkań.

Nie sądzę, by rządowy program na rynku wtórnym stanowił znaczącą konkurencję dla oferty deweloperów, która cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem kupujących.

Nowelizacja programu może oczywiście wpłynąć na wzrost popytu na mieszkania z drugiej ręki. Może to być szczególnie widoczne poza dużymi ośrodkami miejskimi, jak Warszawa czy Kraków. Nie obawiamy się jednak nagłego odpływu klientów z rynku pierwotnego.