Kasy mieszkaniowe, czyli co państwo będzie doceniać

Joanna Komorowska, analityk rynku nieruchomości Centrum Amron:

– Reprezentanci izb gospodarczych sektora bankowego, deweloperów, przedstawiciele spółdzielni mieszkaniowych oraz organizacji zajmujących się problematyką społeczną są zgodni co do potrzeby utworzenia w Polsce nowego rodzaju banku – kas oszczędnościowo-budowlanych.

Projekt nie jest jednak całkiem nowy, czego dowodem było uchwalenie ustawy z 5 czerwca 1997 roku o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (uchylonej przez Sejm cztery lata później).

Będzie taniej?

8 marca br. senator Stanisław Kogut – na posiedzeniu wspólnym Komisji Budżetu i Finansów Publicznych oraz Komisji Infrastruktury Senatu RP – zapowiedział rozpoczęcie procesu legislacyjnego projektu ustawy o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe. Tym samym przedstawiona została wola polityczna utworzenia w Polsce nowego rodzaju banku. Dziś już wiadomo, że projekt przejmie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, a kasy budowlane stanowić mają element zapowiadanego przez rząd programu „Mieszkanie +".

Zgodnie z założeniami rządu, nowy program ma być kompleksową odpowiedzią na problemy polityki mieszkaniowej, regulując zarówno kwestie prawne, jak i finansowe. Jego najważniejsze cele to ustabilizowanie rynku mieszkaniowego i zwiększenie poziomu oszczędności Polaków. Rząd obiecuje zarówno pomoc w kredytowaniu mieszkań, jak również zapewnienie dostępu do tanich mieszkań na wynajem.

Zwiększenie liczby budowanych lokali (w tym tanich mieszkań na wynajem i z opcją dojścia do własności), przy utrzymującym się wysokim popycie, ma służyć spadkowi ich cen na rynku, a także zapewnieniu lepszej dostępności lokali.

Od lat obserwowany i pogłębiający się niski udział budownictwa czynszowego w rynku ma zostać zwiększony dzięki wsparciu przez rząd spółdzielni mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz spółek gminnych w ich działalności budowlanej, ale także budowaniu mieszkań przez Skarb Państwa. Nowy program będzie służył przede wszystkim rodzinom o średnich i niskich dochodach, które przy współudziale państwa będą w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe bez konieczności ryzykownego zadłużania się.

Na co pieniądze z kas?

Średniozamożnym Polakom w dojściu do własności ma pomagać powołanie do życia kas oszczędnościowo-budowlanych. Przyświecają im dwa zasadnicze cele – gromadzenie kapitału dzięki umowie docelowego oszczędzania zawartej na okres nie krótszy niż cztery lata oraz kredytowanie celów mieszkaniowych, do których zaliczać miałoby się:

- odpłatne nabycie,

- budowa lub odbudowa,

- remont i modernizacja,

- przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego;

- nabycie prawa własności domu jednorodzinnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- nabycie własności, a także udziału we współwłasności gruntu przeznaczonego pod budowę domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego albo uzbrojenie działki budowlanej;

- spłata kredytu bankowego zaciągniętego na wymienione cele;

- wniesienie przez członka spółdzielni mieszkaniowej wpłat przeznaczonych na przeniesienie przez spółdzielnię na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego.

Dla kogo ta oferta?

Uprawnionymi do oszczędzania w kasie budowlanej byłyby osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną – np. wspólnoty mieszkaniowe czy spółdzielnie mieszkaniowe. Jednak wyłącznie osobom fizycznym przysługiwać będzie premia oszczędnościowa, czyli forma finansowego wsparcia przez państwo w prognozowanej wysokości 15 proc. nowego wkładu oszczędnościowego w pierwszych latach oszczędzania i 10 proc. w latach kolejnych.

Zgodnie z przyjętymi założeniami, zgromadzone depozyty, powiększone o odsetki oraz premię oszczędnościową, stanowiłyby podstawę wypłaty kredytu oszczędnościowo-budowlanego na cele mieszkaniowe.

Wyróżnikiem kas oszczędnościowo-budowlanych jest to, że zarówno oprocentowanie środków oszczędzającego, jak i oprocentowanie udzielanego kredytu, byłoby niezmienne w całym okresie obowiązywania określających je umów. Bank, przy podpisywaniu umowy docelowego oszczędzania, umawiałby się z oszczędzającym na udzielenie kredytu. Jego wysokość nie mogłaby przekraczać wysokości wkładu oszczędnościowego wraz z należnymi odsetkami oraz premii mieszkaniowej. Klient nie odczuwałby jednak ciężaru zaciągniętego długu z uwagi na fakt, że wysokość miesięcznej raty kredytu byłaby zbliżona do wartości miesięcznego wkładu, jaki oszczędzający systematycznie wpłacał na rachunek oszczędnościowy.

Jak to zadziała?

Co roku premiowane mają być nowo wpłacone oszczędności w  wysokości nieprzekraczającej 6 tys. zł. Oszczędzający, który zgromadzi wyższą kwotę roczną, w przyszłości będzie mógł uzyskać wyższy kredyt, naliczone mu zostaną także wyższe odsetki.

Udzielony w ten sposób kredyt zrealizować można byłoby wyłącznie na terytorium Polski. System oszczędzania oparty na modelu kas budowlanych, mimo iż będzie wymagał wsparcia przez budżet państwa, to począwszy od 5. roku funkcjonowania generować ma już dodatkowe wpływy do budżetu w postaci przychodów podatkowych.

Zdaniem byłego ministra finansów Mirosława Gronickiego, w ostatecznym rozrachunku suma wpływów podatkowych przewyższy początkowe koszty dotowania systemu.

Doświadczenie 11 krajów, w których kasy oszczędnościowo budowlane działają od kilkudziesięciu lat, pokazuje, że tamtejsze banki były w stanie wypłacać kredyty w okresie, gdy inne instytucje kredytowe niechętnie pożyczały środki kredytobiorcom o niższych dochodach.

Do zasług kas budowlanych należy pomoc w generowaniu kapitału prywatnego. Dodatkowo premia budowlana przyciąga duże grupy klientów, którzy bez odpowiedniego czynnika mobilizującego nie są chętni do długoterminowego oszczędzania.

Będzie kłopot?

Nie ulega wątpliwości, że budownictwo mieszkaniowe nie może rozwijać się bez skutecznego systemu oszczędzania. Służy on nie tylko budowaniu stabilności budżetów gospodarstw domowych, sprzyja także bezpieczeństwu kredytowania oraz jest elementem edukacji finansowej.

Zgodnie z danymi NBP ponad 95 proc. depozytów w Polsce lokowane jest na okres krótszy niż jeden rok (w tym ok. 40 proc. na bieżących rachunkach ROR), co rodzi poważne trudności w finansowaniu nimi kredytów 25-letnich i dłuższych.

Dla utrzymania poziomu udzielania nowych kredytów hipotecznych w wysokości 40 mld złotych rocznie, banki będą potrzebować do roku 2030 r. środków finansowych w wysokości 600 mld złotych. Obecna struktura terminowa depozytów gospodarstw domowych, stanowiących podstawę refinansowania komercyjnych kredytów hipotecznych, niesie więc za sobą zagrożenie braku stabilności finansowania portfela kredytowego.