Nie bierzemy udziału w wojnie na rabaty

Da się wynająć biurko w coworku od ręki? Wchodzę do takiego biura z ulicy, siadam i pracuję?

Oczywiście, jest to możliwe, ale liczba takich klientów wyraźnie maleje. Operatorzy biur typu flex, w tym także powierzchni cooworkingowych, coraz częściej współpracują z dużymi klientami korporacyjnymi. Dla tego typu firm ważniejsze jest łatwe i bezpieczne procedowanie umowy niż wprowadzenie pracowników w ciągu kilku godzin.

Klienci korporacyjni i średnie przedsiębiorstwa dbają o swój ład prawny, chcą zagwarantować sobie właściwe warunki, a także coraz chętniej dostosowują powierzchnie do swoich potrzeb. Dla każdego zespołu zmiana miejsca pracy z dnia na dzień oznacza szereg wyzwań, choćby natury logistycznej. Nie oznacza to jednak, że podpisanie umowy to długi proces.

Flex office, co do zasady, musi być elastyczny - dotyczy to również sposobu formułowania warunków najmu i tempa prac nad podpisaniem umowy. Modelowym przykładem tego założenia jest m.in. nasze biuro w Poznaniu, gdzie w ostatnich miesiącach udało nam się w ciągu sześciu dni podpisać już kolejną umowę umożliwiającą pracę 90 osób w naszej powierzchni!

Business Link wprowadza nowe narzędzie rezerwacji biura. Jak to działa?

O ile wiele korporacji planuje w swoich przestrzeniach mniej biurek od liczby pracowników, zakładając choćby rotację czy zmienny czas pracy, o tyle żaden z operatorów powierzchni flex nie potrafił dotąd dopasować swojej oferty do właśnie takiego modelu działania. Jeśli już podejmowano próby, to dotyczyły one przestrzeni hot desk, a nie wydzielonych, prywatnych biur jak te w Business Link. Jako pierwsi na rynku zrywamy z tradycyjnym przywiązaniem jednego biurka do konkretnego pracownika, oferując dwa nowe abonamenty korporacyjne – Business Link Unlimited oraz Business Link Stretch.

Pierwszy z nich sprawdzi się w przypadku pracodawców szukających wyjątkowego benefitu dla pracowników, a możliwość wyboru miejsca pracy w konkretnym dniu z pewnością do takich należy. Przestrzenie Business Link staną się miłą alternatywą do popularnego home office'u, rutyny biurowej rzeczywistości, a nawet miejsca przy stoliku w kawiarni podczas podróży służbowej. W tej ofercie, opłacone przez pracodawcę miejsce pracy w Business Link służy nielimitowanej liczbie osób, i to klient decyduje kto otrzyma nasze narzędzie do rezerwacji w postaci prostej aplikacji na telefon.

Abonament Stretch to rozwiązanie dla zespołów rotujących lub pracujących w systemie zmianowym – najważniejszą cechą jest posiadanie określonej, limitowanej liczby pracowników, którzy będą mogli skorzystać z wybranych pomieszczeń. Zaproponowana przez nas precyzyjna kalkulacja „per biurko", nie zaś „per pracownik", to oszczędna alternatywa i możliwość maksymalnego zwiększenia obłożenia pojedynczego stanowiska. Pracodawca zapłaci po prostu mniej.

Czy elastyczne powierzchnie biurowe na dobre zadomowiły się w Polsce?

Biura serwisowane to atrakcyjna finansowo i organizacyjnie alternatywa dla tradycyjnego modelu leasingowego. Na rynku jest jednak miejsce dla obu tych produktów. Rynek elastycznych powierzchni biurowych ciągle rośnie. Wpływ na to ma zarówno sytuacja rynkowa, jak i zmieniający się model pracy. Istotne znaczenie mają także nowe przepisy prawa czy standardy. Przykładem jest choćby IFRS 16, standard sprawozdawczości księgowej, który zmienia optykę oceny finansowej w zależności czy dane przedsiębiorstwo raportuje długoterminowy kontrakt najmu swojej siedziby, czy też krótkoterminowe rozwiązania, takie jak Business Link.

Pod względem dynamiki wzrostu segmentu biurowego Polska jest jednym z wiodących rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Dotyczy to zarówno najmu tradycyjnego, jak i zapotrzebowania na biura elastyczne, kontraktowane w krótszej perspektywie czasowej. W zasadzie mamy już na rynku wszystkich dużych operatorów przestrzeni elastycznych.

Jakie jest obłożenie takich biur?

Mówimy, że w strukturze całego budynku elastyczne przestrzenie biurowe powinny stanowić ok. 20 proc., dzięki czemu kreują dodatkową wartość inwestycji. Powierzchnie w biurze flex są ciągle w obrocie, najemcy się zmieniają i jest to naturalny proces. Trudno więc mówić o konkretnym obłożeniu.

Da się na takim biznesie zarobić? Przecież operator nigdy nie wie, ilu najemców i na jak długo będzie miał. Co będzie, jak nie zbierze wystarczająco wielu najemców?

Na szczęście Business Link jak dotąd nie musiał się mierzyć z taką sytuacją. Pamiętajmy, że podobne ryzyko dotyczy także tradycyjnego leasingu. W każdym przypadku liczy się skuteczna sprzedaż i przemyślane projektowanie przestrzeni odpornej na upływ czasu.

Choć utarło się przekonanie, wedle którego w sektorze biur serwisowanych rentowność zależy wyłącznie od budowania skali, to dochód można budować również poprzez symbiotyczną relację z deweloperem lub właścicielem budynku. Business Link stanowi poszerzenie oferty centrum biznesowego - tak jak od kilku lat standardem jest posiadanie przez budynek kantyny, tak wkrótce nieodzownym elementem ułatwiającym zarządzanie pracą będzie przestrzeń typu flex.

Jakie są największe wyzwania w tym biznesie?

Największe wyzwania są zapewne dopiero przed nami. Od rozpoczęcia boomu na przestrzenie flex nie mieliśmy jeszcze wyraźnego tąpnięcia na rynku nieruchomości i spowolnienia wzrostu gospodarczego. Tym samym nie wiemy, jak zachowają się klienci biur w przypadku pogorszenia się koniunktury. Jest to szczególnie ważne w przypadku operatorów elastycznej powierzchni biurowej. Po pierwsze, umowy podpisywane na wynajem takich przestrzeni są często krótkoterminowe, co może skutkować nagłym odpływem klientów. Po drugie, część z projektów coworkingowych działa w modelu startupowym, mając przy tym za klientów inne startupy. Ewentualny kryzys może zatem przynieść efekt domina.

Zdajemy sobie z tego sprawę, dlatego podpisujemy umowy z odpowiedzialnymi podmiotami, rozmawiamy i przekonujemy największe korporacje do korzyści wynikających z biur flex, a jednocześnie nie bierzemy udziału w wojnie na rabaty. Wierzymy w jakość swojego produktu.

Będą przejęcia na tym rynku?

Konsolidacja rynku, biorąc pod uwagę dynamikę wzrostu sektora biur elastycznych, to zupełnie naturalne zjawisko. Mając na uwadze nasze doświadczenia, wierzymy, że kluczem do dalszego harmonijnego wzrostu jest pozostanie w ścisłej relacji z deweloperami i operatorami budynków. W ten sposób biuro flex dopasowuje się zarówno do oczekiwań klientów, jak również odpowiada na liczne wyzwania właściciela powierzchni.

Jak będzie wyglądał rynek biur za dziesięć lat?

Patrzymy w przyszłość z optymizmem. Wierzymy w nasz model i usługę, ale studzimy entuzjazm niektórych futurystów. Flex space i coworki nie zastąpią tradycyjnych biur. Niemniej jednak przestrzenie elastyczne będą miały coraz większy udział w całej puli powierzchni biurowych. Według przewidywań, w 2030 roku nawet 30 proc. stanowisk pracy w korporacjach będzie się znajdować w przestrzeniach typu flex. To ważne, ponieważ zaufanie największych firm do tego modelu będzie stanowić o przyszłości naszego sektora. Tak znaczący wzrost udziału biur elastycznych wymaga również utrzymania świetnej dynamiki wzrostu - tutaj również mówi się o 25-30 proc. w skali roku.

Tradycyjny rynek biurowy, oparty na co najmniej pięcioletnich umowach leasingowych, ma bezpiecznik chroniący go przed zmianami. Biura flex to jednak sektor umów krótkoterminowych i średnioterminowych, co naraża go na dodatkowe fluktuacje wynikające z cyklu koniunkturalnego. Dlatego tak ważne jest odpowiedzialne i świadome budowanie portfolio klientów.

Ostatnim trendem, który dostrzegamy, będzie pogłębiająca się segmentacja rynku. Jednym z jej etapów było pojawienie się m.in. elastycznych biur klasy premium, które reprezentuje właśnie Business Link.

Jak skomentują Państwo ofertę publiczną WeWork? Inwestorzy się nie palą...

Z uwagą obserwujemy wszystkie nowości i wydarzenia na rynku elastycznych przestrzeni pracy. Dotyczy to również zapowiadanego debiutu giełdowego WeWorka, który będzie rodzajem pokerowego „sprawdzam!" dla modelu biznesowego, w jakim ten konkretny gracz się rozwija.