Nieruchomości komercyjne: ile za biura w kamienicach i blokach

Jeśli nieruchomość nadaje się i na mieszkanie, i na biuro, korzystniej będzie wynająć ją firmie – mówi Marcin Pajączek z agencji NowodworskiEstates. – Możemy liczyć na wyższy czynsz, odpada nam umeblowanie. W razie problemów z płatnościami należność będzie łatwiej ściągnąć od firmy niż osób fizycznych. Łatwiej też będzie pozbyć się kłopotliwego najemcy – wylicza.

Światło i podatki

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń z Emmerson Realty ocenia, że lepiej wynająć lokal na biuro. – Firmy podpisują dłuższe umowy. Czynsze bywają wyższe niż na rynku mieszkań od 50 do nawet 100 procent – podaje. – Oczywiście muszą to być nowoczesne apartamentowce lub odrestaurowane kamienice w dobrych lokalizacjach. O chętnego na biuro w zwykłym bloku w Warszawie jest trudno.

W Trójmieście, jak mówi Paweł Grabowski z BIG Nieruchomości, czynsz za lokal wynajmowany i jako mieszkanie, i jako biuro jest zbliżony. – W zależności od lokalizacji waha się od niespełna 30 do ponad 60 mkw. Niższe stawki dotyczą lokali w starszych kamienicach, najwyższe osiągają te w nowoczesnych budynkach – podaje. – Wybierając przeznaczenie lokalu, trzeba wziąć pod uwagę koszty jego adaptacji. Przy zmianie mieszkania w biuro nie chodzi tylko o wymianę dywanu na wykładziny i pomalowanie ścian na biało – zastrzega. Trzeba zadbać o odpowiednie oświetlenie, sieć komputerową, większą liczbę gniazdek elektrycznych. Nie można zapominać o podatku od nieruchomości. – Za lokale biurowe może być on 30 razy wyższy niż za mieszkania – podaje ekspert BIG Nieruchomości. – W Gdańsku jest to 0,75 zł rocznie za mkw. lokalu mieszkalnego przy 22,86 zł rocznie za mkw. lokalu biurowego.

Także Aneta Jurusik z krakowskiego oddziału Północ Nieruchomości mówi o nakładach, jakie trzeba ponieść, adaptując mieszkanie na biuro. Za wynajęciem powierzchni firmie przemawia możliwość sprawdzenia w KRS płynności finansowej przedsiębiorcy. – Od osoby fizycznej można zażądać zaświadczenia o zatrudnieniu – mówi Aneta Jurusik. – Może to być jednak źle odebrane.

W Rzeszowie, jak mówi Joanna Chęć, dyrektor oddziału Północ Nieruchomości Rzeszów Centrum, na rynku mieszkań najbardziej pożądane są adresy blisko uczelni, a na rynku biur – w centrum, które jest atrakcyjne m.in. dla branży gastronomicznej.

– Podaż mieszkań oferowanych jako lokale biurowe jest duża – podaje Joanna Chęć. – Popyt na nie jednak spada. Są firmy, które od wielu lat mają siedziby w mieszkaniach w okolicach centrum, ale nowych tego typu najemców nie przybywa – opowiada. I dodaje, że dla firm, których usługi nie są skierowane do tzw. klienta wchodzącego z ulicy, lokalizacja może być mniej ważna niż dobry dojazd dla pracowników i duży bezpłatny parking. – Jeżeli firma próbuje zaistnieć w świadomości klientów, to wybierze miejsce o nasilonym ruchu pieszych, np. w kamienicy lub bloku w rejonie rynku, gdzie szyld z logo firmy będzie się rzucał w oczy.

Dla małej firmy

– W Rzeszowie mieszkania były chętnie wynajmowane na gabinety lekarskie – mówi Joanna Chęć. – Straciły jednak popularność wraz z budową nowych osiedli, gdzie na parterach budynków powstają lokale użytkowe pod różnorodną działalność. A firmy, którym zależy na wizerunku i prestiżu, wybiorą nowoczesny przeszklony biurowiec.

Biuro w rzeszowskim bloku jest jednak zdecydowanie tańsze niż powierzchnie w biurowcu. – Stawki najmu mieszkania i lokalu-biura są podobne. Wahają się od 1,3 do 1,8 tys. zł miesięcznie za dwu-, trzypokojowe mieszkanie. Czynsze za lokale użytkowe w nowych obiektach zaczynają się zaś od 2 tys. zł – podaje przedstawicielka Północy. – Na biuro w mieszkaniu, ze względu na niższe koszty, mogą się decydować początkujące firmy. To na przykład biura rachunkowe, usługi architektoniczne, radcy prawni – wskazuje.

Marcin Pajączek pytany o zyski z wynajmu mieszkania i biura mówi, że składa się na to wiele czynników. – Wynajmując mieszkanie na biuro, oferujemy najczęściej pustą powierzchnię. Urządzamy tylko kuchnię i łazienkę – mówi. – Już na tym etapie możemy policzyć, ile zaoszczędzimy na wykończeniu i umeblowaniu. Często to kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych. To, czy i o ile więcej będziemy mogli zarobić, zależy też od sąsiedztwa. Jeżeli w okolicy jest wiele podobnych ofert, to nie podyktujemy wyższej ceny. Jeśli mamy nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji, a w sąsiedztwie oferuje się wyłącznie mieszkania, to zysk będzie dużo wyższy.

Zdaniem eksperta NowodworskiEstates biura w apartamentowcach i kamienicach są bardzo pożądane głównie dzięki położeniu oraz metrażowi. – Największym powodzeniem cieszą się 60–100- metrowe lokale. Wiele zależy od układu pomieszczeń. Wbrew pozorom małe i średnie firmy nie lokują się w nowoczesnych biurowcach – opowiada Marcin Pajączek. – Operatorzy biurowców niechętnie wydzielają małe powierzchnie, bo jest to dla nich nieopłacalne. Część biurowców, ze względu na rosnącą konkurencję, przeznacza czasem jedno lub dwa piętra na małe lokale.

Nieruchomości Komercyjne