Prawo budowlane przewiduje dwie formy zakończenia budowy: zawiadomienie o zakończeniu budowy albo uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. W obu wypadkach trzeba złożyć wizytę w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego.

Kiedy proste zawiadomienie...

Zdecydowana większość osób kończących budowę domu korzysta z tej pierwszej formy, czyli z zawiadomienia o zakończeniu robót.

Chodzi o tych, którzy budowali swój dom zarówno na podstawie pozwolenia na budowę, jak i na zgłoszenie. Jest to zdecydowanie prostsza forma zakończenia budowy.

Zawiadomienie składa się dopiero gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Do zawiadomienia o zakończeniu budowy trzeba dołączyć:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania domu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami, a także o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),

- potwierdzenie od dostawców mediów przyłączenia do sieci oraz – w wypadku instalacji wewnątrz budynku – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej; a także zbiornika bezodpływowego tzw. szamba (głównie chodzi o: szczelność); urządzeń w hydroforni; kotłowni; węźle cieplnym; przewodów kominowych wykonywane przez kominiarzy (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

- geodezyjną inwentaryzację powykonawczą wraz z informacją geodety o zgodności usytuowania budynku z projektem budowlanym.

Jeśli podczas budowy wprowadza się nieznaczne zmiany do projektu, należy dołączyć do zawiadomienia także kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis.

Trzeba jednak odczekać 14 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, można już planować przeprowadzkę. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Po upływie terminu do złożenia sprzeciwu powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego zwraca inwestorowi: oryginał dziennika budowy, protokoły badań i sprawdzeń, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą.

Może być i tak, że inwestor miał obowiązek uzgodnienia projektu w zakresie wymagań ochrony przeciwpożarowej lub wymagań higienicznych i zdrowotnych. Wówczas powinien zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze użytkowania Państwową Inspekcję Sanitarną i Państwową Straż Pożarną. Trzeba też dołączyć do wymaganych dokumentów oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony tych organów.

Gdy wspomniane instytucje nie zajmą stanowiska w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia, przyjmuje się, że nie zgłaszają uwag i sprzeciwu.

W niektórych przypadkach niezbędne jest jednak pozwolenie na użytkowanie. To bardziej skomplikowana forma zakończenia budowy. Przeprowadza się bowiem postępowanie administracyjne, które kończy się wydaniem decyzji administracyjnej. Nie jest ono jednak tak skomplikowane, jak w wypadku pozwolenia na budowę, jedyną stroną tego postępowania jest bowiem sam inwestor, unika się więc ewentualnego blokowania zakończenia budowy przez niezadowolonych sąsiadów.

...a kiedy pozwolenie na użytkowanie

Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie dołącza się te same dokumenty, co do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Ponadto dołącza się oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej i Straży Pożarnej, które to instytucje należy wcześniej poinformować o zakończeniu budowy.

W wypadku domu jednorodzinnego pozwolenie na użytkowanie jest najczęściej potrzebne w wypadku, gdy w trakcie budowy nastąpiły istotne odstępstwa od projektu budowlanego bez uzyskania zamiennego pozwolenia na budowę, np. zamiast płaskiego dachu powstał spadzisty.

Pozwolenie na użytkowanie jest również obowiązkowe, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor nadzoru budowlanego miał zastrzeżenia odnośnie do inwestycji i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Bywa i tak, że budujący ma ograniczoną ilość środków finansowych i chce budować swój dom etapami, planuje na przykład mieszkać na paterze, a górę domu sukcesywnie wykańczać, albo chce na dole otworzyć sklep, by zarobił on na wykończenie całego budynku.

W takim wypadku inwestor sam powinien wystąpić o pozwolenie na użytkowanie do powiatowego nadzoru budowlanego. Następnie może wykończyć pozostałą część domu i poinformować o tym powiatowego inspektora.

Ten wyda pozwolenie.

Pod lupą nadzoru

Przed wydaniem pozwolenie na użytkowanie przeprowadza się obowiązkową kontrolę, Artykuł 59a prawa budowlanego podaje, jaki jest jej zakres.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza więc, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlanym. Interesuje się: kubaturą, powierzchnią zabudowy, wysokością, długością, szerokością i liczbą kondygnacji budynku oraz tym, w jaki sposób zostały wykonane widoczne elementy nośne układu konstrukcyjnego. Inspektor bada też geometrię dachu oraz wykonanie urządzeń budowlanych, np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia.

Nie może też zapomnieć o instalacjach: wodno-kanalizacyjnych, elektrycznej, centralnego ogrzewania. Do obowiązków inspektora należy również sprawdzenie, czy zastosowano właściwe (legalnie wprowadzone do obrotu) wyroby budowlane, szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego, oraz uporządkowano teren budowy. Taka kontrola jest bezpłatna, a przeprowadza się ją na wezwanie inwestora. Nadzór powinien ją przeprowadzić w ciągu 21 dni od wystosowania wezwania – wniosku o pozwolenie na użytkowanie.

O terminie kontroli nadzór zawiadamia w ciągu tygodnia, obecność inwestora w jej trakcie jest obowiązkowa.

Często na kontrolę czeka się znacznie dłużej. Powiatowy nadzór budowlany cierpi na brak kadr. Stąd też biorą się problemy z dotrzymaniem terminów. Po kontroli sporządza się protokół. Prawo nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu. Otrzymanie pozwolenia na użytkowanie uprawnia do natychmiastowego przystąpienia do użytkowania.

Jeżeli zamieszka się w świeżo wybudowanym domu bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, można zapłacić karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Przedwczesna przeprowadzka

Kary nakłada nadzór budowlany. Wylicza się ją na podstawie wzoru z art. 59f prawa budowlanego. Stawkę 500 zł mnoży się przez 10 oraz odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności. Karę nakłada się w formie postanowienia.

Wpłaca się ją do kasy właściwego urzędu wojewódzkiego. Termin jest bardzo krótki. Trzeba ją wnieść w ciągu siedmiu dni od doręczenia postanowienia (art. 59g prawa budowlanego).

Kary są bardzo wysokie. Nie warto więc łamać przepisów, lepiej się uzbroić w cierpliwość i po prostu poczekać. ©?