#RZECZoBIZNESIE: Michał Skotnicki: Nieruchomości komercyjne muszą się wyróżniać

Ten rok jest dobry na rynku nieruchomości komercyjnych?

Nie jest zły. Biura wynajmują się dobrze. Bardzo ważnym elementem jest oczywiście lokalizacja. Te lokalizacje, które są powtarzalne, dla deweloperów czasami mogą stanowić problem, szczególnie pod kątem presji na stawki czynszowe, bo na rynku się dużo dzieje. Jest dużo najemców, ale jest też dużo ofert.

Podaż gwałtownie rośnie. Jest ciągle miejsce na wielki kompleksy?

W Warszawie są dwa duże kompleksy, czyli Służewiec, tzw. „Mordor" i okolice ronda Daszyńskiego. Tutaj rzeczywiście dużo się dzieje. Na pewno jest dużo transakcji, dużo popytu. Natomiast jeszcze ciekawiej jest w lokalizacjach bardziej wyjątkowych pod kątem presji czynszowej.

JP Morgan ma otworzyć biuro w stolicy i zatrudnić nawet 2,5 tys. osób.

To też jest jakaś szansa dla Warszawy. To jest pewnie 50-60 tys. mkw biur. Na pewno potrzebna jest powierzchnia klasy A zlokalizowana w Śródmieściu, tam gdzie jest pełna infrastruktura. Stąd potrzeba w centrum planów miejscowych.

Czyli ciągle brakuje inwestycji, żeby zaspokoić popyt?

Szczególnie w lokalizacjach najlepszych, w klasie A niewiele się dzieje.

Jeśli nie klasa A, to co?

Czymś się trzeba wyróżnić. Dam przykład naszego kompleksu Koneser realizowanego z firmą Liebrecht and Wood. Jest to pierwszy park biurowy po prawej stronie Wisły blisko linii metra. Jest to 25 tys. mkw biur i one są praktycznie w całości wynajęte, mimo że oddanie jest w marcu. Planujemy tam też część handlową, pierwszą lifestylową powierzchnię handlową w Warszawie z zabytkami i trzema dziedzińcami. Poza tym hotel Marriotta Moxy, Google Campus, centrum konferencyjne i lofty, soft lofty oraz muzeum wódki.

Coraz bardziej trzeba się wyróżnić w całej masie projektów?

Niewątpliwie. Jeżeli nie mamy konkurować wyłącznie ceną, stawką czynszową, to trzeba czymś się wyróżnić. Albo lokalizacją, albo czymś wyjątkowym. Właśnie dlatego Koneser znalazł tyle najemców, bo ma zabytki, których inne projekty nie mają.

Duzi najemcy ciągle szukają nowych biur?

Tak. Plusem rynku biurowego jest to, że on się odnawia. Mniej więcej, co 20 lat te budynki jednak się starzeją. Biurowce trzeba cały czas unowocześniać. To jest też odpowiedź na kwestie popytu. On zawsze będzie, bo duzi i prestiżowi najemcy będą wymagać nowych biurowców.

A co z tymi, którzy zainwestowali w biurowce w latach 90.?

Te budynki na pewno się już dobrze spłaciły. Później jest to oferta dla najemców nie premium, tylko dla tych, którzy kiedyś nie myśleli o takiej powierzchni. W wyjątkowych wypadkach budynek może być zburzony.

Oni weszli w dobrym momencie.

Wtedy stawki czynszowe były wyższe, rynek nie był tak dojrzały. Teraz rynek warszawski jest poważnym europejskim rynkiem.

Ile spłaca się nowy projekt?

To jest funkcja stóp kapitalizacji. Fundusze kupujące wynajęte biurowce płacą w Warszawie od 6 do 7-8 proc., co daje mniej więcej 17-18 lat. To już są stawki rynku dojrzałego. W latach 90. zdarzało się, że budynki zwracały się w 7-8 lat.

Gdzie można jeszcze korzystnie inwestować poza Warszawą?

Pozostałe znaczniejsze rynki biurowe to Kraków, Wrocław, Trójmiasto oraz Poznań. Pewnie dojdzie do tego Łódź.

Dominacja Warszawy będzie maleć?

Nie należy szczególnie się tego spodziewać. Może proporcję będą się zmieniać, natomiast warszawski rynek będzie najlepszy.

Jak BBI Development wybiera miejsca na inwestycje?

Najbardziej liczy się lokalizacja. Poza tym trzeba się czymś wyróżnić. Mamy Centrum Marszałkowską, budynek na skrzyżowaniu dwóch linii metra. Pewnie to jest jedna z najlepszych działek w Warszawie na ścianie wschodniej. Roma Tower, przyszły drapacz chmur ma biura, hotel i mieszkania na długoterminowy wynajem. To też jest bardzo dobra lokalizacja. Koneser też ma dobry dojazd, ale spełnia wiele funkcji i ma zabytki.

Macie problem z pozyskiwaniem działek pod budowę?

Pewnie mniejszy niż konkurencja. Naszą specjalizacją jest robienie wspólnych przedsięwzięć, również z właścicielem gruntów. Tak było w wypadku innych projektów.

W przypadku Roma Tower to są grunty archidiecezji.

Tak. Mamy działkę w spółce celowej za zgodą Watykanu. My mamy 45 proc., resztę Archidiecezja Warszawska. Fakt uchwalenia planu miejscowego powinien pozytywnie wpłynąć na kurs akcji BBI Developemnt, ponieważ nie sądzę by w obecnej giełdowej wycenie spółki to aktywo było uwzględnione.

Projekt wzbudził kontrowersje. Trwa dyskusja, czy tam powinien być tak wysoki wieżowiec.