Bez dobrego dialogu z administracją rządową i samorządową komercyjny rynek mieszkaniowy nie istnieje

Powierzenie mi funkcji świadczy o potrzebie większego uwrażliwienia branży na kwestie społeczne i większego otwarcia na współpracę z samorządami – mówi Bartosz Guss, nowy dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, były wiceprezydent Poznania.

Aktualizacja: 21.06.2024 00:00 Publikacja: 20.06.2024 15:00

Bartosz Guss, nowy dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, były wiceprezydent Pozn

Bartosz Guss, nowy dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, były wiceprezydent Poznania

Foto: Mat. prasowe

Skąd pomysł, żeby urzędnik miejski z niemal 25-letnim stażem w poznańskim ratuszu, w latach 2018-2024 zastępca prezydenta miasta, zaczął reprezentować interesy deweloperów? Trudno nie zacząć od listu, który napisał pan do ministra rozwoju w marcu tego roku. Poprzednie władze w ub.r. uchwaliły przepisy zwalczające tzw. patodeweloperkę, które miały wejść w życie 1 stycznia, czyli po zaledwie dwóch miesiącach, później termin przesunięto na 1 kwietnia, a ostatecznie nowa ekipa – choć początkowo się opierała – dała czas do 1 sierpnia. Pan w liście też apelował o przesunięcie terminu – z uwagi na zagrożenie projektów miejskich, co odebrano jako lobbowanie za interesami przedsiębiorstw.

Jeśli chodzi o pracę w samorządzie, przeszedłem całą ścieżkę zawodową od młodszego referenta, przez dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami, po zastępcę prezydenta. To ogromny bagaż doświadczeń i kompetencji, łącznie z wykształceniem, bo specjalizuję się w prawie nieruchomości. O tym, że nie będę zasiadać w zarządzie w nowej kadencji, rozmawialiśmy z prezydentem Jackiem Jaśkowiakiem wcześniej, ale to nie miało oznaczać zakończenia mojej pracy dla miasta.

Otrzymałem dobrą propozycję pracy w jednej ze spółek mieszkaniowych, ale jednocześnie ofertę od Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), co było dla mnie zaskoczeniem, bo przecież nie sygnalizowałem chęci zmian. Potraktowałem to jako wyraźny sygnał ze strony środowiska deweloperskiego świadczący o woli i potrzebie jeszcze większego uwrażliwienia na kwestie społeczne, na większe otwarcie na współpracę z samorządami. Myślę, że to moje kompetencje spowodowały, że rynek sięgnął po mnie. Propozycję potraktowałem jako ciekawe wyzwanie zawodowe, wyjście ze strefy komfortu. Jestem w optymalnym wieku, by rozwijać swoje doświadczenie zawodowe w nowym miejscu. Z nowym prezesem PZFD, Maciejem Wandzlem, mamy podobne myślenie o rynku mieszkaniowym w Polsce.

Odnosząc się do listu: po pierwsze, skupiałem się w nim na wycinku, za który odpowiadałem, czyli na zagrożonych inwestycjach dwóch spółek publicznych — Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych i Poznańskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Skupiałem się na warstwie proceduralnej i trosce o to, czy nie narazimy milionowych inwestycji na konieczność powtórzenia części procedur i np. utratę środków zewnętrznych. Po drugie, z takim apelem zwracali się też inni samorządowcy, a także Związek Miast Polskich, czy Unia Metropolii Polskich. Ówczesny wiceminister rozwoju Krzysztof Kukucki podkreślał w Sejmie, że do wydłużenia przez resort terminu zmotywowali go samorządowcy. Dlatego łatka, którą mi przypięto w jednej publikacji, okazała się zupełnie bezpodstawna.

Czytaj więcej

Nowy prezes związku deweloperów. Postawmy sprawy z głowy na nogi w mieszkalnictwie

Wybrany w maju nowy prezes PZFD Maciej Wandzel powiedział, że jego priorytety to rozpoczęcie efektywnego dialogu z szeroko rozumianymi decydentami (resort rozwoju, samorządy) oraz praca nad wizerunkiem samych deweloperów, żeby PZFD było wręcz znakiem jakości. Jakie są pana cele?

Dokładnie tak widzę swoją misję. Bez dobrego dialogu z administracją rządową i samorządową komercyjny rynek mieszkaniowy nie istnieje. Uważam, że ten dialog był dobrze prowadzony w Poznaniu i nic nie stoi na przeszkodzie, żeby takie dobre praktyki stosowały inne miasta.

Co do wizerunku deweloperów. Branża odpowiada za znaczną część PKB, jest ważna dla zaspokajania najbardziej podstawowej potrzeby, czyli zapewniania miejsca do zamieszkania, niezależnie od formy — czy to własności, czy najmu. W PZFD pewno będę chciał zaimplementować samorządowy punkt widzenia i jeszcze większą otwartość na kwestie społeczne. Z branżą deweloperską współpracuję od lat. Ktoś może powiedzieć, że przekraczam Rubikon, ale ja tak nie uważam — przynoszę do związku swoje kompetencje i doświadczenie, chcę je rozwijać w nowym środowisku dla dobra rynku mieszkaniowego.

Jakie jest pana podejście do tematu patodeweloperki? Przecież zarzuty wobec branży nie biorą się znikąd.

Pejoratywne zjawiska znajdziemy we wszystkich dziedzinach naszego życia, myślę jednak, że warto docenić to, jak duża i pozytywna zmiana nastąpiła, jeśli chodzi o jakość przestrzeni publicznej na przestrzeni kilkudziesięciu lat od transformacji ustrojowej. Uwaga publiczna za mało skupia się na dobrych praktykach i lepszych standardach, a za bardzo na czarnych owcach, które są w każdym środowisku, w tym deweloperskim.

Warto wrócić do systemowych błędów popełnionych w przeszłości. Jeżeli w projektach miejscowych planów gmin w Polsce mamy rezerwy gruntowe pod inwestycje na dwukrotnie, więcej terenów niż mamy mieszkańców, to doprowadziło do rozlewania miast, deficytów w infrastrukturze publicznej i w konsekwencji gorszej jakości życia. Powinniśmy tworzyć standardy dobrych praktyk zarówno w sektorze publicznym jak i prywatnym. Odchodzić od nastawienia na szybki zysk a większego uwrażliwienia na jakość urbanistyki i architektury, przestrzeni wspólnej dla mieszkańców miast.

Jedni wytykają patodeweloperkę, a drudzy patoregulacje. PZFD co roku publikuje ranking miast, wynika z niego, że procedury związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, WZ (warunki zagospodarowania), trwają koszmarnie długo. Dlaczego w niektórych miastach idzie to szybciej, a w innych się ślimaczy? Potrzebne są zmiany na poziomie centralnym, czy to zależy od organizacji konkretnych urzędów?

Na pewno jako urzędnicy po części powinniśmy uderzyć się w pierś, bo przedłużające się procedury nie służą nikomu, powodują wzrost kosztów inwestycji, konflikty na linii wnioskodawca – organ publiczny, generalnie chaos i brak stabilizacji na rynku. Poznań jest w gronie kilku miast, gdzie świadomość społeczna osiągnęła tak wysoki poziom, że w procedurach często uczestniczy po kilka organizacji społecznych, co wydłuża procedurę. Warto zwrócić uwagę , że nie da się prowadzić procesu inwestycyjnego jednocześnie szybko i dobrze. Im lepsze przygotowanie inwestorów na etapie przed i otwarcie na głos mieszkańców tym później sama procedura administracyjna będzie szybsza. Warto prowadzić dialog społeczny.

Kolejna kwestia: średnie pokrycie miast wojewódzkich miejscowymi planami zagospodarowania wynosi około 47 proc., w Poznaniu to 54 proc. W idealnym świecie, gdyby te plany obejmowały 100 proc., wszystko rozwijałoby się harmonijnie i nie byłoby tylu problemów. Dlaczego to idzie tak opornie?

To efekt reformy ustrojowej z początku lat dwutysięcznych, brutalne cięcie doprowadziło do sytuacji, że gminy zostały pozbawione ochrony planistycznej. Jako prawnik oceniam, że można było ten proces legislacyjny przeprowadzić lepiej, nie pozbawiać gmin podstawowego narzędzia do ochrony przed chaotyczną zabudową, czyli miejscowego planu ogólnego i przez ewolucję tworzyć miejscowe plany dla konkretnych terenów.

W Poznaniu wspomniany odsetek zbliża się do 60 proc., bardzo dużo planów jest w trakcie tworzenia, w ciągu dwóch trzech lat Miasto powinno dobić do pierwszej trójki w Polsce, z odsetkiem 80 proc.

Prymat procedury planistycznej czy projektów lex deweloper nad indywidualnymi decyzjami (WZ) na pewno jest związany z większą partycypacją społeczną w tej pierwszej - to jest ważne świadomość i demokratyzacja życia społecznego coraz bardziej rośnie.

Z drugiej strony mamy przykłady inwestycji bardzo dobrych, które powstały w oparciu o WZ oraz przykłady inwestycji nieudanych, które powstały na terenach objętych planami. Dużo zależy od świadomości inwestorów i innych uczestników rynku. Co do zasady jestem za ochroną terenów miejscowymi planami, ale byłbym daleki od stygmatyzowania administracyjnej procedury indywidualnych decyzji. Przy średnim pokryciu planami terenów w Polsce musimy dbać o obie sfery.

Mamy reformę planowania, do końca 2025 r. samorządy mają czas na przygotowanie planów ogólnych. Wiemy, że 568 samorządów z 2,5 tys. przystąpiło do sporządzania planu. Czy termin jest realny czy grozi nam paraliż inwestycyjny?

Nie będę pierwszym, który powie, że termin jest absolutnie nierealny. Nie jest możliwe, żeby wszystkie gminy równocześnie i w tak krótkim czasie pozyskały z rynku tylu ekspertów, żeby tak skomplikowany nowy dokumenty stworzyć, nie mówimy bowiem o procedurach, które wypracowaliśmy przez kilkadziesiąt lat i tylko je udoskonalamy a zupełnie nowym pomyśle na planowanie przestrzenne. Jestem przekonany, że ustawodawca powinien przesunąć ten termin

Biorąc pod uwagę pana doświadczenie z samorządu i teraz nową rolę, zastanawiam jak pan podejdzie do tematu partycypacji firm w kosztach infrastruktury. Deweloperzy narzekają, że oczekiwane jest od nich dokładanie się do budowy dróg, instalacji — i dziwią, że gminy nie są w stanie gonić ich inwestycji. Gdzie powinien być złoty środek?

Moim zdaniem powinna być partycypacja środowiska deweloperskiego w infrastrukturę publiczną. Przekonanie, że wszystkie obowiązki w tym zakresie leżą po stronie administracji rządowej i samorządowej są błędne. Gminy mają ogromną liczbę zadań i ograniczone - szczególnie przez politykę ostatnich lat – budżety. W Poznaniu mówimy o setkach milionów rocznie! Przekonanie, że wszystko jest obowiązkiem miast, jest utopijne. Gdyby tak było, procesy wydłużyłyby się o kolejne lata, w oczekiwaniu aż na danym terenie pojawi się infrastruktura.

Z mojego wieloletniego doświadczenia w Poznaniu wynika, że inwestorzy są gotowi partycypować w takich przedsięwzięciach, ale z punktu widzenia przejrzystości rynku ważne jest to, by deweloper wiedział, co jest od niego oczekiwane – wtedy łatwiej zaplanuje, łatwiej będzie rozłożyć koszty. Tu również wyzwaniem jest zbudowanie dobrych praktyk – nawet z taryfikatorami. Im bardziej gminy traktują to jako element uznaniowy, przeskalowany – tym łatwiej o konflikty.

Czytaj więcej

Spadek sprzedaży i rezerwacji mieszkań w maju. Kredyt „Na start” się oddala

Kto powinien budować w Polsce mieszkania? Deweloperzy budują dla tych, których stać przynajmniej na kredyt. Państwo na poziomie centralnym i samorządowym abdykowało, co pokazują statystyki GUS. Plan mieszkaniowy resortu rozwoju, poza programem „Na start”, przewiduje mocne dofinansowanie z budżetu programu budownictwa społecznego i komunalnego. Czy dosypanie miliardów złotych wystarczy? W samym Poznaniu w ostatniej dekadzie (2014-2023) mieszkań w inwestycjach uruchamianych przez deweloperów było 42,9 tys., w przypadku budownictwa komunalnego to 458 lokali, a społecznego czynszowego 1 tys. Czy gdybyście dostali w Poznaniu więcej pieniędzy te proporcje byłyby inne?

Niekoniecznie, bo jest jeszcze kwestia zdolności do wykorzystania tego potencjału, jako samorząd mamy dużo ograniczeń np. w zakresie zamówień publicznych, lokalny rynek wykonawstwa też ma swoją pojemność.

Kto ma budować - to złożony problem i niestety w ciągu ostatnich 30 lat nikt nie znalazł złotego środka. Generalnie powinniśmy się skupić na tym – bo cały czas jesteśmy na etapie doganiania Europy – by podaż była duża i zrównoważona. Zapewnić powinien ją zarówno sektor prywatny, jak i publiczny. Nie widzę żadnego konfliktu interesów, bo inną grupę docelową mają deweloperzy, inną spółdzielnie, inną TBS-y, dla kogoś innego jest zasób komunalny.

Były różne próby mariażu strony publicznej i prywatnej, np. program „Lokal za grunt”, który spotkał się z jeszcze chłodniejszym przyjęciem niż lex deweloper. Dlaczego?

Sama konstrukcja programu „Lokal za grunt” jest właśnie próbą połączenia tego, że samorządy mają ziemię, z którą niekoniecznie mogą coś szybko zrobić, a podmioty prywatne kompetencje i kapitał. Jednak samorządy mogą otrzymać na inwestycje mieszkaniowe dofinansowanie z Funduszu Dopłat sięgające 85 proc. wartości inwestycji, tak preferencyjnych warunków finansowych nie będzie mieć żadne joint-venture z komercyjnym deweloperem.

Jeśli chodzi o tzw. lex deweloper, kilka miast zdołały wypracować dobre formuły współpracy, z nawet tak spektakularnymi efektami jak budowa szkoły podstawowej przy osiedlu stawianym w Warszawie.

To kwestia budowania zaufania społecznego, a więc ponownie – to obszar do poprawy.

A jak pan ocenia inicjatywy wspierania podaży – „Bezpieczny kredyt”, teraz rodzący się w bólach program „Na start”?

Jeżeli takie inicjatywy powodują nagłe i szybkie wydrenowanie oferty mieszkań z rynku – jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu” - to wąska grupa konsumentów skorzysta, a pozostali zapłacą bardzo wysoką cenę. Stabilność na rynku jest gwarantem stabilnych cen. Oczywiście, trzeba mieć świadomość. że są pewne grupy społeczne wykluczone z możliwości pozyskania mieszkania na własność, czy nawet na wynajem i one wymagają wsparcia. Moim zdaniem, nie zawsze jednak powinno się to odbywać z poziomu centralnego. Mam duże zaufanie do samorządów, które są bliżej mieszkańców, lepiej znają problemy, mogą udzielić adekwatnej pomocy, lepiej weryfikować. Byłbym więc zwolennikiem transferowania pieniędzy do gmin z nastawieniem na konkretne cele. Natomiast co do kredytu „Na start”, to rząd powinien się wreszcie wypowiedzieć. Nie robiąc tego sam chwieje rynkiem i powoduje, że rodziny zainteresowane własnym mieszkaniem nie wiedzą, co robić.

W Polsce nie mamy długoterminowej polityki mieszkaniowej, inicjatywy polityków są raczej związane z kalendarzem wyborczym. Jak widać także obecna koalicja ma różne wyobrażenia o mieszkaniówce. Długofalowa strategia jest realna, czy to miraż?

To ogromne wyzwanie i w tym kontekście z zazdrością można spojrzeć chociażby na rynek niemiecki, gdzie na przestrzeni ostatnich kilkudziesięciu lat polityka jest zintegrowana na poziomie centralnym, na poziomie landów i gmin. Musielibyśmy doprowadzić do kompletnej rewolucji, czyli nie patrzeć z perspektywy kadencji. W samorządzie kadencja to pięć lat, zatem dobry włodarz miasta, który może liczyć na reelekcję, ma perspektywę dekady - już coś sensownego można w tym czasie zbudować. Temperatura polityczna jest w Polsce wyjątkowa i nie sprzyja - a interes w tym, żeby rynek mieszkaniowy rozwijał się w sposób stabilny i zrównoważony - mają przecież wszyscy. Dlaczego więc nie stworzyć okrągłego stołu?

Czytaj więcej

Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”

Skąd pomysł, żeby urzędnik miejski z niemal 25-letnim stażem w poznańskim ratuszu, w latach 2018-2024 zastępca prezydenta miasta, zaczął reprezentować interesy deweloperów? Trudno nie zacząć od listu, który napisał pan do ministra rozwoju w marcu tego roku. Poprzednie władze w ub.r. uchwaliły przepisy zwalczające tzw. patodeweloperkę, które miały wejść w życie 1 stycznia, czyli po zaledwie dwóch miesiącach, później termin przesunięto na 1 kwietnia, a ostatecznie nowa ekipa – choć początkowo się opierała – dała czas do 1 sierpnia. Pan w liście też apelował o przesunięcie terminu – z uwagi na zagrożenie projektów miejskich, co odebrano jako lobbowanie za interesami przedsiębiorstw.

Pozostało 95% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości mieszkaniowe
Mieszkania będą drogie w 2024 roku. Wzrosty cen lokali przebiją inflację
Nieruchomości mieszkaniowe
Warto mieć klimatyzację w mieszkaniu? Najnowszy raport nie pozostawia wątpliwości
Nieruchomości mieszkaniowe
W czerwcu sprzedaż mieszkań drgnęła, firmy najwyraźniej mocniej się postarały
Nieruchomości mieszkaniowe
Polska z trzecim największym wzrostem cen mieszkań wśród 56 krajów
Materiał Promocyjny
Mazda CX-5 – wszystko, co dobre, ma swój koniec
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy powoli przykręcają kurek. Mniej rozpoczętych budów mieszkań
Materiał Promocyjny
Branża bankowa gorszy okres ma za sobą