Sprzedaż mieszkań w 2022 r. drastycznie spadła po serii podwyżek stóp procentowych i wprowadzeniu nowej rekomendacji KNF, według której banki, licząc zdolność kredytową klientów, do bieżącej stopy doliczają 5 pkt proc. Z danych Otodom Analytics (na koniec listopada), wynika, że na rynku pierwotnym siedmiu największych miast sprzedano 37,3 tys. mieszkań. Dla porównania – w całym 2021 r. deweloperzy znaleźli chętnych na 65,7 tys. lokali.
Czytaj więcej
Ze względu na wysoką inflację, koszty energii, prognozowany niski wzrost PKB, firmy z roztropnością podchodzą do planów na 2023 r. – powiedział w programie #RZECZoNIERUCHOMOSCIACH Tomasz Buras, szef Savills w Polsce.
Czy 2023 rok będzie lepszy? Przed świętami rząd ogłosił prace nad nowym programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” Kupujący swoje pierwsze mieszkanie (limit wieku kredytobiorcy: 45 lat) mieliby korzystać z nisko oprocentowanych kredytów mieszkaniowych, do których przez dziesięć lat dopłacałoby państwo. Rząd chce, by program wszedł w życie w III kw. 2023 r. Czy jednak ożywi zduszony popyt?
Obowiązujący dziś program „Mieszkanie bez wkładu własnego” nie wypalił, bo to nie brak wkładu jest dziś największym problemem, ale brak zdolności kredytowej klientów, czyli możliwości do zadłużenia się na mieszkanie. Problem w tym, że także w planowanym programie kredytów „na 2 proc.” banki wyliczałyby tę zdolność, uwzględniając wysokość rat kredytu bez rządowej dopłaty. Większych zmian nie ma się więc co spodziewać.
Poszkodowane popularne
- Przyszły rok, a na pewno jego pierwsza połowa, będzie kontynuacją tego, co obecnie obserwujemy na rynku. Grono klientów, którzy będą mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania, pozostanie mocno ograniczone, a ofert sprzedaży będzie powoli, ale konsekwentnie, przybywać - przewiduje Marcin Drogomirecki, ekspert portali Morizon.pl i Gratka.pl. Sprzedający będą musieli iść na ustępstwa, godząc się na rabaty. Obniżki cen ofertowych już zresztą widać. Przeceniane są mieszkania, które długo zalegają w ofercie. Pojawia się więcej okazji.
Rządzą klienci z gotówką
Także Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, podkreśla, że brak dostępu do kredytów dla przeciętnie zarabiających sprawi, że utrzymają się obecne trendy, czyli: rosnąca podaż mieszkań, poszukiwanie okazji przez klientów gotówkowych, popularność dwóch skrajnych części rynku. – To lokale z najniższej półki cenowej, o gorszym standardzie, w gorszych lokalizacjach, a z drugiej strony – mieszkania premium – tłumaczy Marcin Jańczuk.
Jego zdaniem najbardziej poszkodowany będzie sektor mieszkań popularnych, czyli kupowanych na własne potrzeby. – Są to zwykle mieszkania dwu- oraz trzypokojowe do ok. 65 mkw. O ile jeszcze niewielkie metraże mogą być w zasięgu klientów gotówkowych, o tyle duże mieszkania, w starszym budownictwie mogą szczególnie długo czekać na nabywców – zaznacza.
Czytaj więcej
Jeśli w 2023 roku nie zostaną odblokowane kredyty hipoteczne, to stagnacja na rynku nieruchomości się utrzyma.
Wachlarz zachęt
Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący strategicznego panelu doradczego JLL, ocenia, że sytuacja na rynku mieszkań w 2023 r. będzie zależała od otoczenia geopolitycznego i makroekonomicznego. - Przedłużająca się wojna, zwłaszcza jeśli dojdzie do tego mroźna zima, będzie oznaczać problemy z inflacją, długiem publicznym, rynkiem pracy i kosztami finansowania – wyjaśnia. - Z drugiej strony umiarkowanie łagodna zima zaowocuje spadkiem cen surowców energetycznych, a w konsekwencji przyczyni się do spadku inflacji. Zawieszenie broni w Ukrainie byłoby bardzo pozytywnym impulsem zarówno zmniejszającym skalę ryzyka, jak i wpływającym pozytywnie na nastroje nabywców.
Jak podkreśla Kirejczyk, jeśli w otoczeniu rynku nie nastąpią wyraźnie pozytywne zmiany, to 2023 r. dla polskiej branży deweloperskiej będzie najtrudniejszym okresem w historii.
Czytaj więcej
Niezaspokojony popyt może wrócić z nową siłą – mówią deweloperzy. Spadków cen mieszkań nie przewidują.
Pytany o ceny, ekspert JLL mówi o prognozowanej „stabilizacji”. - Na obecną dynamikę rynku wpływają z jednej strony relacja popy - podaż, a z drugiej presja kosztowa i inflacyjna, na którą trzeba spojrzeć z trzech różnych perspektyw: rynku mieszkaniowego jako całości, realizowanych dziś inwestycji i z punktu widzenia deweloperów jako przedsiębiorstw – tłumaczy. - Przez ostatnie pięć lat nadwyżka popytu nad podażą mocno faworyzowała deweloperów. Wskaźnik wyprzedaży rynku, który mówi, ile czasu potrzeba, żeby przy obecnym popycie sprzedać całą ofertę, przez ostatnich pięć lat utrzymywał się na poziomie ok. trzech kwartałów, a w 2021 r. w niektórych miastach spadł nawet poniżej dwóch kwartałów. Tymczasem, żeby rynek pozostawał w równowadze, powinien wynosić cztery - pięć kwartałów. W uproszczeniu, deweloperzy mogliby wprowadzać na rynek prawie dwukrotnie więcej mieszkań, by zrównoważyć popyt, a to ograniczałoby wzrost cen. Splot niekorzystnych czynników w 2022 r. sprawił, że dziś mamy do czynienia z wyraźną przewagą podaży nad popytem.
Ekspert podkreśla, że przy spadającej sprzedaży deweloperzy powinni proporcjonalnie zmniejszać liczbę mieszkań wprowadzanych na rynek. - Niefortunny zbieg okoliczności sprawił, że ustalony na połowę 2022 r. termin wejścia w życie ustawy o deweloperskim funduszu gwarancyjnym zdopingował firmy, aby zwiększyły podaż akurat wtedy, kiedy powinny za wszelką cenę ją zredukować – zaznacza. - Rosnące koszty finansowania inwestycji i powolna sprzedaż zaowocują najprawdopodobniej bardzo silnym wyhamowaniem nowych inwestycji w przyszłym roku – ocenia.
Jego zdaniem na rynku pierwotnym można oczekiwać „elastyczności”, zwłaszcza w przypadku inwestycji na wczesnych etapach budowy. – Deweloperzy będą się chcieli wykazać w bankach określonym poziomem przedsprzedaży – przewiduje Kazimierz Kirejczyk. Jego zdaniem poszerzy się wachlarz zachęt. – Trzeba pamiętać o nadal wysokiej inflacji. W efekcie nawet nieduże spadki cen nominalnych oznaczać będą spore obniżki w wymiarze realnym. Ale generalnie można przewidywać umiarkowane korekty cen, a za to duże zmniejszenie skali obrotów – ocenia.
Katarzyna Kuniewicz, ekspertka Otodom Analytics, zauważa, że o ograniczeniu podaży przez deweloperów mówi się dziś przede wszystkim przez pryzmat obrony obecnego poziomu cen. – Do sprzedaży w ostatnich miesiącach trafiały przede wszystkim inwestycje droższe, dla tych nabywców, którzy wciąż jeszcze są aktywni na rynku. Ale warto tu jeszcze powiedzieć o już trwających inwestycjach. Ograniczenia w finansowaniu dotknęły również deweloperów – zwraca uwagę Katarzyna Kuniewicz. – Koszty budowy były dotychczas pokrywane przede wszystkim z przedpłat nabywców. Dziś, kiedy tempo przedsprzedaży spadło, a banki dużo ostrożniej podchodzą do kredytów inwestycyjnych, o finansowanie musi zadbać deweloper, często ze środków własnych – wyjaśnia. Nie powinno więc dziwić, że firmy ograniczyły liczbę prowadzonych w jednym czasie inwestycji i w pierwszej kolejności kończą te, których budowa trwa.
