Na inwestycje w najem instytucjonalny mieszkań (PRS) w Polsce decydują się wyspecjalizowane fundusze – budowa portfeli rzędu kilku, kilkunastu tysięcy lokali wymaga znaczących nakładów i długoterminowego nastawienia oraz doświadczenia w zarządzaniu.

Sytuacja rynkowa może jednak przyciągać mniejszych graczy, jak fundusze private equity czy wręcz oportunistyczne, czyli szukające okazji. Spadek sprzedaży mieszkań Kowalskim po załamaniu na rynku kredytów może skłonić część deweloperów do wchodzenia w alianse z klientami instytucjonalnymi – w czasie boomu na rynku detalicznym nie było to postrzegane jako mocno atrakcyjne, bo za hurtowy zakup fundusze oczekują niższej ceny.

Dla mniejszych inwestorów problemem może być brak własnej infrastruktury do zarządzania kupionymi mieszkaniami. W sukurs przychodzą zewnętrzni operatorzy, jak MVGM. Giełdowa Develia zapowiedziała stworzenie platformy, gdzie w pierwszej fazie oferowane będą lokale kupione od spółki przez inwestorów instytucjonalnych. Oferta ma zostać rozszerzona.

– Obserwujemy zainteresowanie sektorem PRS ze strony globalnych funduszy private equity – komentuje Piotr Łopusiński, associate director w dziale investment w Avison Young. – Nie przeszkadza im brak struktur w Polsce, bo takie fundusze z reguły przy inwestycjach, nie tylko w segmencie mieszkaniowym, współpracują z lokalnymi partnerami – asset managerami oraz investment managerami. Rynek PRS w Polsce jest relatywnie młodym sektorem i większość graczy jest u nas obecna od niedawna, dopiero buduje, lub niedawno zakończyła budować, swoje struktury – dodaje.

– Brak infrastruktury do zarządzania najmem nie stanowi problemu dla funduszy, które nie mają jeszcze swojej platformy tego typu w Polsce – mówi Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank. – Jednym z rozwiązań jest korzystanie z usług deweloperów, którzy mają lub rozbudowują swoje kompetencje w tym zakresie, lub też podmiotów zajmujących się do tej pory asset managementem, czyli zarządzaniem aktywami. – Kolejna taktyka to budowa własnego zespołu do zarządzania najmem – najczęściej zaczynając od zakupu mniejszych projektów mieszkaniowych i tam stopniowo budując swoje doświadczenie. Jeszcze inne rozwiązanie, którego poszukuje część funduszy, to zakup istniejącej platformy – korzyści płynące z tego typu rozwiązania to nieruchomości już generujące przepływy pieniężne, odpowiednia skala inwestycji oraz wyspecjalizowany zespół – podsumowuje.

Zdaniem Thomasa Devonshire’a-Griffina, dyrektora działu rynków kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w JLL, dla inwestorów, którym udało się rozwiązać lub złagodzić problem finansowania, to idealny moment na wejście lub ekspansję na rynku PRS. – Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych i masowy napływ ukraińskich uchodźców wygenerowały bezprecedensowy popyt na wynajem, pozostawiając rynek z niezwykle ograniczoną ofertą i gwałtownymi zwyżkami czynszów we wszystkich dużych miastach. Wielu inwestorów instytucjonalnych również boryka się z problemem zwiększonych kosztów finansowania. Z uwagi na trwający proces adaptacji do nowego otoczenia rynkowego odnotowujemy wyhamowanie aktywności inwestycyjnej, ale spodziewamy się odbicia pod koniec tego lub na początku przyszłego roku – mówi Devonshire-Griffin.