Rynek magazynowy hamuje, ale dobrze położone magazyny się bronią

Popyt jest mniejszy, ale podaż kurczy się jeszcze szybciej. To ma wpływ na wzrost czynszów – mówi Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Publikacja: 31.08.2023 23:00

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Radosław T. Krochta, prezes MLP Group.

Foto: materiały prasowe

Pogłębia się zapaść w niemieckim przemyśle, teraz dołączyły do tego usługi, zmierzamy w stronę recesji – takie nagłówki czytamy ostatnio. Niemcy to dla was ważny kierunek ekspansji, z nimi powiązana jest i nasza gospodarka. Jeśli jednak zajrzymy do sprawozdania półrocznego MLP Group, w liście do akcjonariuszy zawarł pan raczej optymistyczne rozważania na temat możliwego rozwoju sytuacji. Jak ocenia pan otoczenie?

Sytuacja na rynku niemieckim wygląda dość dobrze, zasoby magazynowe w tym roku urosną o 6–7 mln mkw. Oczywiście duże koncerny, szczególnie samochodowe czy chemiczne, mają problemy. Nie da się ukryć, że tamtejszy przemysł chemiczny bazował na tanim gazie. Jeżeli popatrzymy na dane makro, to zmierzamy pewnie w stronę lekkiej recesji, na pewno spowolnienia gospodarczego – ale my nie jesteśmy inwestorem makro, trzeba patrzeć na nasze konkretne projekty w konkretnych miejscach. Ostatnio dokupiliśmy działkę pod Berlinem koło zakładu Tesli, która zamierza wybudować tam następną gigantyczną fabrykę akumulatorów i nasz park magazynowy będzie najbliżej zlokalizowanym. Jest też coraz więcej średnich firm, które są zainteresowane najmem. Spowolnienie gospodarcze to dla nas możliwość kupna dobrych działek.

Polski rynek też odczuwa spowolnienie, widzimy spowolnienie w gospodarce, popyt na nowe magazyny jest 20 proc. mniejszy rok do roku, ale podaż nowych projektów jest o 40–50 proc. mniejsza, więc znowu: rynek wygląda gorzej, ale dla nas ta sytuacja jest bardzo dobra i uważam, że ten rok oraz następne lata będą dla nas rekordowe. Gorzej mają tzw. fliperzy, inwestorzy, którzy budowali magazyny za nie swoje pieniądze, żeby je szybko sprzedać.

Jeden z analityków ostatnio mi zarzucił, że ciągle mówię pozytywnie, ale także w aspekcie najemców sytuacja jest dla nas pozytywna. Zawsze skupialiśmy się na lekkiej produkcji i dziś 80–90 proc. najemców to klienci związani z tą gałęzią. Przenoszenie produkcji z Azji do Europy to bardzo duże źródło popytu.

Przychody z czynszów wzrosły grupie w I połowie br. o 49 proc., do 100 mln zł. Na to się składają różne czynniki: powiększenie portfela powierzchni z 0,8 mln do 1 mln mkw., indeksacja czynszów o inflację (w euro, bo i czynsze rozliczane są w euro) i podwyżki czynszów. Jaki jest potencjał wzrostu w całym roku, pamiętając że w 2020 r. przychody wyniosły 150 mln zł?

Potencjał jest duży, bo to wynika tak naprawdę z odpowiedzi na wcześniejsze pytania: jest mniejszy popyt, ale podaż jeszcze mniejsza. Jeżeli czegoś jest mniej od zapotrzebowania, możemy podwyższać ceny, szczególnie że na mikrorynkach mamy o wiele mniejszą konkurencję. Oczekujemy, że wszystkie nowe umowy, po bardzo dużych zwyżkach w ubiegłym roku i w tym roku, będą zawierane na stawkach co najmniej dwucyfrowo wyższych, więc to się przełoży na potencjał wyników.

Czynsze w magazynach będą szły w górę, bo wskaźnik pustostanów jest jednocyfrowy, bardzo niski. Mniejsza podaż z definicji musi kosztować drożej.

Osoby nieobeznane ze specyfiką sprawozdawczości deweloperów komercyjnych mogą być jednak zaskoczone stratą z wyceny portfela nieruchomości, która sięgnęła 230 mln zł. Ta pozycja rachunku zysków i strat potrafi mocno się wahać.

Ta strata oznacza… nic, tak naprawdę. Wartość naszego portfela nieruchomości to 4,5 mld zł, te aktywa wyceniane są w euro, więc każda zmiana kursu przekłada się na wycenę w górę czy w dół. Niezależnie od bieżącej wyceny to ciągle portfel, który trzymamy, który generuje bardzo dobre wyniki. Ja patrzę na te podstawowe wskaźniki: przepływy pieniężne, czy klienci płacą – mamy 160 najemców i żaden nie zalega z czynszem – powiedziałbym, że od zawsze jesteśmy bardziej konserwatywni, jeśli chodzi o ocenę i akceptację najemców niż banki. Patrzę na to, jakie mamy przychody i EBITDA, w jakim tempie one rosną – to jest kluczowe.

Grupa rozwija się jako deweloper, ale w strategii inwestycyjnej jest też opcja zakupu projektów klasy B – o ile trafi się okazyjna cena, duże dyskonto. Jakiś czas temu mówił pan, że konkurencja może mieć problemy i postaracie się to wykorzystać. Czy takie okazje faktycznie widać?

Tu akurat perspektywy wyglądają źle. W takim sensie, że na początku tego roku zakładałem, że będzie w Europie bardzo dużo okazji inwestycyjnych, że wielu deweloperów magazynowych będzie miało problemy z powodu wzrostu kosztów finansowania czy kłopotów najemców, że banki będą przejmować projekty. Niestety – z naszego punktu widzenia – nikt nie ma takich problemów i prawdopodobnie już nie będzie mieć, skoro wierzymy, że gospodarka będzie miała miękkie lądowanie, że stopy procentowe wcześniej czy później zaczną spadać. Liczyłem też na spadek cen działek w związku ze spadkiem liczby transakcji. Faktycznie znacznie łatwiej jest dziś o zakup, ale ceny się tylko ustabilizowały.

Co do projektów klasy B, to kupujemy je z myślą o wyburzeniu i zastąpieniu magazynami klasy A, tak zrobiliśmy w Niemczech czy w Polsce – nabywając magazyny z lat 60.–70.

Niedawno pozyskaliście 29 mln euro z emisji obligacji w Polsce. Co z planami większej emisji papierów na europejskim rynku, mówił pan o II połowie br.?

Trzymamy się strategii, w tej chwili pracujemy nad ratingiem z dwiema agencjami, pewnie w listopadzie, grudniu, może w I kwartale 2024 r. wyjdziemy na rynek euroobligacji. To dla nas jedyna droga, bo jesteśmy za duzi, polski rynek jest za płytki, by pozyskiwać tu finansowanie w euro.

CV

Radosław Tomasz Krochta zasiada w zarządzie giełdowej spółki MLP Group od lutego 2010 r. W latach 2001–2004 zajmował stanowisko CFO w Dresdner Bank Polska. Przez kilka lat pełnił funkcję dyrektora działu doradztwa strategicznego w Deloitte Advisory w Warszawie, wcześniej pracował także jako menedżer w PwC w Polsce i Stanach Zjednoczonych. Absolwent kierunku finanse w Wyższej Szkole Zarządzania i Bankowości w Poznaniu.

Pogłębia się zapaść w niemieckim przemyśle, teraz dołączyły do tego usługi, zmierzamy w stronę recesji – takie nagłówki czytamy ostatnio. Niemcy to dla was ważny kierunek ekspansji, z nimi powiązana jest i nasza gospodarka. Jeśli jednak zajrzymy do sprawozdania półrocznego MLP Group, w liście do akcjonariuszy zawarł pan raczej optymistyczne rozważania na temat możliwego rozwoju sytuacji. Jak ocenia pan otoczenie?

Pozostało 93% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu