Zaliczki trzeba płacić co miesiąc, ale dopiero gdy będziesz mieć dochód

Podatek według skali płaci się od dochodu z najmu, którym jest przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Obowiązują trzy stawki podatkowe – 19, 30 i 40 proc. – w zależności od wysokości dochodu

Publikacja: 11.01.2008 11:14

Anna Koleśnik

Chcąc w 2008 r. rozliczać się z najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej, nie musisz składać w urzędzie skarbowym żadnych oświadczeń to potwierdzających. Chyba że w poprzednim roku płaciłeś ryczałt – wówczas do 21 stycznia powinieneś poinformować urząd skarbowy o rezygnacji z tej formy opodatkowania najmu.

Rozliczenie według skali podatkowej jest bardziej skomplikowane niż ryczałt, bo oprócz przychodów musisz zliczać także koszty najmu. Podatek płacisz bowiem od dochodu, którym jest przychód (czyli – identycznie jak w wypadku ryczałtu – otrzymane lub postawione do dyspozycji w danym roku pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze), pomniejszony o koszty jego uzyskania. Kosztami tymi są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu, np. amortyzacja wynajmowanego lokalu, koszty jego wyposażenia, remonty, podatek od nieruchomości itd. O tym, jak ustalać przychód z najmu, [b]piszemy na str. IX, a o kosztach na str. X – XI.[/b]

W trakcie roku płacisz tylko zaliczki na podatek, a ostatecznie rozliczasz się z podatku po zakończeniu roku, w zeznaniu rocznym składanym do 30 kwietnia (na formularzu PIT-36 lub PIT-37), łącząc dochody z najmu z dochodami uzyskanymi z innych źródeł (np. z pracy, z emerytury). W efekcie twoje dochody mogą w sumie przekroczyć wyższy próg podatkowy, co będzie oznaczać konieczność dopłaty podatku.

Zaliczkę trzeba obliczyć samodzielnie i bez wezwania wpłacić do urzędu skarbowego, ale dopiero gdy twój dochód z najmu (liczony od początku roku) przekroczy tzw. kwotę niepowodującą obowiązku zapłaty podatku, czyli w 2008 r. 3091 zł (podatek od tej kwoty – z uwzględnieniem zasad zaokrąglania wynosi 0 zł).

Termin zapłaty pierwszej zaliczki upływa 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskasz taki dochód. Zaliczkę za ten miesiąc obliczasz od osiągniętego dochodu według skali podatkowej (faktycznie podatek zostanie zapłacony tylko od nadwyżki ponad 3091 zł). Zaliczkę za dalsze miesiące – do listopada włącznie – ustalasz w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzednie. Wpłacasz ją do 20. dnia miesiąca następnego. Wyjątkowo zaliczkę za grudzień wpłacasz w terminie płatności zaliczki za listopad i w wysokości tej zaliczki (faktycznie więc w grudniu musisz zapłacić zaliczkę w podwójnej wysokości).

Uwaga, od 2007 r. nie ma już obowiązku składania deklaracji podatkowych w terminie wpłaty zaliczek.

[ramka][b]>Przykład[/b]

Artur L. podpisał umowę najmu lokalu użytkowego. W umowie tej postanowiono, że czynsz będzie płatny raz w roku w ostatnim dniu grudnia za cały następny rok. Pierwszy czynsz Artur L. otrzymał 31 grudnia 2007 r. Ponieważ obowiązek zapłaty comiesięcznych zaliczek na podatek nie obejmuje osób, które zgodnie z umową najmu otrzymują czynsz raz w roku, w grudniu, Artur L. dochód z najmu wykaże dopiero w zeznaniu rocznym.[/ramka]

[ramka][b]>Przykład[/b]

Barbara K. w styczniu 2008 r. wynajęła mieszkanie. W styczniu otrzymała też pierwszy czynsz. Po potrąceniu kosztów najmu dochód wyniósł 1500 zł. Nie ma więc obowiązku zapłaty zaliczki na podatek za styczeń. Załóżmy, że w lutym jej dochód z najmu wyniesie również 1500 zł. Ponieważ nadal nie przekroczy 3091 zł, czyli kwoty wolnej od podatku, nadal nie musi obliczać zaliczki. Przyjmijmy że w kolejnych dwóch miesiącach jej dochód z najmu wynosił:

- w marcu 1600 zł

- w kwietniu 1200 zł.

Zaliczkę na podatek za marzec obliczymy następująco: (1500 + 1500 + 1600) x 19 proc. – 586,85 = 4600

x 19 proc. – 586,85 = 874 – 586,85 = 287,15.

Po zaokrągleniu wynosi ona 287 zł i jest płatna do 20 kwietnia.

Zaliczkę na podatek za kwiecień (płatną do 20 maja) wyliczymy w następujący sposób:

- podatek od dochodu osiągniętego od początku roku: (4600 + 1200) x 19 proc. – 586,85 = 5800 x 19 proc. – 586,85 = 1102 – 586,85 = 515,15,a po zaokrągleniu 515 zł,

- suma zaliczek za miesiące poprzednie: 287 zł,

- różnica do zapłaty: 228 zł.[/ramka]

Osiągając dochody z najmu, nie możesz skorzystać z podatku liniowego w wysokości 19 proc. ani z żadnej uproszczonej formy wpłacania zaliczek na podatek dochodowy – czyli zaliczek w stałej kwocie czy wpłacanych raz na kwartał. Te preferencje są przewidziane tylko dla dochodów z działalności gospodarczej.

Nie musisz za to prowadzić ewidencji dla celów podatkowych. Nie jest więc konieczna podatkowa księga przychodów i rozchodów. Dochód możesz wyliczyć na zwykłej kartce papieru.

Jednak koszty ponoszone w związku z najmem muszą być odpowiednio dokumentowane. Powinieneś więc żądać od sprzedawców i przechowywać rachunki (faktury) potwierdzające zakupy towarów i usług, a także inne dowody poniesienia wydatków (np. dowody wpłaty). Muszą być one wystawione na imię i nazwisko wynajmującego. Jeśli wynajmowana rzecz jest współwłasnością małżonków, dowód poniesienia wydatku może być wystawiony na imię i nazwisko jednego ze współmałżonków.

Na fakturze ma figurować adres osoby kupującej, a nie np. adres wynajmowanej nieruchomości. Oczywiście osobą ponoszącą wydatek powinien być właściciel (współwłaściciel) rzeczy.

Pamiętaj, dowody poniesienia wydatków, które chcesz zaliczyć do kosztów najmu, musisz przechowywać przez pięć lat, licząc od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku. Faktury na koszty poniesione w 2008 r. będziesz więc trzymać co najmniej do 2014 r.

[ramka][b]Powiadom pracodawcę[/b]

Jeśli z najmu rozliczasz się według skali podatkowej i jednocześnie pracujesz na etacie, o osiąganiu dochodów z najmu powinieneś powiadomić pracodawcę. Pracodawca podczas obliczania zaliczki na podatek od dochodów z pracy potrąca 1/12 kwoty zmniejszającej podatek (48,90 zł). Robi to, jeśli złożyłeś oświadczenie na druku PIT-2, na którym zadeklarowałeś, że nie płacisz zaliczek od dochodów m.in. z najmu i z działalności gospodarczej (podczas obliczania których uwzględnia się kwotę wolną od podatku). Oświadczenie takie wystarczy złożyć raz i jest ono ważne latami, dopóki nie poinformujesz pracodawcy o zmianie stanu faktycznego. Rozpoczęcie wynajmu oznacza zmianę stanu faktycznego. Pracodawca po otrzymaniu informacji od pracownika zaprzestaje potrącania kwoty zmniejszającej podatek (bo tę pracownik uwzględni, rozliczając się z najmu).

Przy opodatkowaniu ryczałtem nie występuje kwota zmniejszająca podatek, dlatego gdy w ten sposób rozliczasz się z najmu, nie musisz informować pracodawcy.[/ramka]