Co zrobić, by zasiedzieć nieruchomość

Wyjściem jest bowiem zasiedzenie nieruchomości. Nie każdy jednak może to zrobić.

W ten sposób nabywa się własność gruntu, budynku i lokalu, uzyskuje służebność oraz użytkowanie wieczyste. Warto jednak pamiętać, że [b]zasiedzenie nieruchomości budynkowej jest możliwe jedynie wraz z zasiedzeniem użytkowania wieczystego gruntu.[/b]

Przepisy dopuszczają także zasiedzenie części nieruchomości gruntowej, na skutek zasiedzenia nastąpi wtedy wydzielenie nowej z nowym właścicielem.

Prawo do zasiedzenia przysługuje jedynie posiadaczowi samoistnemu, czyli takiemu, który włada nieruchomością jak właściciel (użytkownik), np. płaci podatek od nieruchomości lub opłatę za użytkowanie wieczyste, ogrodził działkę, zabudował ją, oddał w dzierżawę sąsiadom, ponosił wydatki związane z ubezpieczeniem budynków itd.

[srodtytul]Tylko posiadacz samoistny[/srodtytul]

Uwaga! Jeżeli dana osoba jest najemcą lub dzierżawcą gruntu i chce zasiedzieć nieruchomość, to nie ma na to szans. Nie jest bowiem posiadaczem samoistnym, ale zależnym. Bez znaczenia jest przy tym, że właściciel nie interesuje się nieruchomością.

Nie wszystkie nieruchomości można jednak zasiedzieć. Zakaz obejmuje te o charakterze użyteczności publicznej lub takie, które przepisy wyłączyły z obrotu, np. grunty zajęte pod drogi publiczne, ulice, parki, pasy drogowe autostrad. Nie jest możliwe też nabycie przez zasiedzenie własności części mieszkania, ponieważ nieruchomością odrębną może być tylko samodzielny lokal.

[srodtytul]Zła lub dobra wiara [/srodtytul]

Kolejny warunek, jaki stawiają przepisy, dotyczy czasu posiadania tej nieruchomości. Decydujące znaczenie ma tu to, czy dana osoba działa w złej czy w dobrej wierze. Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. W przypadku dobrej wiary istnieje domniemanie prawne, że posiadacz nie miał pojęcia, iż nie ma tytułu do danej nieruchomości, w drugim – gdy posiadacz doskonale zdaje sobie sprawę, że prawo własności przysługuje innej osobie, a mimo to dalej włada nieruchomością.

Jeżeli dana osoba jest w dobrej wierze, może uzyskać nieruchomość po 20 (nieprzerwanych) latach jej posiadania, a gdy w złej wierze – po 30 lat.

Może być i tak, że nieruchomość ma księgę wieczystą. Wtedy trudno jest udowodnić dobrą wiarę, ponieważ księga jest jawna i łatwo posiadacz mógłby się z nią zapoznać.

Przed 1 października 1990 r. okres zasiedzenia był krótszy, wynosił odpowiednio dziesięć (przy dobrej wierze) i 20 lat (przy złej wierze). Oznacza to, że jeżeli okres zasiedzenia upłynął przed tą datą, to do stwierdzenia zasiedzenia będą miały zastosowanie stare, krótsze okresy zasiedzenia.

[b]Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się z dniem objęcia nieruchomości w posiadanie,[/b] tj. z dniem, kiedy dana osoba zaczyna nieruchomość użytkować. Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić.

Wymagane jest posiadanie nieprzerwane. Domniemywa się jednak ciągłość posiadania (wystarczy udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie i obecne jego trwanie). Bieg przerywa jednak podjęcie czynności przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju.

[srodtytul]Zaczyna się od wniosku[/srodtytul]

Samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, natomiast stwierdzenie tego faktu wymaga orzeczenia sądowego. Oznacza to, że nie obędzie się bez wizyty w sądzie.

W tym celu należy wnieść do sądu rejonowego (właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości) wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości. Koniecznie trzeba dołączyć dokumenty geodezyjne nieruchomości, tj. opis i mapę. We wniosku należy wskazać świadków (osoby obce), które potwierdzą okres posiadania nieruchomości. Generalnie możemy załączyć wszystko, co może być dowodem na naszą korzyść: dokumenty urzędowe, umowy, zeznania świadków. Im więcej, tym lepiej.

Wniosek powinien być podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Orzeczenie sądu stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

[ramka][b]Ochrona przed wysiedleńcami[/b]

Zasiedzenie nieruchomości może być skuteczną ochroną przed roszczeniami wysiedlonych po II wojnie światowej z terenów Polski np. Niemców z Warmii, Mazur lub Wrocławia. [/ramka]

[ramka][b]Ważne [/b]

Wpis sądowy o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest stały i wynosi 2000 zł.[/ramka]

[ramka][b]Piszemy pismo[/b]

Co powinno się znaleźć we wniosku:

- nazwa, adres sądu,

- imię, nazwisko i adres wnioskodawcy,

- wskazanie wszystkich zainteresowanych wynikiem postępowania, a więc dotychczasowego właściciela lub jego następców prawnych, posiadaczy nieruchomości (samoistnych i zależnych), przeciwko którym biegnie zasiedzenie. Jeżeli się tego nie zrobi, sąd zajmie się sprawą, dopiero gdy wezwie innych zainteresowanych, zrobi to przy pomocy ogłoszeń prasowych i wywieszanych na tablicy w urzędzie gminy,

- dane nieruchomości, tj. numer księgi wieczystej, oznaczenia ewidencyjne (numer mapy, działki, jej adres, powierzchnię itd.),

- uzasadnienie wniosku – trzeba podać informację, kiedy się rozpoczął bieg zasiedzenia, a więc od kiedy posiadacz (rodzice itd.) zaczął korzystać z działki jako posiadacz samoistny.

Załączniki:

- odpis z księgi wieczystej,

- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,