Korzyści i ciężary stosowne do udziałów

Współwłasność jest prawie zawsze kłopotliwa, często staje się zarzewiem niesnasek. Współwłaścicielami stajemy się zwykle w wyniku dziedziczenia, rzadziej darowizny, a jeszcze rzadziej z własnego wyboru, kupując np. z kimś z rodziny plac pod budowę wspólnego domu lub zakładu produkcyjnego. Najczęściej chodzi o współwłasność nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego.

[srodtytul]Zasady rozliczeń[/srodtytul]

Normujące współwłasność przepisy [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=34E2BD6536C231FA7DED21FE0829E731?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] (art. 195 – 221) są dość ogólne. Dają jednocześnie współwłaścicielom sporą swobodę w ułożeniu wzajemnych stosunków na zasadzie konsensusu.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej – wspólnego gruntu ornego, kamienicy itd. – oraz do korzystania z niej, ale tylko w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy pozostałych współwłaścicieli. Każdy z nich ma w tym sensie takie same uprawnienia, jak inni.

Każdy ma prawo do dochodów, jakie daje wspólna własność, stosownie do wielkości swoich udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele partycypują w wydatkach i ciężarach związanych ze współwłasnością, tj. finansowaniu remontów, płaceniu podatków, wynagrodzenia zarządcy.

Współwłaściciele mogą ustalić inny podział pożytków i rozkład ciężarów. Musi być na to zgoda wszystkich, a jeśli jej brak, tym, którzy czują się pokrzywdzeni, wolno zwrócić się do sądu.

Współwłaścicielowi, który dokonał nakładów koniecznych, należy się zwrot ich części przypadających na pozostałych współwłaścicieli. Jest to jednak wyłączone, jeśli doszło do prowizorycznego podziału i pozostali współwłaściciele nie korzystają z tej części.

[srodtytul]Gdy jeden korzysta[/srodtytul]

Żaden przepis nie normuje wprost rozliczenia dochodów i nakładów, gdy tylko jeden współwłaściciel korzysta z całej nieruchomości albo np. część współwłaścicieli faktycznie zajmuje lokale we wspólnym domu, albo gdy rynkowa wysokość czynszu, jaki należałby się w razie wynajęcia poszczególnych lokali, jest rażąco odmienna. Tę sytuację należy ocenić przez pryzmat wskazanych wyżej zasad, zwłaszcza reguły, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do takich samych korzyści z nieruchomości wspólnej, że ich rozmiar zależy tylko od wielkości jego udziału we współwłasności.

Współwłaściciel, który nie jest dopuszczony do korzystania ze wspólnej własności, może żądać od drugiego czy pozostałych współwłaścicieli wynagrodzenia za korzystanie z niej. Dotyczy to również sytuacji, gdy dana nieruchomość jest wykorzystywana wyłącznie na potrzeby współwłaściciela i nie przynosi pożytków, np. w postaci czynszu najmu [b](uchwała Sądu Najwyższego z 13 marca 2008 r., sygn. III CZP 3/08)[/b]. Co więcej, współwłaścicielowi odsuniętemu od posiadania należy się też od korzystającego zwrot nie tylko odpowiedniej części dochodu, ale również rekompensata za zużycie lub pogorszenie, a także utratę wspólnej własności.

Współwłaściciel nie musi się rozliczać, jeśli korzysta z nieruchomości w zakresie odpowiadającym jego udziałowi w niej [b](postanowienie SN z 11 lutego 2009 r., sygn. V CSK 311/08)[/b].

Współwłaściciel, który korzysta z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych, nie może oczekiwać partycypacji w utrzymaniu nieruchomości, jej remontach itd.

[ramka][b]Tymczasowy podział[/b]

Każdy ze współwłaścicieli może się domagać tymczasowego podziału współwłasności przez przyznanie mu jej części do wyłącznego użytku. Podział ten może np. polegać na przydzieleniu współwłaścicielom do wyłącznego korzystania określonych lokali w budynku czy na przyznaniu prawa do pobierania czynszu za poszczególne lokale. Podstawę zaś tego podziału stanowią przepisy o zarządzie rzeczą wspólną. Zasadniczo więc na taki podział potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a gdy jej brak, to ci, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą wystąpić do sądu o dokonanie takiego podziału.[/ramka]

[ramka][b]Czynności zwykłego zarządu[/b]

- [b]Rozróżnienie na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające ten zakres w praktyce może nastręczać trudności[/b]. W żadnym przepisie nie określono, jakie to czynności są czynnościami zwykłego zarządu, a jakie nimi nie są. Dlatego busolą jest tu orzecznictwo sądowe, zwłaszcza Sądu Najwyższego. Na pewno przekracza zakres zwykłego zarządu rozbudowa domu wymagająca pozwolenia na budowę, a także jego modernizacja wykraczająca poza ramy remontu. Bez zgody wszystkich współwłaścicieli starosta nie wyda pozwolenia na budowę, bez względu na argumenty inwestora [b](wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 listopada 2005 r., sygn. II OSK 179/05)[/b]. Współwłaściciele są stronami w postępowaniu administracyjnym o pozwolenie na budowę (rozbudowę).

- [b]W granicach zwykłego zarządu może się mieścić instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na wspólnej nieruchomości[/b], jeśli służy ona współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a inwestycja ta ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich [b](wyrok SN, sygn. III CZP 18/02)[/b]. [/ramka]

[ramka][b]Gdy mniejszość jest pokrzywdzona [/b]

[b]Do sądu mogą się zwrócić w niektórych wypadkach także współwłaściciel czy współwłaściciele będący w mniejszości.[/b] Wchodzi to w rachubę, gdy:

- większość chce przedsięwzięć rażąco sprzecznych z zasadami prawidłowego zarządu,

- większość krzywdzi mniejszość (decyzjami obniża wartość nieruchomości),

- nie można uzyskać zgody większości w istotnych sprawach związanych ze zwykłym zarządem.

Wtedy każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Jest to zarządca sądowy. Może nim być także jeden ze współwłaścicieli lub osoba trzecia. [/ramka]

Masz pytanie, wyślij e-mail do autorki [mail=i.lewandowska@rp.pl]i.lewandowska@rp.pl[/mail]

[b]Czytaj też:[/b]

- [link=http://www.rp.pl/artykul/428563,428582_Potrzebna_zgoda_wiekszosci_.html]Potrzebna zgoda większości[/link]

- [link=http://www.rp.pl/artykul/428563,428464_Kazdy_moze__zadac_podzialu.html]Każdy może żądać podziału[/link]